Кто "развяжет" транспортный узел?

13 марта 2015, 12:26

План развития ТПУ существует уже несколько лет, но четкой стратегии его реализации пока не прослеживается

Москва. 13 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Московские власти предложат инвесторам первые два транспортно-пересадочных узла (ТПУ) — "Алма-Атинская" и "Новокосино" в марте-апреле, сообщила газета "Ведомости". Это долгожданное событие пришлось на не самые благоприятные времена. О том, кто может заинтересоваться проектами ТПУ в Москве сегодня и что из этого может получиться рассказали "Интерфаксу" эксперты рынка недвижимости.

Планы не меняются

"К 2020 году в Москве планируется ввести в строй 90 ТПУ, за которые ответственен метрополитен, при этом 42 появятся на действующих станциях, а 48 — на строящихся", — рассказывает Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG.

По его словам, столичные власти пока об отмене или коррекции этих планов не заявляли. В целом понятно, что даже в кризисном 2015 и последующих годах люди продолжат пользоваться метро.

"Поэтому можно говорить о том, что однозначно выживут и даже будут востребованы ТПУ с адекватной концепцией, позволяющие пассажирам экономить время при совершении покупок и, с другой стороны, представляющие собой спасительную нишу для ритейлеров, чьи обороты сегодня стремительно снижаются. Но, конечно, есть риск затягивания или полной отмены строительства некоторых ТПУ", — считает эксперт.

Как отмечает Сергей Симонов, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Knight Frank, торговые объекты рядом с метро одни из самых привлекательных для девелопмента в любых экономических условиях. Если ситуация дальше будет ухудшаться, и арендаторы начнут закрывать магазины, то в таких объектах они будут держаться до последнего, так как торговые обороты здесь наиболее высокие и ставки аренды соответственно.

"Плюсы таких проектов также в том, что городская администрация заинтересована в их развитии, а значит, готова помогать инвесторам в процессе реализации, то есть в оптимальные сроки согласовывать проект и связывать, при необходимости, вовлеченные ведомства", — полагает Илья Кузнецов, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield .

Тем не менее, эксперт напоминает, что план развития десятков ТПУ существует уже несколько лет, а четкой стратегии их реализации со стороны города пока не прослеживается.

Купите, кто может

Ольга Грачева, директор по развитию ГК "Спектрум" считает, что в текущих условиях в торгах будут принимать участие 2-3 сильных претендента, готовых осуществить инвестирование в проекты ТПУ именно сейчас, на фоне замершего по сути рынка коммерческой недвижимости, и готовых вместе с проектом пережить эту эпоху перемен.

"Думаю, что в таких торгах могли бы поучаствовать представители крупных финансово-промышленных групп, в разные годы заявлявшие о своем интересе к таким проектам. Например, компании, уже участвующие в крупных проектах дорожного строительства и инфраструктуры. В этом контексте можно упомянуть ГК "Стройгазконсалтинг", Группу БИН, структуры Геннадия Тимченко, "ТПС Недвижимость", — комментирует эксперт.

О.Грачева уверена, что могут появиться и иностранные игроки — например, китайские инвесторы уже выражали свой интерес к подобным проектам.

По мнению С. Симонова, к списку претендентов можно добавить девелоперов, занимающихся развитием торговых центров, имеющих хороший административный ресурс ("Платформа", "ЭНКА ТЦ" и т.д).

И. Кузнецов, как и его коллеги, отдает предпочтение крупным девелоперам, отечественным игрокам с опытом реализации инфраструктурных или коммерческих девелоперских проектов в Москве.

"Проекты ТПУ являются комплексными и реализуются как правило в условиях существующей застройки, поэтому высоки риски при консолидации земельных участков. Если эта работа уже проведена городом, тогда список интересантов может быть расширен. Если на консолидированный участок существует ГПЗУ с вменяемыми ТЭПами — еще лучше, правда до настоящего времени я таких проектов не встречал", — отмечает эксперт.

"В конечном итоге интерес будет определяться той схемой реализации инвестиционного проекта, которую выработал и предлагает город. Нужно внимательно смотреть на тендерную документацию", — резюмирует О.Грачева.

Когда вернутся деньги

Сроки окупаемости проектов ТПУ вызвали раскол среди экспертов. Мнения варьируются от 6 до 15 лет. Естественно, что проекты имеют индивидуальные параметры и многое зависит от них, а также от того, какие именно обязательства хочет возложить город на девелопера в рамках конкретного узла.

О. Грачева подчеркивает, что в ТПУ есть две составляющие: приносящая доход коммерческая и технологическая, связанная с обслуживанием пассажиропотоков и условно не приносящая доход. К тому же необходимо учитывать ситуацию с заемным финансированием. При таких вводных простыми расчетами руководствоваться довольно сложно, нужно учесть слишком много переменных.

"Сроки окупаемости и вообще эффективность проектов ТПУ исключительно зависит от того, какие обязательства несет инвестор — какую долю технологических площадей необходимо будет построить. Но, как правило, это не менее 10 лет", — делится опытом И. Кузнецов.


Горячие
темы

Курс валют

USD

76,69

+ 0,25

EUR

86,91

+ 0,09

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

245,754
($3,332)

Курс валют

USD

76,69

+ 0,25

EUR

86,91

+ 0,09

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

245,754
($3,332)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

18,772,000
$244,778

3.001%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

10,361,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка