Остановить — нельзя, достроить

18 января 2016, 15:58

Стройка

Фото: Интерфакс

В сложившихся условиях застройщикам выгоднее вывести объекты на продажу по сниженным цены, чем остановить работу

Москва. 18 января. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Прошлый год ознаменовался существенным увеличением объемов предложения на рынке новостроек Москвы от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД, говорится в исследовании "ИРН-Консалтинг".

По данным аналитиков, за год количество домов, предлагавшихся на продажу, выросло с 143 до 224, или на 57%, приблизившись к показателям 2007-2008 гг. Количество квартир в продаже увеличилось вдвое: с 8 800 до 17 500. Объем предложения вырос на 62%: с 712 700 до 1 153 500 кв. м. За последние семь лет это рекордные показатели для столичных районов между ТТК и МКАД.

"Резкое увеличение объемов предложения в 2015 г. в первую очередь обусловлено массовым выходом на рынок нескольких крупных проектов редевелопмента промзон, где предусмотрено от 100 тыс кв. м до 1 млн кв. м жилья. Работа над ними началась в 2012-2013 гг., и к 2015 г. вложения в крупнейшие из этих проектов достигали 40% общей себестоимости строительства. Кроме того, к ним предъявляются жесткие требования по срокам ввода в эксплуатацию со стороны городских властей", — рассказывает руководитель "ИРН-Консалтинг", Татьяна Калюжнова.

Как отмечает эксперт, несмотря на падение уровня доходов населения и одновременный рост объемов предложения в Москве, с экономической точки зрения застройщикам выгоднее вывести данные проекты на продажу по сниженным (по сравнению с запланированными) ценам, нежели приостановить работу над ними и зафиксировать убытки.

"Несмотря на то, что в 2015 г. по ряду "бумажных" проектов, одобренных на градостроительно-земельной комиссии в 2014 г., работа была приостановлена, рынок этого не почувствовал. По нашим прогнозам, объем нового строительства начнет уменьшаться к концу 2016 г. и ощутимо снизится в 2017 г.", — комментирует Т. Калюжнова.

Всего в 2015 г. на рынок новостроек Москвы между ТТК и МКАД вышло 36 новых проектов, где в сумме были открыты продажи в 100 корпусах. Еще 28 корпусов были выведены на продажу в 10 проектах, реализация которых началась в предыдущие годы. Новой тенденцией 2015 г. на квартирном рынке стало перепрофилирование трех проектов с апартаментами в жилье, что позволило дополнительно пополнить и без того растущие объемы предложения.

По данным аналитиков, в 2015 г. больше всего новостроек в Москве между ТТК и МКАД вышло в эконом-классе: 55 домов с общей площадью квартир 887 400 кв. м, или 42% общего объема нового жилья. На втором месте — комфорт-класс: 44 корпуса на 740 400 кв. м, или 35% общей площади квартир в новых домах. В бизнес-классе появилось 29 новых корпусов на 488 000 кв. м, или 23% общего объема нового жилья. Всего в 2015 г. на рынке жилых новостроек были открыты продажи в 128 домах с общей площадью квартир 2 115 800 кв. м.

Темпы роста объемов предложения увеличивались с каждым кварталом 2015 г. Если в I квартале в продажу поступило 18 новостроек с общей площадью квартир 245 600 кв. м, то к IV кварталу объем нового жилья достиг 49 домов на 794 300 кв. м.

Но выросло не только предложение. Примечательно, но даже на фоне снижения платежеспособности населения общий объем поглощения на рынке новостроек Москвы от ТТК до МКАД в 2015 году вырос по сравнению с 2014 г. Количество сделок выросло до 7 615 шт., или на 19,8%.

Основной прирост объемов поглощения в Москве от ТТК до МКАД произошел в комфорт-классе. В 2015 г. по сравнению с 2014 г. суммарное количество сделок здесь выросло на 90%, а общая площадь реализованных квартир — на 78%. Положительную динамику по итогам года продемонстрировал также эконом-класс: на 18% в количестве сделок и на 15% в квадратных метрах. Суммарное поглощение в сегменте доступного жилья — новостройках эконом- и комфорт-класса — выросло на 38% в количестве сделок и на 35% в квадратных метрах. В бизнес-классе суммарные объемы продаж в 2015 г. снизились по сравнению с 2014 г.: на 27% в количестве сделок и на 30% в квадратных метрах.

Основными факторами, способствовавшими росту числа сделок на рынке первичного жилья в Москве от ТТК до МКАД, стали резкое увеличение объемов предложения в сегменте доступного жилья, снижение цены сделки в столичных новостройках (минимальная стоимость квартир в Москве упала до 3 млн руб, а средняя стоимость метра в новостройках Москвы от ТТК до МКАД снизилась на 11,4%.), а также государственная программа субсидирования ипотеки при покупке жилья в новостройке.

Данные факторы способствовали смещению спроса с рынка вторичного на рынок первичного жилья, а также из районов Москвы и городов Подмосковья за МКАД в столичные районы внутри МКАД. Благодаря резкому увеличению числа проектов общее количество сделок от ТТК до МКАД выросло, хотя в разрезе отдельных объектов отмечалось падение продаж по сравнению с 2014 г.

Свою роль сыграла и девальвация рубля, характерная для второй половины года, и предновогодние скидки, которые были объявлены многими застройщиками. В результате наибольший скачок объемов поглощения в 2015 г. был зафиксирован в IV квартале — примерно в 1,5 раза по сравнению с III кварталом. За этот период количество сделок выросло во всех сегментах: на 12% в бизнес-классе и на 64% в эконом- и комфорт-классе.

В конце прошлого года объем предложения новостроек в Москве между ТТК и МКАД превысил 1 млн кв. м. С учетом сложившихся темпов продаж первичного жилья за последний год, этого объема хватит примерно на 2-2,5 года. Если принять во внимание, что обычно застройщики единовременно выставляют на продажу только часть квартир в доме, свободного жилья в представленных на рынке новостройках может хватить, по нашей оценке, примерно на 3 года, говорит Т. Колюжнова.

Но, несмотря на это, в первой половине 2016 г. сохранится тенденция к увеличению объемов предложения. Девелоперы продолжат выводить на рынок новые корпуса в уже строящихся крупных проектах, в том числе масштабных, чтобы не фиксировать убытки и не нарушать обязательства перед городом по срокам завершения строительства. Также рынок пополнится точечными жилыми объектами, у которых хорошие перспективы реализации даже в текущих непростых условиях. Уменьшение объемов нового предложения ожидается только ближе к концу 2016 г.

К этому периоду разрыв между предложением и поглощением, вероятнее всего, вырастет еще больше, а объема свободного жилья в новостройках Москвы между ТТК и МКАД может накопиться уже на 3,5-4 года спроса.

Леонид Перский

Категория Новостройки Цена

Горячие
темы

Курс валют

USD

78,95

+ 0,01

EUR

88,47

- 0,68

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

245,754
($3,332)

Курс валют

USD

78,95

+ 0,01

EUR

88,47

- 0,68

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

245,754
($3,332)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

18,947,000
$239,987

0.935%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

10,361,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка