Застройщик должен вести диалог с покупателем, считает генеральный директор АО «ЛСР. Недвижимость-М»
Москва. 26 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Наступающий год станет годом новых правил игры на рынке новостроек — меняется законодательство, меняются и предпочтения потребителей. Что будет с ценами и как работать на новом рынке, рассказывает генеральный директор АО «ЛСР. Недвижимость-М» Иван Романов.
Новые правила работы застройщиков — главное событие 2018 года. Как поправки в 214-ФЗ повлияют и уже повлияли на рынок? Готова ли отрасль к переходу?
Основное следствие для рынка в целом — это возможное грядущее сокращение объемов нового строительства. Точные цифры, естественно, будут различаться от региона к региону, в мегаполисах изменения станут заметны, может быть, и не сразу. Крупные компании, такие как «Группа ЛСР», с большим опытом на рынке, прозрачными бизнес-процессами, хорошей кредитной историей будут чувствовать себя более уверенно.
Что касается готовности отрасли — разумный девелопер всегда рассчитывает проект так, чтобы быть уверенным, что достроит его при любом сценарии. Мы, во всяком случае, строим только так. Поэтому — да, может быть, изменения в 214-ФЗ и стали для рынка событием, которое не прогнозировалось, но у того, кто строит разумно, все будет в порядке.
Что в наступающем году изменится для проектов комплексной застройки?
Будете ли вы замораживать выход новых корпусов?
Мы строим все начатые проекты, о заморозке речь не идет.
Мы имеем некоторый «задел», т.е. подготовленные к строительству объекты, в том числе проектах комплексной застройки – «ЗИЛАРТ», «ЛУЧИ», «Нахабино Ясное», но строительство будем осуществлять очередями, в соответствии с планом, обеспеченным спросом и финансированием.
В 2018 году какие нововведения появились?
В бизнес-классе, который в Москве представлен ЖК «Ленинграdка 58» и проектом «ЗИЛАРТ» мы увеличили долю квартир с европланировками, впрочем, это касается и комфорт-класса, например, недавно в ЖК «Лучи» поступил в продажу новый дом, который отличается именно компактными, но функциональными квартирами. Евроформат у сегодняшнего потребителя востребован, поскольку дает снижение бюджета покупки при сохранении уровня жизни. Без преувеличения — в домах комфорт класса, как наш ЖК «ЛУЧИ», это сейчас самый популярный продукт. Даже на начальных этапах строительства они востребованы и обеспечивают хороший темп продаж.
Что нужно сегодняшнему покупателю? Какие опции востребованы?
Еще один тренд уходящего года, по нашей статистике — это спрос на отделку. Сегмент квартир с предчистовой и чистовой отделкой в московских проектах «Группы ЛСР» составляет до четверти квартир. В комфорт-классе квартиры с отделкой не новость и в ЖК «Лучи» и «Нахабино Ясное» мы продаем их уже не первый год. А вот в бизнес-классе – это новый тренд, который набирает популярность. В «ЗИЛАРТе» чистовая отделка есть в первой очереди строительства, в доме №8 от и во второй очереди в доме №17. Надо заметить, что сегодняшний потребитель очень рационален — он не хочет покупать «пустые» метры, не несущие функциональной нагрузки, и потом переплачивать за их содержание, поэтому в тренде евроформат. Он понимает, что ремонт того же уровня, что мы делаем в своих проектах, будет стоить в полтора-два раза дороже, если делать его самостоятельно и особенно это актуально именно в бизнес-классе, где мы используем дорогие отделочные материалы и сантехнику.
За последние 10 лет, наши покупатели заметно помолодели и избавились от многих стереотипов, связанных с покупкой жилья. Скажем, наши покупатели сегодня — это 25-40-летние люди (а это около 70% нашей аудитории, с перевесом 25-34 лет) привыкли к вещам, которыми можно пользоваться сразу же, и квартира не исключение.
Они прагматики, уверенно стоящие на ногах, они мобильны и не любят терять время. В частности, этим и объясняется рост спроса на отделку — так покупатель сокращает время до начала пользования квартирой. Мы видим, что покупатель готов выбрать вариант от застройщика, экономя и время, и деньги, готов заселиться и уже потом, в процессе, как-то «доводить» свой интерьер, придавая ему индивидуальность.
Эти покупатели не боятся ипотеки — они не хотят копить до 50 лет, квартира для них — не венец жизненных достижений, она создает условия для самореализации. Не жизнь ради квартиры когда-то в будущем, а квартира для жизни сейчас. Поэтому покупатель готов взять ипотеку в 25-30 лет, к 40 уже выплачивает ее, и все это время живет в собственном доме. Доля ипотеки в наших проектах больше 50% — и это с учетом бизнес-класса, где этот показатель традиционно всегда был ниже.
Еще одна характерная черта сегодняшнего покупателя — продвинутость. Они знают, какую квартиру, в каком районе, с какими характеристиками они хотят. Они самостоятельно изучили сайты всех новостроек, подходящих под их требования, изучили сильные и слабые стороны, и если они приходят к застройщику, то уже знают, ради чего и почему. Для примера — среднее время выбора квартиры в новостройке у покупателей, по нашим данным, сократилось за последнее время в три раза. Но это же и удобно — если говорить с аудиторией на одном языке, соответствовать ее ритму жизни.
Работать с этим новым потребителем – новая интересная задача, конечно, заставляет застройщика держать планку. И те застройщики, которые смогут предлагать доступный современный продукт, отвечающий этим трендам, уверенно смотрят в будущее.
Какие опции уходят в прошлое?
Менее востребованы сейчас избыточные площади. И в бизнес-классе, и в комфорт-классе самые востребованные квартиры для семей, например, — это «двушки», в том числе евроформата.
Инфраструктура и общественные пространства — это покупателю очень важно. Люди уже не хотят покупать метры, чтобы сидеть дома. Еще лет 10 назад интерес покупателя при покупке заканчивался, если не на пороге квартиры, то максимум – на доме. А сейчас повысились требования к окружению, общественному пространству для общения, развития и отдыха.
Кстати, очень хорошо эти изменения иллюстрирует локальный спрос — в «ЗИЛАРТе» 40 % аудитории – это жители ЦАО и ЮАО. Это люди, которые здесь выросли, любят свой район, никуда не хотят уезжать. И появление новых проектов сразу вызывает большой интерес.
Вы говорите о жителях «хрущевок»?
Не только. Качество строительства очень выросло за последние 10-15 лет, у нас много покупателей, переезжающих из ЖК, построенных в начале 2000-х.
Ваш прогноз ипотечному рынку — сейчас ключевая ставка выросла, как это скажется на ставках и на спросе?
Наиболее вероятно, что ставки будут расти. Поэтому сейчас, без преувеличения, самый подходящий момент для покупки, если она есть в планах. С другой стороны, ставки даже после роста остаются на очень комфортном уровне — еще года три назад о таком можно было только мечтать. В ЖК «Нахабино Ясное», «Лучи», «ЗИЛАРТ», «Ленинграdка 58» сегодня можно приобрести квартиру в ипотеку по ставке – от 9,3% с минимальным первоначальным взносом 10%. Но также есть программы кредитования вовсе без первоначального взноса. По таким программам ставка несколько выше и составляет от 10,3%. Есть также партнерские программы с субсидированной ставкой в 5,8% и первоначальным взносом 10%.
Но в перспективе, при сохранении всех сегодняшних вводных, и ставки, и цены на новостройки, скорее всего, будут расти.
Жилье перестанет быть доступным?
Доступные предложения будут всегда, во всяком случае, в проектах «Группы ЛСР», мы строим уже 25 лет и смотрим в будущее с оптимизмом.
