Эксперты рассказали о перспективах на первичном рынке элитного жилья Москвы
Москва. 22 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Московский рынок элитного жилья остро отреагировал на кризис: цены перешли в рубли, средние площади квартир снизились, география строительства расширилась. О том, как живет элитный рынок в существующих условиях и чего ждать дальше эксперты поговорили на круглом столе "Рынок дорогого жилья Москвы: Секреты успеха от лидеров сегмента. От продукта до маркетинга".
Метры и спрос
На первый взгляд элитный сегмент Москвы демонстрирует непотопляемую стабильность. "В первом квартале 2016 года количество сделок в элитном сегменте не претерпело значительных изменений по сравнению с первым кварталом 2015 года, но примерно на 15% продано меньше жилья, если мерить его в квадратных метрах", - отметил управляющий партнер Savills Россия Дмитрий Халин.
При этом эксперты не заметили также существенного изменения портрета покупателя элитной недвижимости и его предпочтений - это по-прежнему в основном граждане России, преимущественно из Москвы, причем более 50% покупателей составляют семьи с детьми. Доля ипотеки в этом сегменте традиционно низка: около 20%.
Впрочем, эксперты отметили уход с рынка инвестиционных покупателей. "В основном покупают для себя", - пояснила директор по работе с ключевыми клиентами департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Ольга Богородицкая.
Исчерпан, по мнению участников рынка, и потенциал "долларовых клиентов", которые пришли со своими валютными накоплениями из сегмента бизнес-класса после ослабления рубля.
О.Богородицкая также отметила, что сегодня средняя площадь квартир на первичном рынке составляет154 кв. м, а наиболее востребованная у покупателей средняя площадь -132 кв. м. Квартиры с тремя-четырьмя спальнями покупают многодетные семьи, где два-три-четыре ребенка. "Это дорогостоящие квартиры, расположенные в Хамовниках или на западе Москвы", - пояснила О.Богородицкая.
Есть покупатели, которые все еще приобретают квартиры на Остоженке, помня о престиже этого района, но там площади поменьше - одна-две спальни, указала эксперт.
По ее словам, на рынке также появился новый формат элитного жилья - это апартаменты с отделкой от30 кв. м, которые можно приобрести от 15 млн руб. "Так называемые квартиры для пиджака", - сообщила О.Богородицкая.
Средняя цена в первом квартале 2016 года, по ее словам, составила 818 тыс. руб. за кв. м для квартир и 775 тыс. руб. за кв. м. для апартаментов. Более 80% проектов московской элитной недвижимости номинируется в рублях, при этом рублевые цены растут, а долларовые цены падают, но говорить о резком падении не приходится. При этом среднестатистические цены упали, резюмировала эксперт.
В Москве нет общей классификации элитного жилья, но есть общее понимание, где элитное жилье, а где жилье премиум-класса. Разница в средневзвешенной стоимости составляет порядка двух раз. Элитное жилье в среднем стоит 900 тыс. руб. за кв. м, премиум-класс - 440 тыс. руб. за кв. м, пояснил директор по развитию компании Welhome Андрей Хитров.
Выход из Кольца
Между тем продолжается расширение географии строительства жилой недвижимости, которую девелоперы позиционируют в качестве элитной и премиальной.
Несколько лет назад никто серьезно не рассматривал элитное жилье за пределами Садового кольца. Сегодня же эксперты отметили, что появились проекты, претендующие на статус элитных и премиальных, которые все ближе подступают к Третьему транспортному кольцу, а иногда готовы вырваться и за его пределы.
"Но движения элитного жилья за пределы Центрального округа мы не видим", - указал А.Хитров.
Он добавил, что география элитного жилья, действительно, расширяется, но элитные объекты все равно останутся в ЦАО.
Любопытно, что в данный период времени это необходимое, но недостаточное условие. Сегодня нельзя взять хорошую площадку, построить какой-то дом, потом указать в проекте имя известного архитектора, и начать продавать объект как элитный, уверен вице-президент по стратегии компании "Лидер-Инвест" Дмитрий Коробейкин.
"Сейчас в чистом виде рынок покупателя, поэтому на первое место выходит его величество продукт. Недостаточно просто построить квадратные метры в центре, нужно создавать новый образ жизни, новый продукт", - подчеркнул Д.Коробейкин.
"В Москве есть дома-фантомы, они не продаются вообще", - отметила основатель агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова, пояснив, что для клиентов очень важно качество итогового продукта.
Д.Коробейкин добавил, что клиенты хотят покупать не квадратные метры, а образ жизни, поэтому премиальные объекты могут располагаться между Садовым кольцом и ТТК, но район должен соответствовать их статусу по экологии и инфраструктуре, например юго-восток Москвы даже близко к Садовому кольцу по определению не может считаться премиальной локацией, это локация для бизнес-класса.
Генеральный директор ООО "БЭЛ Девелопмент" Елена Комиссарова отметила, что их компания реализует элитный дом в Малом Козихинском переулке по цене около 1 млн руб. за кв. м и сопоставимый по качеству дом, но в менее престижном Басманном районе, где ценник в три раза ниже.
"Это печально, но, тем не менее, рынок таков", - посетовала Е.Комиссарова.
Впрочем, объект, позиционируемый как премиальное жилье, появился даже в Тимирязевском районе. "Мы не обладаем локацией, продаем архитектуру", - рассказала начальник отдела маркетинга ФСК "Лидер" Ксения Цаплина.
Заместитель генерального директора, руководитель направления "Продажи" ЗАО "Дон-Строй Инвест" Ирина Прачева отметила, что огромную роль в продажах элитного и премиального жилья играет планировка квартир. "По каждому проекту мы плотно работаем с архитекторами, чтобы внешняя красота здания сочеталась с грамотным проектированием внутреннего пространства, и добиваемся идеальных планировок квартир", - рассказала эксперт.
