Как чувствовал себя рынок коммерческой недвижимости в 2016 году

Москва. 26 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Экономический кризис - непростое время для рынка недвижимости, но особенно тяжелая доля выпала коммерческому сегменту. Как жилось в 2016 году рынку коммерческой недвижимости "Интерфаксу" рассказали эксперты

 Офисы подняли голову 

            "2016 год был отмечен рядом новых трендов для рынка недвижимости. После депрессивного 2015 года участники рынка ощутили подъем, связанный с новостями о крупных сделках, которые позволили существенно сократить общую вакансию рынка", - рассказывает управляющий партнер компании Praedium Александр Ошурко.

            Согласна с коллегой директор департамента управления NAI Becar Мария Онучина, которая отмечает, что год оказался знаковым для рынка офисной недвижимости с точки зрения объема сделок с участием государственного сектора и окологосударственных компаний, которых отрасль уже давно не получала.

            Речь идет о таких крупных сделках, как: приобретение Сбербанком БЦ President Plaza (193 тыс.кв.м), безденежная сделка O1 Properties по обмену своих акций на БЦ "Аврора Бизнес Парк" (86 тыс.кв.м), покупка мэрией Москвы у Capital Group офисных площадей башни "Око" (55 тыс.кв.м), приобретение "Транснефтью" БЦ Evolution Tower.

            "Такой всплеск в сегменте привел к дефициту качественной офисной недвижимости: в настоящий момент достаточно сложно найти большой объем свободных площадей в рамках одного объекта, если говорить о премиальном сегменте", - отмечает М.Онучина.

            Что касается сделок по аренде офисов, эксперты отмечают тренд на снижение площади блоков.

            "Весь год продолжались переговоры по снижению ставок и пересмотру условий аренды. Наметился четкий тренд по аренде небольших офисов от 20 до 300 кв.м. и открытия большого количества коворкинг-центров , меняющих привычный подход к работе", - отмечает управляющий партнер компании ILM Андрей Лукашев.

            Руководитель отдела исследований компании JLL Владимир Пантюшин считает, что сумма сделок аренды и покупки офисных площадей в Москве в 2016 году составит около 1,1 млн кв. м.

            "При этом наблюдается тенденция к росту объема сделок в офисах классов А и B+ за пределами ТТК. Арендаторы переезжают из менее качественных зданий, повышая качество своего размещения, одновременно происходит переезд из более дорого предложения в более доступное", - рассказывает эксперт.

            По данным аналитиков компании CBRE, в 2016 году наблюдалась стабилизация ставок аренды. В 2017 году их динамика будет под влиянием экономических тенденций в стране.

            "Номинирование запрашиваемых ставок аренды останется преимущественно в национальной валюте. Запрашиваемые ставки на конец 2016 года сохранятся в следующих диапазонах: для класса А Прайм - $800 - 900 за кв. м в год, для класса А - 18 000 - 35 000 руб./кв. м/год, для класса В - 13 000 - 28 000 руб./кв. м/год (все ставки без учета операционных расходов и НДС)", - считают они.

            Что касается объемов ввода в эксплуатацию новых офисных помещений, то они по-прежнему очень невелики, рассказывают эксперты компании Cushman&Wakefield.

            "Как и ожидалось, в начале 2016 года сроки реализации большинства строящихся объектов были перенесены. По многим проектам срок сдвинулся на2017 г. Некоторые проекты из офисных были перепрофилированы в жилые, - рассказывают они. - По-прежнему достаточно большой объем (около миллиона кв. м) офисных помещений находится в стадии строительства. Однако активность на этих стройках настолько низкая, что ввод в эксплуатацию этих объектов растянется на ближайшие года три, как минимум".

            Эксперты Colliers International, ожидают, что в ближайший год объемы нового предложения на рынке будут весьма скромными и суммарный объем ввода новых офисов в Москве в2017 г. не превысит 400 тыс. кв. м.

            "И хотя часть экспертов заговорили о скором восстановлении рынка, по нашему мнению, его ожидать пока не приходится: в 2017-2018 г.г. ситуация по-прежнему будет зависеть от воздействия множества трендов, и все позитивные явления рискуют оказаться единичными: они "выравнивают" рынок в моменте, однако не имеют долгосрочного влияния на развитие сегмента", - заключает А.Ошурко.

Торговые центры подутихли

            По данным экспертов компании Cushman&Wakefield, по состоянию на декабрь 2016 года объем инвестиций в торговую недвижимость в России составляет $519 млн, что на 29% меньше, чем в 2015 году.

            Крупнейшей сделкой в 2016 году, по данным экспертов, стала продажа части торгового центра "Зеленопарк".

            На фоне инвестиционного застоя, наблюдается активный ввод торговых площадей.

            "По предварительным подсчетам, на московский рынок в 2016 году вышло около 500 тыс. кв. м помещений в торговых центрах. В частности, в этом году были открыты ТРК "Ривьера", ТРЦ "Океания", "Хорошо!", "Косино Парк" и 2-я очередь ТЦ "Метрополис", - рассказывает В.Пантюшин.

            Эксперт отмечает, что в связи с активным вводом новых торговых центров, доля свободных площадей в Москве продолжит расти и к концу года 2016 года приблизится к 9%.

            Не удивительно, что в этих условиях строительная активность в сегменте замедляется последние два года. Аналитики компании CBRE отмечают, что объем ввода торговых площадей в Москве в 2016 году составит на 15% меньше показателя 2015 года.

            Того же мнения придерживаются и эксперты компании Colliers International. "На сегодняшний день мы оцениваем объем планируемого ввода качественных торговых площадей в2017 г. в Московском регионе на уровне 309 тыс. кв.м".

            При этом эксперты смотрят в будущее с осторожным оптимизмом. Они отмечают, что в связи с активностью ритейлеров и снижением объемов строительства уровень вакансии в торговых площадях в 2017 году будет уменьшаться.

На складском рынке без изменений

            "Сокращение спроса на качественную складскую недвижимость является основным фактором, определяющим ситуацию в этом сегменте коммерческой недвижимости в 2016 году", - считают эксперты компании Cushman&Wakefield.

            Они отмечают, что наибольшее падение объема и количества заключенных сделок наблюдается со стороны компаний сегмента розничной торговли, традиционно составляющих основу спроса на качественные складские площади.

            Падение спроса не способствует активности девелоперов.

            "Объем ввода складских площадей в Московском регионе в 2016 году достигнет порядка 700 тыс. кв. м, что будет на 19% ниже показателя предыдущего года", - добавляет В.Пантюшин.

            Эксперты компании Collers International поясняют, что низкий уровень ввода связан с тем, что в московском регионе по-прежнему более 1 млн кв. м складских площадей остаются вакантными.

            "Объем спроса в 2017 году ожидается на сопоставимом с2016 г. уровне - 800 тыс. кв. м. Тем не менее, во второй половине года возможны положительные изменения в рыночной конъюнктуре и сделок может быть больше, - считают эксперты компании CBRE. - Ставки аренды и вакансия какое-то время будут оставаться на текущем уровне. Затем ожидается постепенное улучшение ситуации".

Гостиницы продолжают рост

            "С начала 2016 года к качественному предложению в составе гостиничного фонда в Москве и области добавилось свыше 1,2 тыс. номеров, из которых более 800 в среднем ценовом сегменте. До конца года запланирован выход на рынок еще порядка 700 номеров в различных категориях, таким образом, совокупный ввод может составить более 1,9 тыс. номеров", - рассказывает руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяна Веллер.

            По мнению эксперта, активность связана с ростом массового паназиатского спроса, довольно длинным в этом году туристическим сезоном в связи с повышенным интересом к внутренним направлениям, растущим внутрироссийским деловым туризмом.

            "Завершающийся2016 г. оказался удачным для большинства московских гостиниц, которые смогли воспользоваться повышением спроса и нарастить выручку (в первую очередь, за счет активной работы с гибкими тарифами и увеличения уровня загрузки, а также ввиду поисков новых источников доходов за счет внутренних ресурсов), а также повысить операционную маржу", - соглашаются с коллегой аналитики Cushman&Wakelfield.

            Они отмечают, что для многих гостиниц2016 г. станет первым годом с2013 г., когда утвержденный бюджет будет выполнен и даже перевыполнен. В2017 г. вполне ожидаемы планы по повышению цен для всех сегментов рынка.

            Примечательно, что в целом эксперты рынка коммерческой недвижимости считают ситуацию во всех сегментах если не оптимистичной, то предсказуемой. Однако все единодушно признают, что сегменту жилой недвижимости живется легче. Но партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов считает, что будущий год перевернет ситуацию "с ног на голову" и жилой сегмент уступит место своему коммерческому "коллеге".