Оценить вложения в реставрацию объекта культурного наследия не всегда представляется возможным, но такие проекты все равно интересны инвесторам
Москва. 14 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - О сложностях привлечения инвестиций к реставрации объектов культурного наследия говорилось неоднократно, однако эксперты постоянно возвращаются к этой теме, поскольку такие объекты - штучный товар, интересный почти с любой точки зрения. Главное препятствие - очень неоднозначная экономическая отдача ожидает того, кто отважится вложиться в реставрацию "культуры". О том, как подсчитать возможные затраты, рассуждали участники конференции "Памятники культуры: возможности девелоперов в рамках нового законодательства", проведенной в рамках Международного инвестиционного форума Proestate 2015.
"Инвестиции в программы реконструкции объектов культурного наследия являются весьма рискованным предприятием для инвестора, именно поэтому каждый памятник культуры стоит рассматривать по отдельности, в зависимости от локации, а также от состояния того, что находится под охраной", - рассказал управляющий партнер ГК "Спектрум" Владимир Иванов. Он подчеркнул, что объем инвестиций в объект зачастую рассчитать до конца невозможно до тех пор, пока не приступишь к работам.
"Пока не снесешь полностью те части объекта, которые предусмотрены на снос, трудно оценить реальное состояние объекта. А от этого и зависит объем инвестиций. Разница в цифрах будет весьма существенная, очень легко просчитаться", - сетует эксперт.
С подобной оценкой согласна и заместитель директора по развитию региона "Северо-Запад" ГК "Спектрум" Марина Федорова.
"Если инвестор не имел опыта работы с памятниками, он может недооценить стоимость проектных работ, сроки согласований и, как следствие, содержание команды (своей или специализированной компании). В ходе обследований объекта может выясниться, что требуются дополнительные обследования, научно-технический мониторинг и иные работы. В ходе самих работ, к примеру при восстановлении кирпичной кладки и заделке трещин, точно нельзя предсказать какой объем материала уйдет для выполнения 100% работ", - говорит эксперт, добавляя, что корректировка плана по объему инвестиций и сроку окупаемости может происходить несколько раз за проект и почти всегда в худшую сторону.
Собравшиеся также напомнили, что в случае с памятниками помимо рыночных и конъюнктурных факторов добавляется блок вопросов, связанных с природой памятника и охранными обязательствами. И дело не только в сохранении тех или иных элементов. Например, под охраной могут оказаться детали, противоречащие действующим нормам по пожарной безопасности (решетки на окнах, низкий проем, мешающий въезду пожарной машины и т.д.). Не говоря уже о поиске решения пресловутого парковочного вопроса.
"Традиционного единого решения по этим вопросам нет и инвестор "изобретает велосипед" по каждому проекту", - говорит М. Федорова
Все эти сложности приводят к тому, что большим спросом подобные объекты не пользуются. Не спасает даже известная программа "рубль за метр", в соответствии с которой арендная плата за объект культурного наследия после завершения реставрации исчисляется по этой формуле. На данный момент в рамках этой программы были отреставрированы 4 объекта культурного наследия и еще 8 находятся в процессе восстановления.
"Дело в том, что просто нет рынка как такового", - считает Вера Стерлина, генеральный директор НП "Русская усадьба".
Однако, по мнению Владимира Цветнова, директора департамента государственной охраны культурного наследия министерства культуры России, программа и не нуждается в масштабном спросе. Ведь предлагает она не массовый "товар".
В.Цветнов отмечает также, что власти понимают, с какими сложностями сталкивается инвестор при реставрации объекта культурного наследия и подчеркивает, что министерство готово идти на диалог с бизнесом. Главное, чтобы он был своевременным.
О возможностях эффективной работы с объектами культурного наследия говорил и первый заместитель руководителя департамента культурного наследия Москвы Сергей Мирзоян. По его мнению, сейчас важно информировать инвесторов о возможности вложений, о чем многие просто не знают. Вместе с тем С.Мирзоян подчеркнул, что иллюзии строить нельзя - инвестор должен понимать, что быстрых денег в сегменте реставрации нет и не будет.
Согласна с мнением чиновника Иванна Табачникова, директор Центра бизнес-технологии в сфере гостеприимства РАНХиГС, которая оценивает окупаемость в подобном проекте в 10 и более лет.
При этом эксперт подчеркивает, что при реставрации объектов культурного наследия, помимо инвестиционной функции, речь идет и о социальном развитии города. И инвесторы должны это понимать. Приведенные в порядок объекты дают новые рабочие места, становятся центром притяжения для туристов, а также новой вехой в развитии города, резюмирует она.
