Цены на жилье снизятся вдвое

15 декабря 2008, 16:30

В Москве цены на квартиры упадут в более значительной степени, чем в регионах, предсказывают эксперты Сбербанка РФ в своем исследовании

В России рынок кредитования отличался в последнее время бурными темпами роста и, соответственно, притоком капитала. Эти два фактора обусловили быстрый рост цен на жилье, особенно в Москве и в некоторых других крупных городах, констатируют факты в обзоре "Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы" эксперты центра макроэкономических исследований Сбербанка России. Но нельзя забывать, что быстрый рост всегда быстро заканчивается, напоминают специалисты.

Иногда они возвращаются. Факторы снижения

По данным Сбербанка, в связи с оттоком капитала и кредитным сжатием, уже в ближайшее время в Москве и в целом по России может начаться быстрое падение цен на жилье. Второй фактор, влияющий на спад цен, – замедление роста доходов населения. "Построенные на основе регрессионных моделей прогнозные оценки показывают, что по своим масштабам возможное снижение цен в Москве в 2009 году может оказаться сопоставимым со снижением цен, наблюдавшимся в 1998-99 гг.", — говорится в исследовании.

Специалисты подчеркивают, что снижение цен с IV квартала 1998 по IV квартал 1999 составило порядка 26,2%. При этом в 1998 году финансовый кризис и девальвация произошли уже в III квартале года, а основное снижение цен началось в IV квартале и продолжалось до II‐III кварталов 1999 года. В России в 2008 году обострение финансового кризиса началось осенью, а не летом, как в 1998 году, соответственно и снижение цен на жилье может начаться уже в конце IV квартала 2008 – начале 2009 года.

При этом банк указывает, что "снижение цен по России в среднем будет гораздо меньше, чем в Москве. Основным каналом влияния кризиса на цены в России в целом будет его влияние на доходы населения, а не вызванный кризисом отток капитала".

Эксперты Сбербанка отдают предпочтение двум возможным сценариям развития событий.

В базовом сценарии средние темпы роста за квартал рассчитаны, исходя из годового прироста реального ВВП на 2,5-3,5% и соответствующего прироста доходов населения. Инфляция составляет около 11%. Курс рубля к доллару в этом сценарии постепенно снижается до 30 руб. за доллар.

В стрессовом сценарии наблюдается стагнация ВВП или его спад максимум до 2,5% в год. Темпы инфляции в том сценарии несколько выше, чем в предыдущем, и девальвация рубля к доллару — значительно глубже.

В обоих сценариях в качестве величины оттока капитала за III квартал 2008 г. использовалась оценка ЦБР в 16,7 млрд. долл. Предполагается, что в IV квартале отток капитала составит 48,7 млрд. долл. (величина внешнего долга плюс процентные выплаты), а в 2009 году – 100 млрд. долл. Для прогнозирования темпов роста номинального ВВП и реальных денежных доходов за III квартал 2008 г. были использованы оценки МЭР, имевшиеся на конец октября, замечают эксперты.

На "дно". Минус 60%

При построении прогноза специалисты Сбербанка исходили из того, что уже в ближайшее время, в связи с изменением экономической ситуации, ценовой "пузырь" может сдуться, и в обоих сценариях это первоначально приводит к значительному уменьшению стоимости жилья на первичном рынке и некоторому сокращению цен на рынке вторичном. В этом случае, согласно модельным расчетам, в первом сценарии уже в ближайшее время цены на первичном рынке снизятся приблизительно на 13.6% в рублях и 21.4% в валюте, а на вторичном – на 3.2% в рублях и 11.8% в валюте.

Прогнозируемое снижение цен в рублях в 2009 г. на первичном и вторичном рынках составят 23,8% в рублях (32,1% в долл.) и 20,5% в рублях (29,1% в долл.) соответственно. Общее снижение составит около 34% в рублях и 46% в валюте на первичном рынке, а также 23.1% в рублях и 37.4% в валюте на вторичном рынке.

Во втором сценарии аналитиков кредитной организации сокращение будет несколько большим, преимущественно из-за более резкого изменения в этом сценарии темпов роста доходов населения, а также более критичной девальвации рубля. Общее снижение цен в рублях составит на первичном рынке около 40%, в долларах – 60%. На вторичном рынке снижение цен будет не столь значительным: 25% в рублях и 50% в долларах.

В то же время эксперты успокаивают, что «данные прогнозы строились на предположении о том, что инфляция превысит 10%. Если реализуется правительственный прогноз инфляции (8.5%), то снижение цен в рублях и в долларах – в номинальном выражении – будет не столь значительным».

Разброд и шатание. Регионы в смятении

"В последние годы цены на недвижимость в Москве быстро росли, — говорят аналитики банка, — и многие наблюдатели считают, что ценовой пузырь появился на московском рынке именно в это время. В регионах России ситуация была не столь однозначна. Тем не менее, в последние годы цены на жилье в регионах росли как в номинальном, так и в реальном выражении, хотя их уровень, естественно, был ниже, чем в Москве".

По данным специалистов, динамику цен на жилье в регионах определяют те же факторы, что влияют на спрос и предложение недвижимости в Москве, а также несколько региональных переменных. Увеличение реальных денежных доходов приводит к росту цен на первичном и вторичном рынках жилья; особенно заметна данная взаимосвязь на примере Уральского, Приволжского и Сибирского федеральных округов. Влияние чистого притока (оттока) капитала наиболее сильно проявляется в Центральном, Уральском и Приволжском федеральных округах.

В целом по России, согласно прогнозам экспертов, снижение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости будет менее значительным, чем в Москве. В первом сценарии снижение цен (в номинальных рублях без поправки на инфляцию) на первичном и вторичном агрегированных рынках в конце 2008 года составит около 2.5%, а в 2009 – порядка 5-5.3%. В долларах суммарное снижение составит около 25%. Во втором сценарии общее снижение цен с конца 2008 по конец 2009 года составит в среднем около 10-12% в рублях и около 40-42% в долларах.

В первом сценарии цены опускаются до уровня начала 2007 года, а во втором сценарии – до уровня конца 2006 года. Меньшее снижение цен в регионах объясняется, прежде всего, менее значительным их ростом в период подъема, что связано, согласно результатам регрессионного анализа, с меньшим влиянием притока капитала в страну на региональные рынки жилья.

Такая динамика цен, безусловно, будет иметь негативные последствия для ипотечного рынка и для рынка других кредитов, в обеспечение которых были использованы объекты недвижимости. Хотя рынок ипотеки в России небольшой, менее 10% ВВП, данная ситуация может привести к дальнейшей дестабилизации рынка жилья и рынка недвижимости в целом, прогнозируют эксперты кредитной организации.

Будущее уже рядом. Снижение цен переходит в активную фазу

Между тем, как говорится в аналитическом отчете агентства недвижимости DOKI, за неделю (8-14 декабря 2008 года) средняя стоимость квадратного метра в новостройках столицы снизилась на 4,1%, составив $6678.

В эконом-классе квадратный метр за семь дней подешевел на 4,8%, утверждает риэлтор, и находится теперь на уровне $3771. Предложение в этом классе увеличилось на 8,9% и составляет теперь 1417 квартир.

В бизнес-классе стоимость квадратного метра снизилась на 2,7% по отношению к прошлой неделе, что соответствует $6231. Количество продаваемых квартир увеличилось на 3,1% до 1169 объектов.

По данным агентства, элитные квартиры в новых домах за прошедшую неделю потеряли в стоимости сразу 5,2%. Теперь «элитный квадрат» стоит $15813. Предложение в элитных новостройках снизилось на 14,5% до 680 объектов, отмечают эксперты DOKI.

Снижение себестоимости 1 кв. метра жилья в разных субъектах Российской Федерации на 20-25% в 2009 году прогнозирует президент Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман.

Н.Кошман считает, что снижение себестоимости «квадрата» зависит от нескольких факторов, в том числе от цен на землю. "Снижения цен на землю пока не произошло", — отметил президент АСР, однако, по его мнению, в 2009 году земля подешевеет на 15-20%.

Н. Кошман также считает, что стоимость строительных материалов не увеличится. "Я думаю, что стоимость строительных материалов не поднимется", — сказал он. По оценке президента АСР, цена 1 тонны цемента в следующем году будет находиться на уровне 3200 руб. "Примерно на таком же уровне будет находиться металл", — добавил он.

В то же время, стоимость подготовки исходно-разрешительной документации и подключения объекта к сетям, по мнению президента АСР, в целом не изменятся (подключение к сетям, по словам Н.Кошмана, составляет от 18 до 33% стоимости объекта).

Невредные советы. Развиваем механизмы

По данным АСР, на 2009 год на территории России запланирован ввод 51 млн квадратных метров жилья. Н.Кошман напомнил, что в 2008 году объем ввода жилья составит 61 млн квадратных метров. "По информации министерства регионального развития в 2009 года ожидается снижение объема ввода на 10% до 51 млн квадратных метров", — отметил он. По его словам, объем жилья, строящегося в России в этом году, на 75% состоит из денег граждан — дольщиков. "И это приведет к тяжелым последствиям", — считает эксперт.

Вице-президент АСР Владимир Пономарев констатирует, что за десять месяцев 2008 года темпы роста жилищного строительства в стране сократились в шесть раз. "До конца 2008 года мы не увеличим объем жилищного строительства по сравнению с прошлым годом", — говорит он. По прогнозам В.Пономарева, ситуация в 2009 году осложнится тем, что необходимо будет реализовывать проекты, не начатые в 2008 году.

Эксперт отметил, что на рынке жилья уже началось падение цен, что обусловлено несколькими факторами. "В их числе фактор ожидания падения цен, фактор уменьшения объема ипотечного кредитования и сокращения заработной платы населения, занятого в реальном секторе экономики. Эти три фактора привели к неравномерному падению цен на жилье в разных регионах станы", — считает он. По словам В.Пономарева, на рынке жилья в настоящий момент совершаются сделки с 20-30% дисконтом, но "риэлторы изо всех сил стараются не допустить падения цен".

Вице-президент АСР также заметил, что для борьбы с последствиями кризиса необходимо принять ряд мер: "Нужно вспомнить о жилищно-строительных кооперативах, а также создавать жилищно-накопительные счета". По мнению эксперта, отсутствие механизма секьюритизации кредитов тормозит развитие строительной отрасли.

"Наша важнейшая задача — развивать эти механизмы", — заключает он.

Арсений Меситов


Горячие
темы

Курс валют

USD

92,75

+ 0,31

EUR

100,44

+ 0,54

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

270,952
($3,057)

Курс валют

USD

92,75

+ 0,31

EUR

100,44

+ 0,54

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

270,952
($3,057)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

20,458,000
$220,571

-2.449%

%

Подписка