Прогноз на 2013 год - стабильность
Второй год подряд на московском рынке офисной недвижимости нет ни потрясений, ни резких перемен. Несмотря на то, что на рынке продолжает присутствовать ожидание негативных изменений макроэкономической ситуации, высокий спрос, разнообразное и предсказуемое предложение, стабильные ставки аренды продолжают характеризовать рынок офисной недвижимости в 2012 году. «Изменения на рынке носят структурный характер», говорит заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лада Белайчук.
Строительная активность остается умеренной, новых офисных площадей в 2012 году построено почти столько же, сколько в 2011 году – более 50 новых офисных зданий, общей площадью около 650 000 кв.м. Несмотря на то, что согласно заявлениям девелоперов, в 2013 году ожидается ввод в эксплуатацию около 1,8 млн. кв.м офисных площадей, по оценке Cushman & Wakefield в следующем году будет введено в эксплуатацию не более 600 000 кв.м. Строительство около 70% заявленных к вводу зданий может быть завершено в срок. Тем не менее, скорее всего, многие из уже построенных зданий не будут введены в эксплуатацию до конца года.
2013 год усилит позиции Москва-Сити на офисном рынке города – 8 из 10 самых крупных офисных зданий (арендуемой офисной площадью более 50 000 кв.м) находятся в Москва-Сити или в непосредственной близости. Таким образом, немногим более 40% заявленных к вводу в 2013 году офисных площадей находится в этом микрорынке. Ожидается завершение строительства таких впечатляющих проектов Москва-Сити как Башня Евразия (92 000 кв.м арендуемой площади) и Башня Меркурий (87 600 кв.м арендуемой площади). Другим крупным объектом запланированным к вводу в 2013 году станет офисный комплекс White Gardens (60 160 кв.м арендуемой площади в 2 зданиях) в Белорусском субрынке (район Белорусского вокзала).
По итогам 2012 года в Москве будет арендовано немногим более 2 млн. кв м качественных офисов. Небольшое замедление активности офисных арендаторов осенью помешало значительно обогнать показатель прошлого года (в 2011 году было куплено и арендовано 1,95 млн. кв.м). Тем не менее, 2012 год станет рекордным по объемам заключенных офисных сделок. Концентрация арендаторов на решении насущных проблем (выражаемая в интересе к быстрым переездам, и зданиям, уже введенным в эксплуатацию) и краткосрочное планирование (очень низкое количество договоров предварительной аренды) указывают на то, что при изменении общеэкономической ситуации, арендаторы могут быстро уйти с рынка и спрос способен быстро свернуться. Тем не менее, основываясь на текущем макроэкономическом прогнозе, в 2013 году мы ожидаем высокий спрос, способный быстро отреагировать на изменения экономической ситуации.
Относительная стабильность ставок аренды является главным позитивным фактором, позволяющим рынку быть активным и развиваться. Средняя по Москве ставка аренды по классу А составляет $790 за кв.м в год (без НДС и операционных расходов). В течение 2012 года средняя ставка аренды выросла на 5% (с $750). Динамика средней ставки аренды по классу А обусловлена не столько повышением запрашиваемых ставок для конкретных зданий (обычно дорожают последние свободные, чаще всего относительно небольшие, блоки в здании), сколько уходом с рынка наименее дорогих предложений класса А. Например, если в начале года можно было найти предложения офисов класса А в прайм-районах по базовой ставке аренды менее $800, то к концу года все эти предложения ушли с рынка (были арендованы), и в настоящее время в прайм-районе арендаторам предлагаются офисные помещения по ставкам аренды от $800 и выше. По классу B (включающем классы В+ и В-) средняя ставка аренды на протяжении года оставалась стабильной на уровне $450 за кв.м в год (без НДС и операционных расходов).
