Офисы: диктат или компромисс?

14 апреля 2015, 16:27

Доминион

Фото: Интерфакс

Эксперты рассуждают, долго ли продлится "рынок арендатора"

Москва. 14 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Девелоперская активность на рынке офисной недвижимости в начале 2015 г, после рекордно больших объемов прироста предложения в 2014 году, замедлилась. Ввод новых площадей по итогам первого квартала составил 195 тыс.кв.м. Данный показатель на 19% ниже аналогично периода 2014 г., прирост в котором был самым незначительным за весь прошлый год и составлял 240 тыс.кв.м, говорится в исследовании компании S.A. Ricci.

Чем "дышат" офисы сегодня

Аналитики отмечают, что начало первого квартала во многом было продиктовано тревожными настроениями, которые привнес конец 2014 г., показавший негативные тренды по многим показателям рынка офисной недвижимости: спад спроса, снижение арендных ставок, рост уровня вакантности. Однако в феврале и марте наметились положительные сдвиги по некоторым макроэкономическим показателям: укрепился рубль (курс доллара упал с максимального значения в этом году (3 февраля) почти на 19% до отметки в 56,4 руб. за долл. к 27 марта), при этом цена на нефть марки Brent сначала выросла в феврале до $62,5 за баррель, однако к концу марта снова упала до $54-56 за баррель. Такие тенденции позволяют предположить, что, несмотря на сложную ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, рынок близок к самой низкой своей отметке, после которой может последовать постепенное восстановление.

"Ситуация на рынке офисной недвижимости достаточно напряженная, однако есть надежды на то, что ситуация в экономике стабилизируется и это окажет положительный эффект на рынок недвижимости. Усугубляет ситуацию перепроизводство (в 2014 году на рынок вышло рекордное количество площадей – 1,4 млн. кв. м. в классе А и B). В связи с этим достигнуты рекордные показатели по вакантности ~30% в классе А, ~14% в классе B", — рассказывает Александр Устинов, директор по развитию RD Management.

Эра арендатора

По данным Colliers International, в первом квартале 2015 г. на московском рынке офисной недвижимости наблюдалась тенденция перехода все большего числа собственников на рублевые договоры. Их доля в бизнес-центрах класса А достигла 30%. В тоже время многие потенциальные арендаторы из-за валютных колебаний заняли выжидательную позицию, надеясь на повышении спроса на фоне укрепления рубля в среднесрочной перспективе.

В целом эксперты хором говорят о наступлении "рынка арендатора": собственники идут на снижение, переходят из валюты в рубли, предлагают дополнительные льготы, не только чтобы привлечь, но и не потерять арендатора.

"Доходности владельцев недвижимости упали. С учетом сворачивания реального бизнеса на фоне макроэкономических событий, конкуренция за арендатора становится более ожесточенной", — комментирует тенденцию Наталья Круглова, директор департамента недвижимость компании Strategy Capital Advisor.

Оставались также характерными для 2015 года и основные тенденции года прошлого: низкий объем заключенных сделок, увеличение количества сделок продления и пересмотра коммерческих условий, уменьшение ставок аренды, рассказывает Елена Денисова, директор отдела офисной недвижимости CBRE.

"В первом квартале собственники проявляли большую гибкость по коммерческим условиям даже относительно второго полугодия 2014 года: сегодня реальный арендатор может получить более привлекательные коммерческие условия. Благодаря относительной стабилизации курса рубля панические настроения, преобладающие на рынке в течение четвертого квартала, закончились", — отмечает эксперт.

Даешь дорогу классу B

Предпочтения сегодня арендаторы отдают офисам класса B, считают эксперты

"Собственники В класса оказались более гибкими в отношениях с арендаторами: к примеру, они одними из первых стали переходить в рубли. Однако на А класс сегодня тоже находится свой арендатор, но, как правило, на существенно подешевевшие объекты", — говорит Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium.

Офисные помещения в сегменте класса А в первую очередь страдают от кризисной ситуации на рынке, поясняет Е. Денисова. В то время как класс B традиционно пользовался большей популярностью.

" Это связано с тем, что помещения класса В исторически пользуются большим спросом в связи с более низкой ставкой аренды, номинацией ставок аренды в рублях, более короткими договорами аренды (часто 11 месяцев)", — рассказывает она.

При этом эксперты сходятся во мнении, что и класс А без арендаторов не останется, поскольку, в основном, такие помещения вызывают интерес у международных компаний. Н. Круглова считает, что например, проектам "Белая площадь", "Лайтхаус" и "Дукат" точно могут не волноваться и найдут своего арендатора, несмотря на кризис.

В целом же, выбор офиса, по мнению Елены Шевчук, вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, зависит от арендатора.

"Есть компании, которые используют такие моменты для переезда в более качественные площади, с учетом кризисных арендных ставок, — рассказывает она. Большинство арендаторов пытаются найти компромисс в переговорах с собственниками своих офисов – определить справедливую новую арендную ставку и переподписать договор. Конечно, если компромисс не найден, то арендатор вынужден искать новый офис. И в этом случае приоритет отдается качественным объектам класса B".

С таким мнением согласны и другие эксперты, которые считают, что единственное, что заставляет переезжать в более низкий класс – это экономия. Хотя есть и те компании, которые решили воспользоваться сложившейся ситуацией и улучшить свои условия, сменив класс или локацию на более престижные.

"На нынешнем рынке это вполне реально: можно не только добиться для себя лучших условий по качеству офиса, но и немного сократить затраты. В тех же случаях, когда переезд обусловлен исключительно экономией, арендаторы уже не выбирают лучшие варианты, а готовы к переезду за МКАД в менее престижные помещения", — говорит Р.Щербак.

Так есть ли сделки?

По словам Е. Денисовой, рынок сделок, как ни странно, демонстрирует оживление: стали появляться покупатели, которые рассматривают приобретение офисных активов. Они предлагают цены в два раза ниже, чем было бы год назад, но для рынка хороша любая активность.

"Возобновление сделок купли-продажи будет свидетельствовать о том, что рынок офисной недвижимости проходит "дно" и его участники надеются на дальнейший рост", — говорит эксперт.

Согласен с коллегой и А.Устинов, который отмечает, что в первом квартале 2015 года уже заключилось несколько интересных сделок как покупки (Алексей Богачев приобрел часть площадей в БЦ "Парк Победы"), так и аренды (CBRE достиг договоренностей по аренде офиса в новом БЦ "OKO" в Москва-Сити).

"Продолжается строительство и ввод в эксплуатацию качественных площадей на юго-западе Москвы, как в пределах МКАД (БЦ "Алгоритм", Neo Geo), так и за пределами МКАД: NeoPolis, бизнес парк G10. Введены в эксплуатацию первые очереди K2 и Comcity, который, к слову, активно заселяется арендаторами (Ростелеком, Систематика, Oracle)", — рассказывает он.

При этом эксперт отметил, что в 2014 году большинство арендаторов, которые имели планы на переезд, согласовали условия с текущими арендодателями, отдавая тем самым предпочтение сделкам renegotiations, нежели переезду в новый офис. В 2015 году стоит также ожидать определенный процент пересогласований, но уже гораздо меньший. При этом стоит заметить, что часть арендаторов ожидали нового финансового года для более решительных шагов в отношении своих арендных стратегий и, в том числе, переездов.

Есть ли свет в конце тоннеля?

"Основной тренд – это снижение спроса на офисные площади не менее чем на 20%. Рост уровня вакантных площадей в 2015 году до 30-35%. Усиление конкуренции между объектами и "битва" за арендатора. Переход на рублевые ставки аренды", — такой прогноз на ближайшее время дает Е.Шевчук.

Согласна с коллегой и Е. Денисова, которая считает, что на фоне больших объемов ввода в эксплуатацию новых офисных площадей (заявлено 1,4 млн кв. м, что сопоставимо с объемом за 2014 год) и ограниченного уровня спроса (по оценке, объем сделок по итогам 2015 года составит 750 000 – 850 000 кв. м), доля свободных площадей продолжит увеличиваться и по итогам 2015 года составит 29-30% в сегменте класса А, 14-15% в сегменте класса В.

Того же мнения придерживается и Н.Круглова: "Лучше не будет. В экономике нет драйверов роста, а спрос на недвижимость – производная от благополучия реального бизнеса. Нет благополучия у бизнеса – нет платежеспособного спроса на недвижимость. Отсюда необходимость искать нишевые концепции для своих проектов, чтобы остаться конкурентоспособными на падающем рынке".

Не столь категоричен А.Устинов, который считает, что рынок еще долгое время будет оставаться рынком арендатора и арендодателям необходимо будет постоянно улучшать свои продукты и качество управления взаимоотношениями с арендаторами для обеспечения отсутствия вакантных площадей.

"Также стоит ожидать снижение темпов строительства до стабилизации уровня вакантных площадей, что при оптимистичном сценарии будет не ранее 2016 года", — говорит он.

По мнению Р. Щербака, сейчас есть два варианта развития. Первый: падение продолжится до конца 2015 года, после наступит период стабилизации, который позволит игрокам передохнуть и обновить стратегии. Он будет возможен при наличии улучшений в экономике России в 2015 году. Если же их не произойдет, то период снижения рынка продлится до 2017 года и лишь через пару лет начнется его длительная стабилизация.

"Однако стоит понимать, что кризис несет в себе не только негативные изменения. На рынке коммерческой недвижимости он завершится вымыванием неэффективных игроков: негибких собственников, переоцененных компаний, неквалифицированных консультантов. Гибкие и эффективные участники приспособятся к новым условиям и выйдут из этого периода с достойными показателями", — оптимистично заключает эксперт.


Горячие
темы

Курс валют

USD

92,26

- 0,33

EUR

99,71

- 0,56

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

272,166
($2,975)

Курс валют

USD

92,26

- 0,33

EUR

99,71

- 0,56

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

272,166
($2,975)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

20,973,000
$227,325

-0.077%

%

Подписка