Только 36% площадей в "Москва-Сити" эксплуатируют профессиональные управляющие компании
Москва. 2 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - По данным международной базы Emparis, Москва занимает 13-е место среди городов с наибольшим количеством небоскребов, говорится в исследовании компании RD Management.
"Высотное строительство активно развивается в России, а новые объекты становятся более технологичными, как следствие, усложняется их эксплуатация. Данная тенденция ускорит процесс формирования субрынка по управлению высотными зданиями в России, именно к такому выводу мы пришли в результате исследования", - отметил директор па развитию RD Management Александр Устинов.
Так, в крупнейшем градостроительном проекте "Москва-Сити" на текущий момент 36% построенных площадей эксплуатируют профессиональные управляющие компании (УК).
При этом эксперты пришли к выводу, что рынок небоскребов России будет стремиться к мировому, где профессиональные УК занимают 80%. Это обусловлено особенностями эксплуатации высотных зданий. Речь, по словам аналитиков, идет об управлении лифтами, особенностям эксплуатации фасадов и кровли, нюансам пожарной безопасности и инженерных систем.
"Современный небоскреб в среднем обслуживает более 30 лифтов. В небоскребах предусмотрено разделение на лифтовые группы, обслуживающие различные функциональные зоны - офисы, апартаменты, парковку, зону погрузки и разгрузки. Это позволяет группировать потоки пассажиров и значительно оптимизировать движение в многофункциональном комплексе", - говорится в исследовании.
Эксперты отмечают, что не менее важен правильный выбор системы фасада и концепции его обслуживания - в дальнейшем это позволяет избежать сложностей в эксплуатации. В небоскребах наряду с промышленным альпинизмом применяются стационарные системы обслуживания фасадов (BMU, рельсовая система), которые разрабатываются с учетом климатических особенностей. Например, в России важно учитывать их функционал при низких температурах. Так, современные системы обогрева крыши и фасадов полностью исключают образование наледи не только на поверхности кровли, но и в водостоках, желобах, по карнизам крыши.
"От грамотного проекта высотного здания, предусматривающего все необходимые меры по пожарной безопасности, а также постоянного контроля всех систем на объекте, зависит безопасность тысяч людей, живущих и работающих в небоскребах. УК должна иметь лицензию на осуществление деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений", - комментируют аналитики, добавляя, что еще одной важной задачей УК является организация эвакуации до приезда спасательных служб при возникновении чрезвычайной ситуации. В небоскребах эвакуационные пути более сложные и длинные, следовательно, повышается важность проведения регулярных плановых эвакуационных учений для всех, кто работает и живет в небоскребе.
Кроме того, высота накладывает особенности на эксплуатацию сетей, поскольку чем выше объект, тем больше перепады давления в инженерных системах водоснабжения и кондиционирования. Здесь одна из задач УК заключается в том, чтобы настроить равномерность распределения потоков воздуха и воды, выровнять баланс системы на всех уровнях высотного здания.
На системы коммуникации в небоскребах ложится большая нагрузка и, как следствие, инженерные системы могут изнашиваться чаще, требовать замены или ремонта. При эксплуатации небоскреба управляющая компания должна в два раза чаще проводить аудит всех коммуникаций с удвоенным количеством квалифицированных инженеров.
При этом не стоит забывать, что любая компания стремится к оптимизации своих расходов, особенно в столь непростое время, как сейчас. Для экономии используются различные варианты. К примеру, по данным управляющей компании Р7 Групп, внедрение зеленых технологий в "Северной башне" в ММДЦ "Москва-Сити" уменьшило потребление энергии по сравнению с объектами-аналогами на 46%, а потребление воды - на 32%.
По итогам проведенного опроса эксперты компании выяснили, что для трети арендаторов "Северной башни", несмотря на кризисную ситуацию на рынке недвижимости, использование "зеленых" технологий является существенным критерием в пользу выбора данного здания. Показателем успешности, по мнению аналитиков, является то, что в летний период, когда деловая активность мала, сотрудниками отдела аренды было сдано 2 тыс кв.м площадей. При этом количество свободных помещений в БЦ в настоящее время - менее 5%.
Для получения сертификации нужно было выполнить ряд важных условий. Это проникновение естественного света, "зеленая" кровля, энергоэффективное освещение, состояние инженерной системы, раздельный сбор мусора, велопарковка, создание микроклиматических зон, проведение энергоаудита и постоянное повышение энергоэффективности.
После проведения ряда работ - совершенствования системы энергоэффективности осветительного оборудования и системы автоматизации, установки водосберегающих аэраторов на все сантехнические приборы в общих зонах, размещения в холлах контейнеров для утилизации батареек - здание стало еще более "зеленым".
"Получение сертификата рассматривалось специалистами компании как долгосрочное дополнительное преимущество. В первую очередь, данный фактор важен для иностранных компаний. Европейские, американские и азиатские компании уделяют большее внимание "климату" помещений и комфорту в них. И здесь не только забота о сотрудниках. Не секрет, что комфортные правильные условия труда повышают производительность каждого сотрудника и коллектива в целом. Полагаю, что этот тренд займет прочные позиции на российской рынке недвижимости в обозримом будущем", - отметил руководитель отдела аренды БЦ "Северная Башня" Евгений Овчинников.
Согласен с мнением коллеги и А.Устинов, который отмечает, что небоскреб - это мини-город, управлять которым должна профессиональная управляющая компания, способная обеспечить комфортные и безопасные условия для всех его жителей.
