В какую недвижимость стоит сейчас вкладывать деньги
В присутствии жителей Москвы и области говорить о доступности жилья в последнее время считается дурным тоном. Согласитесь, вы начинаете рассуждать о прелестях нового жилого комплекса – ах, воздух, ах, планировка, ах, фитнес-центр, ах, 5 минут от метро – а вполне благополучный представитель среднего класса с о-о-очень приличной "белой" зарплатой, вдруг смущается и отводит глаза. Потому что трехсот тысяч долларов на первоначальный взнос у него еще не собралось, а без этого взять ипотечный кредит не получается… Что уж говорить о тех, кто получает в месяц тысячи полторы условных единиц?
Оптимисты в таком случае поступают просто: въезжают в съемную квартиру, а свободные средства тратят на заслуженный отпуск или вкладывают в другие финансовые инструменты (круг которых, к слову, становится все более узким). Впрочем, есть парочка запасных вариантов: либо покупка квартиры в Подмосковье, либо в Европе. В обоих случаях добираться до работы проблематично.
В сложившейся ситуации каждый из нас задается вопросом, как выгоднее решить квартирный вопрос: арендовать, покупать на "последние", поскольку потом будет еще дороже, или все-таки подождать, пока сбудутся прогнозы о кризисе на рынке.
Какое жилье можно считать доступным
Для наглядности возьмем самый расхожий пример: квартира площадь 61 кв. метр в типовом доме в столице или Подмосковье. Самые дорогие квартиры (порядка $16 тыс. за кв. метр) расположены в пределах Третьего транспортного кольца аналогичной площади (правда, в этих районах и квартиры просторнее) стоят $976 тыс., московские новостройки бизнес-класса такой площади стоят порядка $540 тыс, а жилье между ТТК и МКАД продаются по $5300 за кв. метр. Первые варианты отбросим за явной их недоступностью, а самая дешевая столичная квартира будет стоить $323 тыс.
Средняя цена квадратного метра в объектах, расположенных в ближнем Подмосковье, уже несколько выше – $2,3 тыс. за кв. метр (данные аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости"). Таким образом, стоимость 61-метровой квартиры составляет $140 тыс.
Показатель доступности жилья рассчитывается как частное между произведением средней стоимости 1 кв. метра жилья на метраж и разницей между среднедушевым уровнем доходов и прожиточным минимумом, умноженной на число членов семьи.
По последним данным, среднедушевой уровень доходов составляет 33,5 тыс. руб. в месяц ($17 179 в год) – то есть около $51537 на семью из трех человек. При этом прожиточный минимум – порядка 5,6 тыс. руб. в месяц на человека, и как минимум $20 604 в год. Получается, что на "квартирные накопления" семье из трех человек остается в год $30 933. При условии, что цены на жилье не будут меняться, накопить на самую дешевую из предложенных нами вариантов "двушку" можно будет через 4,5 года.
Но оговоримся, что это теория. На практике семья из трех человек вряд ли уложится в тот минимум, который необходим для поддержания нормального уровня жизни. А это означает, что процесс покупки квартиры Москве может затянуться на 8-10 лет.
Проанализировав другие варианты, "ИФ-Недвижимость" пришла к выводу, что за три года можно накопить средства на покупку однокомнатной квартиры в 50-километровой зоны от МКАД (за $95 тыс.). И опять же при условии, что цены "замрут" на сегодняшних отметках. Трехкомнатные квартиры в любом районе Подмосковья стоят сейчас около $190-220 тыс.
С пресловутой доступностью все более-менее ясно. Остается одно: откладывать около трети семейного дохода, формируя тем самым первоначальный взнос по ипотечному кредиту, - за год в этой задачей можно справиться, а затем сдаваться на милость банкам, которые в последнее время норовят поднять ставки по кредитам на 1-1,5%.
Кроме ипотечного кризиса, который напугал всех дефолтами заемщиков, у банков теперь есть еще одно объяснение своего курса на ужесточение правил игры: с 29 апреля этого года Центробанк поднял ставку рефинансирования на 0,25 процентного пункта – до 10,5%.
Цены пока еще растут, но как-то неохотно
В конце прошлого месяца прозвучало сенсационное заявление Бюро недвижимости "Агент 002": новостройки эконом-класса подешевели на 5,8%. "В долларовом эквиваленте цена квадратного метра уменьшилась на $24 и находится на отметке $3636", - говорится в отчете компании.
По данным аналитического центра БН "Агент 002", стоимость квадратного метра в элитном и бизнес-классе изменилась не существенно - 0,1 и 0,5% соответственно и составляет $16696 и $6579.
На этом фоне прекратился рост стоимости квадратного метра в Подмосковье. В сегменте новостроек цена не изменилась и остается на уровне $2779, а на вторичном рынке квадратный метр подорожал на 0,1% ($3564). В обоих сегментах предложение снизилось, новостроек стало меньше на 12,1% (2030 объектов), а квартир на вторичном рынке на 14,3% (5970 объектов) – такова статистика от "Агента 002".
О том, что не все спокойно в датском королевстве, говорят и другие аналитики.
В апреле средние цены на вторичном рынке Москвы поднялись меньше,
чем в марте и феврале (4,8% против 5,1% и 5,0% соответственно), сообщил "ИФ-Недвижимость" Дмитрий Таганов, директор аналитического центра Корпорации "ИНКОМ".
По мнению эксперта, это свидетельствует о "затухании" тенденции быстрого роста цен, имевшей место в начале года.
"В последние два месяца показатели потенциального спроса снижаются, в связи с чем нет объективных оснований для продолжения бурного роста цен в ближайшее время. До наступления осеннего периода следует ожидать как дальнейшей стабилизации показателей деловой активности, так и цен на столичную недвижимость", - отмечает Д. Таганов.
При этом он акцентирует внимание, что "нынешнее снижение является лишь
свидетельством возврата рынка к своему нормальному состоянию после периода
ажиотажного спроса начала года". По его мнению, квартиры в Москве были и остаются
надежным инвестиционным инструментом, сохраняющим привлекательность для всех
категорий инвесторов при любых условиях, "поэтому уровень спроса очень скоро
остановится в определенном коридоре".
По данным корпорации "ИНКОМ", общий объем предложений на вторичном рынке Москвы в апреле вырос на 3,1% по сравнению с предыдущим месяцем года и
составил около 32 тыс. объектов. Соответственно, в Московской области объем предложения вырос на 0,8%, выровнявшись после резкого снижения в марте.
По итогам апреля средняя стоимость кв. метра вторичной столичной
Недвижимости, по данным "ИНКОМ" составила $7,35 тыс. – таким образом, средние долларовые цены в апреле росли примерно на уровне предыдущих месяцев года (4,8%). В Московской области прирост средней долларовой цены предложения был несколько выше столичного – 6,8%. В настоящее время средняя цена предложения в регионе составляет около $3,14 тыс.
"Тенденцию к укреплению, курс доллара продемонстрировал только в самом конце месяца. Поэтому, если анализировать изменение стоимости столичного жилья в рублях с учетом инфляции, то с начала 2008 года рост цен составил 12,3% в рублевом эквиваленте, составив в апреле текущего года 170 909 руб. за кв. метр", - резюмирует аналитик "ИНКОМ".
Первые майские дни лишь подтверждают общий тренд: вялое повышение цены квадратного метра на фоне затянувшихся праздников и отсутствия деловой активности. На этот период времени приходятся лишь сделки, которые не успели закрыть перед праздниками, признался один знакомый риэлтор. "В основном, это альтернативы или ипотечные покупки, если банк одобрил кредитную заявку либо перед самыми праздниками, либо между ними", - сказал он.
За неделю мая, по данным IRN.RU, средняя цена кв. метра жилья в Москве составила $5497, что на 0,7% выше, чем на предыдущей неделе и на 5,8% выше, чем в марте.
Между тем, на рынке стали спорить о возможности кризиса и обрушении цен. По прогнозам аналитиков компании "Квартал", падение цен на рынке недвижимость маловероятно, поскольку для этого на данный момент нет никаких предпосылок.
"В настоящий момент в связи с дефицитом свободных участков под застройку, увеличивать количество вводимых в эксплуатацию квадратных метров жилья с каждым годом становится труднее. Что касается спроса на рынке, то необходимо учитывать тот факт, что количество квадратных метров на человека в Москве значительно ниже среднего европейского уровня, и потребность в улучшении жилищных условий будет существовать еще несколько десятков лет. В связи с этим ожидать кризиса на рынке недвижимости из-за уменьшения спроса или увеличения предложения не приходится", - считает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал".
Советы инвесторам
Так сложилось, что после потрясений на финансовых в начале года недвижимость рассматривалась потенциальными инвесторами едва ли не как единственная "тихая гавань" для вложений.
Однако ужесточение правил выдачи ипотечных кредитов, рост цен на квадратные метры отпугнул тех, кто пытался инвестировать в жилую недвижимость не только свои, но и заемные деньги.
"В условиях наблюдающегося роста цен некоторые потенциальные покупатели квартир уже переориентировались в сегмент аренды жилья, где увеличение ставок происходит более медленно, - рассказал "ИФ-Недвижимость" Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости.
Другая же их часть, рассчитывающая приобрести квартиры с использованием ипотечных схем, также вынуждена повременить с улучшением жилищных условий по причине невозможности накопления первоначального взноса, уточнил собеседник агентства.
Но этот вовсе не означает, что инвесторам следует отказываться от своих планов. Лозунг "столичная недвижимость всегда в цене" еще никто не отменял.
По мнению А. Кудрявцева, с точки зрения ликвидности на перспективу, в Подмосковье достаточно привлекательными являются объекты нижнего и среднего ценового сегмента, к каковым сегодня относятся типовые панельные новостройки, особенно улучшенных серий, и современные монолитно-кирпичные дома.
"Последние даже превалируют, поскольку их, так называемый "срок службы", гораздо выше, чем панельных домов, что обеспечивает им дополнительную потребительскую ценность", - говорит эксперт.
При этом он отмечает, что в сегменте новостроек частному инвестору имеет смысл вкладывать средства только в том случае, когда цена объекта на самой начальной стадии сильно отличается от цены уже возведенного объекта. Именно таким потенциалом, сегодня и обладают многоэтажки в Балашихе, Красногорске и Домодедово.
Обратить внимание на подмосковную недвижимость рекомендует и С. Лушкин: "Главной отличительной чертой рынка недвижимости Московской области является наличие свободных участков под застройку. В настоящий момент московский покупатель уходит из центра столицы, поскольку объекты, расположенные в этом районе очень дорогие. Предложения эконом-класс практически отсутствуют на московском рынке недвижимости. Даже панельные объекты, которые появляются на рынке, позиционируется застройщиками как объекты бизнес-класса с соответствующей стоимостью квадратного метра".
