Чем запомнился 2015-й участникам рынка недвижимости
Москва. 28 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Уходящий 2015-й был богат на события во всех сферах нашей жизни. Не стал исключением и рынок недвижимости. Конечно, о том, какие изменения пойдут ему на пользу, а какие нет, мы узнаем позже. А сейчас просто вспомним о главных событиях года, свидетелями которых мы все были.
Закон суров
Конечно, самым громким и самым обсуждаемым изменением в законодательстве в 2015 году стали поправки в 214-ФЗ, предполагающие повышение ответственности застройщиков перед дольщиками при строительстве многоквартирных домов. Его обсуждение затянулось почти на полгода, но в конце декабря законопроект все-таки был внесен правительством РФ в Госдуму. Предполагается, что с 1 марта 2016 года вступят в силу дополнительные требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков. Законопроект также устанавливает требование к раскрытию застройщиком информации на его официальном сайте в интернете. Кроме того, законопроект предусматривает ужесточение в части контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств дольщиков. Планируется, что законодательные изменения будут вступать в силу поэтапно.
Защитить дольщиков призван и законопроект, создающий механизм защиты прав дольщиков в случае банкротства строительной организации. Он принят во втором чтении. В законе о банкротстве предлагается разрешить в случае банкротства застройщика иным юрлицам при выполнении ряда условий выкупать из конкурсной массы под внешним управлением объекты незавершенного строительства и земельные участки под ними. Этот застройщик будет обязан исполнить переданные ему обязательства перед дольщиками.
Депутаты открыто говорят, что поправка разрабатывалась под конкретную ситуацию, а именно под банкротство "СУ-155".
Это событие напрямую не связано с изменениями в законодательстве, но мы решили включить его в этот блок по одной важной причине: благодаря "СУ-155" было создано множество прецедентов и разработано некоторое количество механизмов, которые позволят минимизировать ущерб соинвесторов жилого строительства в случае массового банкротства застройщиков.
Вообще год был богат прецедентами. Так впервые застройщик осуществил на активной стадии реализации проекта перевод апартаментов в жилье. Проект "Лица" на Ходынском поле, скорее всего, станет первой ласточкой в череде желающих сменить статус.
Прецедентным, а точнее беспрецедентным на современном рынке недвижимости стало решение властей об ограничении участия турецких строителей в российских контрактах. Правда и причина для этого была беспрецедентной, ибо турецкие военные никогда не сбивали наших самолетов. Но, что сделано, то сделано. Поэтому с 1 января 2016 года турецкие строительные компании должны будут получать в правительства специальные разрешения на заключение новых контрактов на российской территории. По старым контрактам турки смогут работать без ограничений, но "под очень серьезным контролем министерства труда и Федеральной миграционной службы".
Где эта улица, где капремонт?
Следующие события мы объединили в один блок не по территориальному или тематическому признаку. Просто все эти события были важны и обсуждаемы не только рынком недвижимости, но всем населением страны в целом.
Первое – это решение о выделении бесплатного гектара земли на дальнем Востоке всем желающим. Во-первых, правительство давно ничего бесплатно не давало, а тут целый гектар – интересно. Во-вторых, все кто мог бы теоретически поучаствовать в освоении этой земли, а также те, кто однозначно на стал бы этого делать, довольно жарко обсуждали плюсы и минусы возможной раздачи. Как бы то ни было, в 20 числах декабря законопроект о дальневосточном гектаре был одобрен Госдумой в первом чтении. Каждому желающему предоставят не более гектара, но в документе нет ограничений на количество земельных участков для членов одной семьи. При этом земля не может быть предоставлена иностранным гражданам и быть ближе 20 км к крупному городу.
Землю планируется предоставлять на пять лет, в случае использования - закреплять право собственности, а в случае неиспользования - изымать.
Следующий всколыхнувший страну момент – это внедрение платежа за капремонт в многоквартирных домах. Собственники жилых и нежилых помещений обязаны уплачивать взносы с 1 июля 2015 года. Пожалуй, эта тема была самой горячей, поскольку касалась каждого, а не только желающих. Самые большие споры вызвал размер оплаты, который был определен местными властями. Например, в Москве это 15 руб за кВ.м., в Подмосковье – 7,80 руб, а в Санкт-Петербурге – 2. Многие сочли эти расценки несправедливыми. Неоднозначно было и отношение категорий граждан, которые привыкли к льготным тарифам за всё (кстати, льготники по итогам года все-таки добились положительного решения). Да и в целом необходимость платежа поняли далеко не все. Недовольство сохраняется и по сей день. Так в ноябре "Справедливая Россия" передала в правительство более миллиона подписей российских граждан, которые выступают против установленных для них взносов на капремонт.
Ну и наконец, еще одна инновация этого года – льготная ипотека. Программа субсидирования ставок по ипотеке рассчитана на период с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года. Изначально государство планировало потратить на программу 20 млрд рублей для того, чтобы были выданы льготные кредиты общим объемом 400 млрд рублей, позже правительство увеличило лимит выдачи до 700 млрд рублей.
Ипотечный кредит по программе субсидирования предполагает ставку не более 12% годовых. Первоначальный взнос составляет не менее 20% стоимости приобретаемой недвижимости, срок погашения займа - не более 25-30 лет. Максимальная сумма субсидированного ипотечного кредита для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга составляет 8 млн рублей, для других регионов РФ - 3 млн рублей. Почему это волновало всех? Нет, не потому что льготную ипотеку заставляли брать всех в обязательном порядке. Просто размер ставки, субсидированной государством, позволил купить жилье тем, кто об этом раньше только мечтал, а также начать мечтать тем, кто раньше даже не задумывался о покупке. Кулуарно эксперты говорят, что программа, которая поддержала отрасль, должна быть продлена, но официально власти хотят дождаться ее итогов в марте 2016 года.
Маршруты московские
Этот блок посвящен исключительно московским событиям, которые, однако, можно с некоторой натяжкой считать тенденциями.
Например, наверняка жителей других городов России рано или поздно коснется платная парковка автомобилей. Конечно, данное счастье пришло к нам не в этом году, но в финале 2015 территория расширилась в некоторых районах до границ города. И хотя, по данным "Левада-Центра", 76% москвичей относятся отрицательно к введению платной парковки в спальных районах столицы, с 26 декабря платить им придется за стоянку еще на 300 улицах "по просьбе жителей".
Кстати, общественное мнение играет все более интересную роль в городе. И в этом году этому был отличный пример – решение вопроса об установке памятника святому князю Владимиру. Общественность добилась отмены первоначального решения об установке монумента на Воробьевых горах. После чего вопрос о выборе места был вынесен в общественную плоскость. По итогам голосования на портале "Активный гражданин", в котором приняли участие 235 тыс. москвичей, а также интернет-опроса, проведенного РВИО, где высказались 70 тыс человек, 34,7% поддержало вариант установки памятника на Боровицкой площади. Другие варианты - Лубянская площадь и парк "Зарядье" - набрали меньшее количество голосов. Мосгордума в начале сентября проголосовала за установку памятника Крестителю Руси на Боровицкой площади. 3 ноября патриарх Кирилл освятил закладной камень в основание памятника на этом месте.
Не могла пропустить (физически) московская публика еще одно важное столичное мероприятие – благоустройство центра города. Всего по программе "Моя улица" в 2015 году благоустроено около 50 улиц. Мэру города даже пришлось публично извиняться перед москвичами за причиненные неудобства. А они были довольно серьезными. Социальные сети пестрели фотографиями перекопанных улиц и гневными постами. Однако всему на свете приходит конец. Завершились и масштабные работы в центре города. Однако не исключено, что следующим летом москвичи вновь будут постить землекопов, поскольку масштабный проект "Моя улица" только набирает силу. Планируется сначала привести в порядок центральные улицы и вылетные магистрали города, а затем благоустроить улицы и дворы за пределами Третьего транспортного кольца.
Ржавый пояс
Так называют в Москве территории старых промзон, которые сейчас оказались не на городских окраинах, а во вполне респектабельных районах. К ним нынче приковано особое внимание властей и девелоперов, а их застройка даже признана долгосрочным городским трендом, поскольку они занимают 18,8 тыс. га, из которых 4,7 тыс. га могут быть реорганизованы. В 2015 году в промзонах Москвы построено 1,8 млн кв.м недвижимости различного назначения. Самые перспективные проекты, вышедшие на рынок в активной стадии в этом году – это в первую очередь, "ЗИЛ" (он же и самый крупный), "Серп и Молот", SREDA, Тушинский аэродром и ряд других. В финале года стало известно о продаже южной части ЗиЛа совместному предприятию Группы ЛСР и АФК "Система" за 34,2 млрд руб. Проект освоения предусматривает строительство 1,5 млн кв. м недвижимости, в том числе 1,1 млн кв.м. жилья. Примечательно, что ЛСР уже застраивает северную территорию бывшего автогиганта в сопоставимых объемах.
Еще по 22 промзонам уже утверждены проекты планировок. Хочется отметить, что пока только в одном проекте инвестор намерен сохранить производственную функцию. Это "Кондитерско-булочного комбината "Простор" на юго-востоке столицы (промзона ограничена улицами Ферганская, Академика Скрябина и Сормовским проездом).
Остальные намерены застроить промзоны жильем и социалкой. Но как быть с действующими промышленными площадками, приносящими реальный доход и создающими рабочие места? Снять это противоречие призван федеральный закон "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон", над которым в этом году законотворцы много и активно работали. В частности, он призван упростить комплексную реконструкцию промзон, которые принадлежат не одному собственнику, а целому пулу интересантов, примирить их интересы и регламентировать отношения. При этом предусмотрены строгие критерии, по которым будет проводиться реконструкция промышленно-коммунальных зон.
Что даст городу и бизнесу этот закон? Он позволит максимально открыто уведомлять каждого собственника о планах города и тем самым пытаться заинтересовать его в развитии конкретной промзоны.
От сумы и тюрьмы
Недвижимость исторически является очень привлекательным активом, вокруг которого выстраивались не самые прозрачные схемы. Не стал исключением и 2015 год. Во всяком случае, сразу несколько громких уголовных дел, выстроенных вокруг и около недвижимости, имели место. Самым громким из них, пожалуй, было дело Евгении Васильевой, обвиняемой в мошенничестве с недвижимым имуществом "Оборонсервиса". Вернее, не само дело, которое тянулось с 2012 года, а его бурное завершение, в ходе которого фигурантка была отпущена из колонии, где она пробыла несколько месяцев. Именно факт освобождения по УДО человека, обвиненного по 12 эпизодам распродажи по заниженным ценам имущества подконтрольного Министерству обороны ОАО "Оборонсервис", больше всего взволновал общественность. Даже несмотря на то, что отец Е.Васильевой, предприниматель из Санкт-Петербурга Николай Васильев, выплатил весь долг дочери и других фигурантов дела, установленный судом.
Еще один "заключенный от недвижимости" до сих пор находится за решеткой. Сергей Полонский, который в мае 2015 года был депортирован в Россию из Камбоджи, в настоящее время находится в СИЗО. 21 октября ему предъявлено обвинение по делу о мошенничестве в особо крупном размере при строительстве жилого комплекса "Кутузовская миля", а также в хищении денежных средств у дольщиков ЖК "Рублевская Ривьера". Два уголовных дела соединены в одно производство, а обвиняемый по ним периодически поставляет пищу для разговоров участникам рынка из заключения.
