В рамках международной выставки MIPIM, которая прошла 11-14 марта 2008 года в Каннах (Франция), Гильдия Управляющих и Девелоперов провела конференцию на тему "Инвестиции в коммерческую недвижимость России и мировой кризис ликвидности: тихая гавань в штормовом море?".
Представители ведущих девелоперских компаний, фондов и банков, работающих в России, сохраняют умеренно оптимистичный взгляд на перспективы российского рынка недвижимости.
Конференция прошла в формате панельной дискуссии. В ней принял участие президент Гильдии Управляющих и Девелоперов, вице-президент ВТБ Александр Ольховский. Модератором мероприятия выступил Вал Жердес, директор департамента стратегического и инвестиционного консалтинга Praktis Consulting & Brokerage.
Кеймерон Сойер (Cameron Sawyer), президент компании GVA Sawyer and the Rutley, считает, что сейчас – самое время для продажи стабильных активов, принадлежащих западным институциональным инвесторам в России, но при этом "проекты застройки, которые на сегодняшний день занимают большую часть рынка, все еще являются очень привлекательными, обеспечивая потенциальную прибыль в размере 20-25 %".
Он отметил, что такая доходность возможна даже с учетом усложнившейся ситуации финансирования с привлечением заемного капитала из-за рубежа, а также быстро растущих затрат на строительные материалы и землю.
Мария Голованова, директор по инвестициям компании IMG (и создаваемого в настоящее время международного фонда для поддержки российских девелоперов с бюджетом 450 млн евро) добавила, что в настоящее время наблюдается перерыв в увеличении объемов капиталовложений российских застройщиков посредством первичного размещения акций и более высокая стоимость финансирования путем привлечения заемного капитала как из России, так и из-за границы.
Все это, по мнению М. Головановой, ведет к разделению российских девелоперов, давая преимущества более крупным и солидным игрокам. Она , в частности, сообщила, что компания IMG недавно приобрела 25%-ную долю в активах петербургского застройщика "Охта Групп".
Артур Маркарьян, генеральный директор корпорации "Главстрой" напомнил о продолжающемся активном спросе на жилую недвижимость - причем не только со стороны частных инвесторов, но и со стороны федерального правительства, для которого холдинг "Главстрой" в настоящее время строит более 800 тыс. кв. метров жилья только Москве, а в краткосрочной перспективе в России будет построено еще порядка 20-21 млн кв. метров.
"Даже в 1998 году, когда российская экономика испытала резкое падение в 5-6 раз, рыночная стоимость жилой недвижимости понизилась только на 25-30 %", - отметил он. – Важно контролировать качество информации относительно рынка в России, чтобы избежать эмоций и обеспечить разумный подход".
Президент компании Jensen Group Стивен Уэйн (Steven Wayne) согласился с тем, что кризис на Западе затронул и российскую инвестиционную деятельность, но при этом отметил, что потенциал российского рынка все еще остается настолько масштабным, что такое влияние минимально.
По его данным, объем выданных ипотечных кредитов в РФ $12 млрд, то есть по $67 на душу населения - при среднем ежемесячном доходе в $680 долларов на человека это меньше недельного заработка.
"Это ничтожная сумма по сравнению с ипотечными кредитами, которые берут жители Запада – они берут кредиты в среднем на сумму дохода за шесть лет", - заметил эксперт.
В сегменте коммерческой офисной недвижимости на каждого жителя Санкт-Петербурга приходится 1,1 кв. метр, на каждого москвича – 7 кв. метров, на жителя Лондона – 25 кв. метров, привел пример С. Уэйн.
При средней себестоимости $1250 за кв. метр, инвестиции, которые довели бы Санкт-Петербург до уровня Москвы, должны составить $34 млрд, рассуждает он.
"В свете этих цифр, потенциальные возможности для российской недвижимости все еще остаются фактически неиспользованными, – отметил он. - Кроме того, положительная сторона неразвитых возможностей использования заемных средств в России в настоящий момент заключается в дальнейшем сокращении субъективных рисков для западных инвесторов".
Лев Пукшанский, генеральный директор УК "Морской Фасад" признал, что многие западные компании, которые планировали свой приход в Россию в 2008 году, отложили его после последнего спада, и не строят планов возвратиться сюда в ближайшее время.
"Экономика продолжает быстро развиваться, и возможности для индивидуальных инвесторов и частных инвестиционных фондов, которые не были затронуты кризисом, в России увеличились", – заявил он.
Завершая конференцию, Вал Жердес, директор департамента стратегического и инвестиционного консалтинга Praktis Consulting & Brokerage сказал, что "у российской финансовой системы есть ряд конкурентных преимуществ, поскольку она менее интегрирована в западную финансовую систему, а цены на ее экспортные продукты остаются высокими"
"Однако для нас, - подчеркнул В. Жердес, - в контексте того, что мы развиваем наш рынок девелопмента и разрабатываем новые инструменты и методы его финансирования, более важен вопрос, как Россия получит прибыль от бури".
Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД) образована в 2002 году, является ведущим всероссийским объединением профессиональных управляющих и девелоперских компаний в сфере коммерческой недвижимости. ГУД объединяет около 200 компаний из Москвы, Санкт-Петербурга, крупнейших регионов России и стран зарубежья.
Члены ГУД в совокупности имеют в управлении 17 млн кв. метров недвижимости и 6 млн кв. метров недвижимости в собственности.
