При этом важно понимать, что время "ванильных" сделок на рынке прошло, напоминает руководитель управления по работе с коммерческой недвижимостью ВТБ Капитал
Москва. 11 марта. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Сегмент коммерческой недвижимости несколько отошел на второй план на фоне повышенного внимания властей и бизнеса к жилью. Крупные проекты в коммерческом секторе появляются реже, чем раньше, а знаковые сделки можно перечесть по пальцам одной руки. Однако, сегмент по-прежнему перспективен и в ближайшем будущем может активно напомнить о себе. О том, что происходит в этой части рынка недвижимости "Интерфаксу" рассказала управляющий директор, руководитель управления по работе с коммерческой недвижимостью ВТБ Капитал Анна Осипычева.
Самой важной темой для обсуждения сейчас является жилая недвижимость. А что же коммерческий сегмент? Там нет тем для дискуссий?
Верно, рынок жилой недвижимости сейчас находится в центре внимания - отрасль переживает новый виток развития, связанный с переходом на модель финансирования застройщиков с использованием эскроу-счетов. Но одновременно мы видим возрастающий интерес наших клиентов к коммерческому сектору.
Ожидается, что в 2019 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость России приблизится к $3 млрд. Из них иностранные игроки сформируют почти 27% инвестиционного объёма, что значительно превышает показатели 2017-2018 годов.
Москва в 2018 году опустилась на 78-е место по объему инвестиций в коммерческую недвижимость с результатом $1,6 млрд. Как вы оцениваете этот результат?
Действительно, эксперты считают, что сфера коммерческой недвижимости в 2018 году пережила некоторое падение, и оценки консультантов по объему рынка невысоки. Но, на мой взгляд, говорить о падении нужно с оговорками. Например, некоторые крупные сделки были отложены до 2019 года, а часть сделок успело закрыться в конце 2017 года.
Текущий год можно назвать переломным: завершается адаптация участников рынка – и инвесторов, и арендаторов – к новой реальности, ее можно назвать новой парадигмой. В первую очередь, это касается перехода на рублевое ценообразование, более дорогого финансирования, роста налоговой нагрузки. Хочется надеяться, что рынок быстро адаптируется к новым вводным, и мы ожидаем умеренный рост уже в этом году.
Какова структура инвесторов? Портрет изменился?
Мы видим представителей абсолютно всех секторов, а структура инвесторов остается неизменной. В основном, это клиенты, которые выбирают инвестиции в рынок недвижимости как один из финансовых инструментов. Конечно, есть фонды и компании, которые занимаются спекулятивными сделками, но в России их число незначительно.
Мы также наблюдаем большой интерес к российскому рынку со стороны профессиональных международных инвесторов, например, из Азиатско-Тихоокеанского региона и с Ближнего Востока. Достаточно высокую долю занимают и инвесторы из СНГ.
Можно ли говорить о том, что банки становятся крупнейшими собственниками недвижимости, а, соответственно, и игроками, которые будут формировать рынок?
Я не согласна с таким утверждением. Да, банки владеют залоговой недвижимостью, но в масштабах рынка их нельзя назвать доминирующими собственниками.
Вернутся ли на рынок спекулятивные сделки в обозримом будущем?
Думаю, что нет. Усиливающийся налоговый контроль и деоффшоризация нацелены на повышение прозрачности рынка, ценообразование становится более понятным. Также рынок стабилизировался, а большинство спекулятивных сделок совершалось на волатильном рынке. Конечно, подобные сделки еще существуют, но они совершаются в непубличных компаниях, поэтому отследить их сложно.
Какие активы будут интересовать инвесторов в ближайшем будущем?
Мы видим, что на рынке в свободном доступе очень мало качественных объектов с хорошей доходностью, а собственники, в свою очередь, часто не готовы продавать объекты по текущим ценам. Поэтому инвесторам приходится искать сложные, неочевидные проекты, где можно заработать за счёт добавленной стоимости. Исключение составляют «трофейные активы» например, люксовые гостиницы и бизнес-центры класса А+, которые в дефиците и за которые инвесторы готовы платить премию.
Я бы выделила еще несколько трендов.
Во-первых, сейчас мы видим фокус на аренду недвижимости. Люди уже несколько поколений стремятся не владеть площадями, а арендовать их. Например, в Западной Европе инвесторы очень активно смотрят на студенческие общежития. Популярность московских вузов растет, на учебу приезжает большое количество детей. Сейчас размещение предоставляют университеты, но вполне возможно, что на рынке появится новый коммерческий продукт – студенческие общежития. Во всяком случае, как идея он уже оформился. Я вижу тут перспективы, потому что студенты будут всегда, это понятная прогнозируемая аудитория.
Мы также видим перспективу в развитии торговых центров районного масштаба. Центр города перегружен, да и люди не готовы тратить целый день на поездку в мега-молл в другом районе.
Каковы перспективы рынка в 2019 году и более отдаленном периоде?
Несмотря на грядущие изменения в секторе жилой недвижимости, инвестиции в этот сегмент останутся привлекательны. До середины лета мы увидим некоторое затишье, игроки будут следить, как развивается ситуация. На конец года мы ожидаем, что инвестиционный потенциал рынка недвижимости будет приблизительно на уровне предыдущего года.
Простых, так называемых, «ванильных» сделок станет меньше. Будущее - за сложными транзакциями с объектами, которые потенциально привлекательны для инвесторов в первую очередь с точки зрения расположения и потенциала, но требуют большой и кропотливой работы, переговоров с собственниками и сложного финансового структурирования. Новые инвесторы, которые приходят на рынок, очень тщательно выбирают объекты, оценивают, какое количество собственных средств они готовы инвестировать, какая будет финальная доходность в проекте. Время любителей прошло, будущее - за продуманными проектами, профессиональными инвесторами и девелоперами.
