Краткосрочным инвесторам пока не стоит выходить на рынок жилья – эксперт

29 августа 2008, 17:10

Что будет с ценами на московские квартиры в ближайшем будущем

Август в России – как минимум с 1991 года – ассоциируется с неприятными событиями, которые коренным образом меняют нашу жизнь: то путч, то кризис. Теперь вот западные страны, более года назад втянутые США в глобальный финансовый кризис, ориентируясь на отраженные в кривом зеркале события в Южной Осетии, пытаются заставить нас играть по своим правилам. В том числе экономическим.

В контексте изменившейся ситуации, связанной с ограничением доступа к иностранным заимствованием и нарастающим кризисом банковской ликвидности, а также накануне открытия нового делового сезона участники российского рынка недвижимости решили проанализировать состояние рынка жилья и сделать прогнозы на будущее.

Сколько вешать в граммах

Конференция "Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз", состоявшаяся в Москве в четверг, собрала авторитетных аналитиков, участников рынка и журналистов. Руководитель аналитического центра "Индексы рынка недвижимости" (irn.ru) Олег Репченко решил сорвать "все и всяческие маски", сделав два сенсационных заявления.

Во-первых, он решил развенчать миф о постоянном и значительном росте цен на московские квартиры.

"По состоянию на 25 августа этого года средняя стоимость квадратного метра жилья достигла $6100, — сообщил он, — за последние десять лет долларовые цены выросли в 9 раз, цены в евро – в 6 раза и рублевые – в 8 раз. Но все не так, как выглядит".

Аналитик задался вопросом, насколько реально подорожала жилая недвижимость в столице, если не учитывать изменение курса валют и показатель инфляции. Решая поставленную задачу, он вывел золотой эквивалент стоимости квадратного метра жилья – 250 грамм за "квадрат". Нетрудно подсчитать, что золотой запас собственника 60-метровой двушки в Москве равен 15 кг золота.

По данным О. Репченко, номинированные в золоте цены на квартиры за это время выросли всего в 3,2 раза ( в 2000 году кв. метр стоил, как 70 граммов золота). Эксперт утверждает, что динамика роста цен на столичные квартиры компенсировала инфляцию и изменение зарплат – не более того.

Любопытная получилась картинка, но умозрительная. Большинству, вероятно, будет более понятен "хлебный" эквивалент: на сегодня 1 кв. метр равен по стоимости 8 370 батонов "Нарезной" (поскольку цены на этот продукт в какой-то степени все-таки государством контролировались до недавнего времени, этот показатель также свободен от инфляционной составляющей).

Так вот кв. метр в новой типовой панели на севере Москвы в 2000-м году стоил $430, в "хлебном" эквиваленте – 16125 батонов. Выходит, что за 8 лет жилье подорожало всего в два раза.

А если "вешать" в автомобилях, то сегодня 1 кв. метр можно махнуть не глядя на изделие отечественного автопрома, а восемь лет назад таких метров надо было как минимум 7 штук.

Кстати, по данным аналитического центра корпорации "Инком", кв. метр на вторичном рынке московского жилья сейчас стоит $8300, поэтому "золота" и "батонов" будет еще больше.

Так что, как ни верти, все равно приходим к выводу: жилье в Москве дорожало все это время. Разница лишь в оценках темпах этого роста. К тому же, что толку знать, сколько золота ты можешь получить при продаже квартиры, если она у тебя единственная и на вырученные от сделки деньги в лучшем случае можно приобрести аналогичную квартиру в Москве или чуть большей площади в области.

Гораздо интересней знать, как поведет себя рынок жилья в ближайшей перспективе — в таком случае инвесторы и потребители смогут планировать свои действия.

Упадем или не упадем

У О. Репченко на сей счет готов пессимистический прогноз: по его мнению, нынешняя стагнация на рынке жилья будет более продолжительной, нежели в 2007 году. Волатильность рынка жилой недвижимости в Москве, которая стала увеличиваться еще в 2006 году и превратила его в некое подобие спекулятивного фондового рынка, по его мнению, сохранится. При этом новые обстоятельства (финансовый кризис перекрыл канал притока дешевых денег для застройщиков, банков и ипотеки; кризис ликвидности; падение фондового рынка; сокращение объема инвестирования в недвижимость собственных средств; появление у ряда инвестиционных покупателей необходимости продать часть купленных впрок объектов недвижимости с целью получения живых денег) приведут к "вбрасыванию" на рынок большого количества квартир и падению цен на них.

"Упадем, и, может быть, даже сильно", — таков прогноз руководителя irn.ru.

По словам О. Репченко, осенью подорожания квартир в Москве не будет, а до конца года возможна коррекция вниз на 5%-10%, а по отдельным сегментам – на 10%-15%.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком", не склонен драматизировать ситуацию. "Основу московского рынка составляют альтернативные, а не инвестиционные сделки, — говорит он, — реальных денег в сделках практически не существует". На этом основании он делает вывод, что деньги инвесторов для рынка не столь важны, и поэтому значительного падения цен не будет.

"Рынок городской недвижимости сейчас в стадии стабилизации. Бурный рост закончен, но заявления о кризисе лишь расшатывают рынок", — заметил Д. Таганов.

По его данным, за 8 месяцев текущего года рост цен на вторичке составил 37,1%. Для сравнения: с января по август 2006 года этот показатель составлял 70%.

"Сейчас некое подобие 2006 года, однако рост цен не столь значителен (прогноз — плюс 48% за весь текущий год), поэтому стагнация будет не столь продолжительна", — считает эксперт.

Стагнация, по его мнению, продлится полгода — год, а коррекция цен составит от 5% до 10%. Д.Таганов признал, что в последнее время все больше сделок в Москве заключается с дисконтом от реальной цены на те же 5-10 процентов, тогда как еще в начале года цена сделки превышала цену предложения.

На рынке новостроек Москвы, по словам Д.Таганова, "цены встали": по итогам августа прирост составил лишь 0,3% в долларах. За восемь месяцев прирост составил 31%, а по итогам текущего года он не превысит 36%.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР), президент агентства недвижимости "Савва" обратил внимание на отличие ценовой динамики в разных сегментах жилищного рынка. Так, по отношению к марту 2008 года квартиры эконом-класса подорожали на 12,5%, повышенной комфортности – на 11,5% и бизнес-класса – на 9,2%.

Важным трендом этого года, по словам К.Апрелева, является увеличение срока экспозиции квартир всех категорий: квартиры эконом-класса "стоят" примерно 58 дней, повышенной комфортности – на несколько дней больше, а бизнес-класса – до 70 дней. Этот показатель иллюстрирует поведение покупателей и продавцов. При этом важно, что в общем объеме предложения квартиры эконом-класса сейчас занимают всего лишь пятую часть, остальные, по словам экспертов, "вымыты" с рынка.

Потребительские пристрастия определяются исходя из доходности вложений в недвижимость, указывает К.Апрелев, а сейчас "недвижимость приносит меньший доход, чем другие финансовые инструменты". Например, доход от сдачи жилья в аренду составляет всего 3-4% (подробнее о ситуации на рынке аренды жилья в Москве читайте в материале "Рантье остались без дохода").

К.Апрелев привел весьма взвешенный и острожный прогноз относительно дальнейшего развития ситуации на рынке жилья. Сохранение роста цен более чем на 2% в месяц – вероятность такого прогноза аналитики АН "Савва" оценивают в 20%, стабилизация цен в пределах 1%-2% — вероятность 50%, снижение цен более чем на 2% в месяц – вероятность 30%.

Геннадий Стерник, профессор кафедры "Экономика и управление городским строительством" РЭА им. Г.В. Плеханова отметил, что стадия затухания роста на рынке жилья наступит, возможно, после 2010 года. На долгосрочные тренды накладываются тренды краткосрочные, сказал эксперт. По его оценкам, в Москве длительность краткосрочных трендов составляет 2-2,5 года. "Эластичность рынка очень низка (вывод на вторичный рынок новых предложений не зависит от ценовой ситуации, этот показатель не меняется в течение 10 лет), около 2-5% выставленных на продажу квартир все равно не реализуется, они остаются неликвидом даже в ситуации дефицита предложений", — пояснил Г.Стерник.

По его оценкам, затоваривание рынка наступает лишь, когда число заключенных сделок не превышает количества предложений (по Москве — от 9 до 13 тыс. в месяц). А, если судить по данным АН "Савва", число регистрируемых в столице сделок растет каждый год, а в декабре прошлого года было зарегистрировано даже больше, чем зафиксированный объем предложения. Получается, что пока эта тенденция будет сохраняться, заметного снижения цен не будет.

Кстати, Г.Стерник не исключает и роста цен в ближайшей перспективе.

В ходе подготовки материала мы получили аналитическую справку от экспертов ГК "Пересвет-Групп", которые предсказывают рост цен на столичном рынке недвижимости осенью и зимой текущего года. Главная причина подорожания, по их мнению, — неизменное снижение количества предложений на рынке новостроек. "Несмотря на высокие цены, дефицит предложения препятствует их снижению, и в дальнейшем будет способствовать росту стоимости квадратного метра и повышению спроса на более комфортное жилье в новостройках".

В 2008 году на сайте Московского тендерного комитета имелось только два предложения на участие в аукционе — это реконструкция микрорайона Марьина Роща и строительство многофункционального комплекса на улице Профсоюзной вл. 156. Других предложений по строительным площадкам жилой застройки нет. Кроме того, регламенты выделения земельных участков под строительство становятся все жестче во всей РФ. Таким образом, учитывая срок реализации девелоперских проектов три и более года, можно прогнозировать лишь ужесточение дефицита жилья к 2010 году.

Многие эксперты отмечают, что дефицит площадок под застройку в Москве, недостаточно активное освобождение промзон и в дальнейшем будут подогревать рынок.

Причем не только столичный, но и рынок жилья ближайшего Подмосковья, куда перетекают деньги потенциальных собственников квартир.

"Стабильно высокими остаются темпы роста цен на подмосковное жилье. К концу лета ситуация стала сопоставимой с ажиотажным ростом 2005-2006 годов, когда наиболее быстрыми темпами в процентном соотношении дорожало жилье в Московской области нежели в столице", — говорится в справке ГК "Пересвет — Групп".

Стратегия поведения участников рынка

Что касается рекомендаций, Д.Таганов не советует краткосрочным инвесторам сейчас выходить на рынок. Покупателям, считает аналитик, не стоит медлить с приобретением, а продавцам лучше придержать квадратные метры в ожидании нового витка цен.

Большинство участников конференции сходятся во мнении, что потенциал роста остается во всех сегментах рынка жилой недвижимости (городские квартиры, загородные дома и аренда) российских регионов.

По данным, приведенным К.Апрелевым, в этом году Москва находится лишь на 8-м месте по темпу роста цен на жилье: ее обгоняют Омск, Пермь, Новосибирск, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Красноярск, Ростов-на-Дону.

Москва уступила и лидерство по доле рынка: если 10 лет назад 85% всех сделок на российском рынке жилья приходилось на Москву, то сейчас эта ниша сократилась до 5%. Исходя из этого, аналитики советуют потенциальным покупателям обратить внимание на региональные рынки.

Сенсацией стало сообщение К. Апрелева о емкости вторичного рынка жилья в России: при средней стоимости сделки в 1 млн 182 тыс. рублей, оборот на вторичке (только с учетом сделок купли-продажи) составляет 4 трлн 604 млрд рублей. Все остальные сделки на вторичном рынке – приватизация, дарение, мена, наследование – приносят в 1,5 раза больше, то есть порядка 6 трлн рублей. Таким образом, годовой оборот на вторичном рынке жилья России составляет более 10 трлн рублей.

Инга Замуруева


Горячие
темы

Курс валют

USD

92,59

+ 0,02

EUR

100,27

- 0,14

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

271,548
($2,971)

Курс валют

USD

92,59

+ 0,02

EUR

100,27

- 0,14

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

271,548
($2,971)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

20,973,000
$226,515

-0.077%

%

Подписка