Большинство арендаторов в 2015 году предпочли остаться на своих местах, продлив договоры на новых условиях
Москва. 26 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - 2015 год стал одним из самых сложных за последнее десятилетие для рынка столичной офисной недвижимости, рассказывают аналитики компании Praedium.
"Негативные тенденции, наметившиеся в 2014 году, только укреплялись и усугубляли ситуацию. По итогам года оправдались наиболее напряженные прогнозы аналитиков и экспертов рынка: снижение ставок на 15-20% за год, рост вакансии на рынке и переход ставок в рублевую зону - эти тренды мы наблюдали в 2015 году", - говорят они.
Как отмечают специалисты, увеличение уровня вакансии произошло во всех классах офисной недвижимости, но наиболее сильный рост заметен в классах В и В+: объекты данных категорий теряют арендаторов вследствие снижения ставок в более престижном классе А.
"Компании стремятся улучшить свои арендные условия на волне кризиса, и 2015 год для арендаторов стал годом оптимизации и пересмотра арендной политики.
Продолжительное падение ставок и рост вакансии позволили арендаторам расширить диапазон выбора. Увеличился срок рассмотрения объектов для аренды: теперь при отсутствии необходимости быстрого переезда потенциальные арендаторы могут рассматривать объекты на рынке более полугода", - рассказывают эксперты.
Они отмечают, что произошло и повышение требований к новым офисам: компании отдают предпочтение объектам в центре города, а также офисам в зоне ТТК-МКАД, расположенным в пешей доступности от станций метро и вблизи удобных транспортных развязок.
"Потеряли популярность помещения в shell&core: в 2015 году многие собственники рынка, наконец, согласились с необходимостью выполнения отделки под арендатора, а также стали предлагать "нарезку" помещений", - отмечают аналитики.
При этом, согласно исследованию, в некоторых зонах города - в частности, в пределах Садового кольца, - наметилось уменьшение количества вакантных площадей: центральный деловой район вновь пользуется спросом среди арендаторов в условиях снизившихся ставок. Наилучший результат при этом демонстрируют офисы класса А: вакансия в данных помещениях в пределах Садового кольца снизилась на 5 п.п. и составляет 17%.
Базовые ставки аренды офисной недвижимости потеряли в среднем 14,6% за 2015 год. В зависимости от зоны города и класса здания падение составило от 4% до 21%. Наиболее "выносливыми" оказались объекты класса А в пределах Садового кольца: базовые ставки в них за год потеряли не более 5%.
Что касается предложения, то в 2015 году, по данным аналитиков, на рынок вышло 25 новых объектов качественной офисной недвижимости общей площадью 841 435 кв.м. Годовой ввод офисной недвижимости оказался на 20% ниже результатов 2014 года, когда рынок получил более 1 млн кв.м. Крупнейшим введенным объектом стал Деловой квартал "Симоновский", в котором за год ввели более 120 000 кв.м офисов класса В+. Также 2015 год ознаменовался вводом самого знаменитого офисного долгостроя столицы - БЦ "Оружейный" (90 000 кв.м) - и башни "Эволюция" в ММДЦ "Москва-Сити".
Наибольшее количество введенных объектов традиционно относится к классу А (58%), класс В+ по итогам года получил долю в 40%, на класс В пришлось всего 2%, или 21 694 кв.м в абсолютном выражении.
"Стоит отметить, что, в сравнении с итогами 2014 года, новое предложение офисной недвижимости стало более сбалансированным: если в 2014 году однозначно превалировал класс А (76%), то теперь в структуре ввода увеличилось количество офисов класса В+, в котором предлагаются менее дорогие, но не менее качественные офисы", - отмечают аналитики Praedium.
По данным компании, изменилась и территориальная структура нового предложения. Если в 2014 году наибольшее количество новых офисов приходилось на зону между ТТК и МКАД (52%), то в 2015 году крупнейшие новые объекты были введены в зоне между Садовым кольцом и ТТК.
Эксперты отмечают, что 2015 стал для рынка годом "оседлости": подавляющее большинство арендаторов предпочло остаться на своих местах, продлив договоры или перезаключив их на новых условиях. В целом в 2015 году число новых сделок снизилось на 22% в сравнении с результатами 2014 года.
"В 2016 году следует ожидать продолжения и усугубления господствующих на рынке трендов. Позитивные сигналы, которые экономика может подавать в краткосрочной перспективе, окажут возможное влияние на рынок не ранее конца 2016 года", - считают эксперты.
