Как крах "СУ-155" изменил строительную отрасль
Москва. 25 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Уходящий год преподнес немало неприятных сюрпризов рынку недвижимости. Одним из них стала плачевная ситуация в компании "СУ-155", одного из главных застройщиков страны. Конечно, проблема возникла не на пустом месте, однако в итоге она привела к тому, что федеральным властям пришлось менять законодательство.
Финансовые проблемы "СУ-155" усугубились в ноябре 2014 года: тогда власти Подмосковья заявили, что группа должна бюджету области около 1 млрд рублей за аренду участков. За этим последовали иски кредиторов, а в марте этого года - дефолт по облигациям на 2,3 млрд рублей. По итогам 2014 года долг компании оценивался более чем в 25 млрд рублей. Компания приостановила строительство нескольких крупных жилых комплексов на территории Москвы, Московской области и других регионов.
По данным Минстроя на 19 июня 2015 года, общий портфель компании составлял 6 млн кв. м жилья, из которых в стройке находилось 3 млн кв. м. Компания отказалась от шести проектов, снизив общий портфель до 3 млн кв. м., половина из которых остается в стадии стройки.
К "СУ-155" поданы десятки исков о банкротстве, среди обратившихся, в частности, Сбербанк, Росбанк и "Российский капитал". Дочерняя организация группы - "СУ-155 Капитал" - 25 августа объявила дефолт по облигациям и не смогла выплатить 84,77 млн рублей купонного дохода.
Таким образом ситуация вокруг одного из крупнейших застройщиков России к осени 2015 года накалилась до предела. В сентябре стало известно, что компания выставила на продажу свою штаб-квартиру. Представитель пресс-службы "СУ-155" сообщал тогда, что компания "находится в активной стадии реализации активов" для покрытия долгов, в том числе и недвижимости. "По зданию на Ордынке наша позиция будет зависеть от предложения", - уточнил он.
В октябре правительство официально объявило, что ведет переговоры с крупными участниками рынка, которые могут при поддержке государства спасти отдельные части бизнеса "СУ-155".
"Правительство работает с потенциальными крупными партнерами "СУ-155", которые на определенных условиях и при определенной поддержке со стороны правительства, может быть, возьмутся за спасение этой компании, но не как компании, а как отдельных блоков бизнеса", - сказал первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов, выступая с докладом по реализации антикризисного плана в Госдуме.
"Там очень много бизнеса, много заводов, которые производят строительные материалы, лифтовое хозяйство, сами подрядные организации", - пояснил первый вице-премьер.
Он также отметил, что правительство работает с "СУ-155" "спокойно". "Не подаем никаких нервных сигналов. (...) Наш приоритет - люди, которые подписали соглашение с компанией и в рамках строительства должны получить жилье. Мы делаем все для того, чтобы все люди, у которых есть соглашение, это жилье получили, мы это сделаем", - сказал И.Шувалов.
В начале декабря было принято решение о том, что госбанк-санатор "Российский капитал" (дочерняя структура Агентства по страхованию вкладов) займется финансовым оздоровлением "СУ-155". Помогать ему в этом будет группа "БИН" Микаила Шишханова, которая выступит в роли консультанта и организатора финансирования. "Российский капитал" на первоначальном этапе будет финансировать строительство объектов "СУ-155" за свой счет. По предварительной оценке, всего на достройку объектов "СУ-155" нужно 39 млрд рублей. Сроки достройки объектов очень разные, но основной проблемный блок планируется достроить за два года.
История застройщика сама по себе поучительна. Но более интересна она тем, что повлекла ряд изменений в законодательство. Например, в связи с поправками в 214-ФЗ, вступившими в силу с 1 октября 2015 года, схема, когда один ЖСК строит сразу несколько многоэтажек, теперь невозможна. В 214-ФЗ внесены и другие изменения в части защиты граждан, в частности, по страхованию договоров долевого участия (поправки также вступили в силу с 1 октября 2015 года – ИФ).
Кроме того, Госдума РФ приняла в третьем чтении закон, который создает механизм защиты прав дольщиков в случае банкротства строительной организации. В законе о банкротстве предлагается разрешить в случае банкротства застройщика иным юрлицам при выполнении ряда условий выкупать из конкурсной массы под внешним управлением объекты незавершенного строительства и земельные участки под ними. Этот застройщик будет обязан исполнить переданные ему обязательства перед дольщиками. Действующая редакция закона позволяет выкупать такие объекты только жилищно-строительным кооперативам, созданным гражданами.
"При банкротстве крупного застройщика, имеющего десятки недостроенных объектов, такой механизм малоприменим и не может решить проблемы граждан, купивших жилье по договору долевого строительства, поскольку у граждан в принципе нет средств на достройку жилых домов", - пояснил журналистам глава думского комитета по собственности Сергей Гаврилов.
Юрлицо, которое хочет выкупить объекты незавершенного строительства, должно направить соответствующее заявление в Минстрой РФ и в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика. Минстрой, в свою очередь, должен представить в арбитраж заключение о возможности передачи имущества и обязательств.
Имущество, которое остается у несостоятельного застройщика после передачи объектов незавершенного строительства, должно быть достаточно для удовлетворения требований по социальным обязательствам, к которым относятся требования по погашению долгов по зарплате работникам. Кроме того, для передачи объектов незавершенного строительства должны быть урегулированы требования залоговых кредиторов.
"Не буду лукавить, эта поправка нами разрабатывались под конкретную ситуацию, под ситуацию с "СУ-155", - сообщил ранее автор поправок, депутат Александр Хинштейн.
"Идет банкротство "СУ-155", дальше "Российский капитал" или какая-либо его дочерняя структура, а мы исходим из того, что именно "Роскап" будет избран правительством на роль санатора "СУ-155", выходит в суд и говорит, что хочет выкупить имеющиеся объекты незавершенного строительства и расположенные под ними земельные участки при условии соблюдения прав требований граждан. Управляющий оценивает эти активы, утверждает их в своей СРО, где он состоит. Дальше они выкупают эти объекты и достраивают. Граждане, у которых договора долевого участия или какие-либо иные основания на квартиру, получают квартиры в новых домах, а юридические лица остаются в списке требований кредиторов", - объяснил А.Хинштейн принцип действия механизма на примере "СУ-155".
Некоторые застройщики связывают и ужесточение 214-ФЗ с ситуацией в компании. Возможно, что отчасти это так, поскольку масштабы бедствия слишком велики. Внесенные в Госдуму поправки, по словам заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Натальи Антипиной, существенно повысят уровень информационной открытости застройщиков, а органы контроля получат дополнительные полномочия для более эффективного контроля за целевым использованием средств граждан.
Группа компаний "СУ-155" - один из крупнейших российских строительных холдингов, в ее состав входят более 80 промышленных предприятий и строительных организаций. Ежегодно ГК возводит до 1,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. По данным за 2014 год, суммарная выручка компаний группы составила свыше 106 млрд рублей, долг - около 25 млрд рублей. Минэкономразвития РФ 8 февраля 2015 года включило АО "СУ-155" в список из 199 системообразующих организаций России.
