Елена Орешкина

Елена Орешкина

Коммерческий директор "Колди"

Фото: пресс-служба "Колди"

Для развития рынка апартаментов необходим диалог бизнеса и власти – Елена Орешкина

26 апреля 2019, 15:35

Услышать друг друга законотворцам-теоретикам и представителям бизнса-практикам – обязательное условие для будущего всего рынка недвижимости в России, и, особенно данного, сегмента, считает коммерческий директор компании "Колди".

Москва. 26 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Апартаменты становятся все более популярны не только у столичных покупателей, но и в других регионах России. При этом вопросы правового регулирования все еще решаются. Как чувствует себя сегмент сегодня, а также, что необходимо для его дальнейшего развития в России, в интервью "Интерфакс-Недвижимость" рассказала коммерческий директор компании "Колди" Елена Орешкина.

Каково сейчас соотношение жилья и апартаментов на первичном рынке Москвы? Что происходит с предложением (снижается/растет), почему?

Апартаменты – общий термин, которым объединяют четыре различных типа недвижимости: апартаменты в ЖК (45%), апартаменты в МФК (20%), апарт-отели (10%) и лофты в проектах реновации исторических объектов (25%). Практически каждое третье помещение на рынке апартаментов — приспособление существующих производственных или административных объектов города под запросы покупателей и тенденции рынка. При этом апартаменты имеют статус нежилых помещений и прописка в большинстве из них не предусмотрена. Законодательные коллизии, на 20 лет отстающие от сложившейся на рынке ситуации, впрочем, не влияют на востребованность формата. Напротив, по подсчетам наших аналитиков, за пять лет 1 кв. м в квартирах подешевел на 14% — падение цен квартиры в Москве произошло в шести из 12 административных округов, в тот же период 1 кв. м в апартаментах подорожал на 11%. Существующий сегодня объем общего предложения апартаментов на рынке жилой недвижимости, в сравнении с квартирами, составляет примерено 22%, так как на рынок вышло много проектов массовой жилой застройки типовых многоэтажек. Тем не менее, по итогам 2019 мы предполагаем рост доли апартаментов до 30%-35%. В целом объем спроса в бизнес-классе существенно превышает объем предложения такого типа недвижимости, поэтому мы ожидаем наиболее существенный рост именно в данном сегменте: интерес со стороны инвесторов благодаря двукратной по сравнению с банковскими вкладами доходностью, и покупателей недвижимости для модной жизни в стиле лофт.

Можно ли утверждать, что апартаменты покупают только из-за из более доступной цены? Если нет, то какие еще преимущества видят потенциальные покупатели?

Конечно, цена имеет значение, но в отношении выбора клиентов между комплексами апартаментов, а никак не в отношении выбора между, например, лофтом и типовой квартирой. Это разные целевые аудитории. В частности, жизнь в стиле лофт привлекает наших покупателей не столько ценой, сколько характеристиками самого объекта: концепцией, историей места, доступностью интеллектуальных и культурно-досуговых площадок, обеспеченной локациями мобильностью, многофункциональными комьюнити и ритейлом, дизайном мест общего пользования и типологией внутренних помещений. Высокие потолки, не доступные в проектах массовых жилых комплексах уникальные планировки. В центральных районах города стоимость недвижимости в лофт-проектах сопоставима с стоимостью квартир, но даже повышенная налоговая ставка не становится существенным фактором для передовых горожан.
Общий социальный тренд на мобильность и максимальную доступность городской инфраструктуры приводит к тому, что основные покупатели лофтов выбирают небольшие функциональные лофт-студии до 30 кв. м. Молодые амбициозные люди, уже имеющие определенные материальные результаты и материальную реализацию, предпочитают лофт-стилистику типизированным форматам квартир.
Сообщество единомышленников, разделяющих общие ценности, надежность инвестиционного инструмента, мобильность, обеспеченная историческими городскими локациями, доступная инфраструктура — эти факторы уже привели к существенному расширению лофт-аудитории.
Отдельно стоит упомянуть начавшийся рост финансовой грамотности населения, который благодаря реализации соответствующей стратегии правительства РФ, привел к тому, что лофты и апартаменты в 95% случаях приобретают в качестве второго жилья или для "быстрого оборота" — получения прибыли с перепродажи недвижимости через 1-2 года после покупки.

Имеет ли формат инвестиционную привлекательность и какова она по сравнению с инвестициями в жилье?

Инвестиции в апартаменты позволяют рассчитывать на большую прибыль и короткие сроки. Лофт-стилистика и промышленное прошлое площадок добавляет им не только особую романтику, но и добавочную стоимость. "Мягкая интеграция" современной архитектуры в исторические здания, которая не спорит с историческим контекстом и не нарушает сформированные связи, приносит собственнику недвижимости в таких проектах 16-19% годовых. Лоты в апарт-отелях "дают" 13%, апартаменты в МФК — около 8-12% (верхнее значение обеспечивается исключительно благодаря ММДЦ "Москва-Сити"), апартаменты в жилых комплексах – 5-8%. Доходность от сдачи в аренду квартир даже с хорошей локацией в годовом выражении уже много лет не превышает 2-5%. Это характерно как для старого жилого фонда в пешей доступности от вокзалов или станций метро, так и для большинства новостроек. Общий показатель доходности апартаментов, который отображает реальный уровень дохода, без пересчета на годовое выражение, все еще составляет от 30% до 50%, при том, что перепродажа купленной на старте проекта ЖК квартиры приносит не более 20%-25% прибыли.Средний срок окупаемости квартир в Москве составляет долее 20 лет, у качественных апартаментов – 8-12 лет.
Ввиду законодательных изменений именно лофты и апартаменты могут стать существенной доходной частью в портфеле частного инвестора. Так как с внедрением проектного финансирования квартиры и другая недвижимость в бизнес-классе попадут в единый ценовой сегмент, но концептуальные лофт-проекты позволят сформировать добавочную стоимость продукту и ценовой рост.

Апартаменты значительно различаются не только по классам, но и по типам. Какой тип апартаментов можно считать наиболее привлекательным для покупателей?

Около 40-45% предложения на рынке апартаментов представлено апартаментами бизнес-класса. Именно этот сегмент становится золотой серединой для тех, кто желает приобрести жилье высокого класса, в хорошей локации по значительно более низкой цене и не видит проблемы в правовом статусе апартаментов. Кроме этого, банки все более охотно предоставляют ипотечные кредиты под апартаменты, что повышает популярность апартаментов еще больше.
Да и в целом формат стал популяризироваться. Появились клиенты, целенаправленно желающие приобрести жилье в комплексе апартаментов. Меняется восприятие апартаментов как жилья "для холостяков", семьи с детьми также интересуются продуктом.
Формат апартаментов позволяет купить жилье на класс выше, с улучшенными характеристиками комфортности за имеющийся бюджет.
В то же время, в России, сформировалась определённая тенденция к развитой лофт-джентрификации исторических районов, в которых поколение "сыр и вино" сменяет поколение "барбершопов и крафтового пива".
У каждого типа апартаментов – свой покупатель. Лофт-проекты выбирают люди достаточно неординарные, зачастую они используют недвижимость не только для жизни, но и для работы. Помимо представителей творческих профессий, спрос на лофты увеличился благодаря активно выезжающим за рубеж россиянам, познакомившихся с разноформатными помещениями для жизни, и самих иностранцев, которым такой тип жилья уже привычен.
Лофт-пространство не менее привлекательно для дизайнеров интерьеров как возможность создания конструкции из нескольких этажей, оформленной нестандартно и служащей примером профессионального творчества для клиентов. Многие успешные дизайнеры интерьеров "заезжают" в лофты для самореализации и развития собственного бизнеса.

Кто покупает лофты? Какие требования эта категория покупателей предъявляет к апартаментам?

Большинство наших клиентов — успешные российские топ-менеджеры, музыканты, художники, дизайнеры и представители IT-индустрии, и экспаты, которые работают в России. Это клиенты, которые хотят жить в уникальном пространстве, обустраивать его "под себя", творить и создавать «пространство мечты».
Требования помимо локации и концепции у таких клиентов: наличие классических элементов лофтов (кирпичная кладка, большие окна, потолки, позволяющие организовать второй уровень).
Молодежь до 25 активнее приобретает недвижимость небольших площадей в проектах "серии ко": с коворкингами, коливингами, комьюнити зонами, дающими возможности безбарьерной коммуникации. Состоявшиеся клиенты более старших возрастных групп находятся в поиске проектов с интегрированными IT-решениями, "умными" технологиями с классическом обрамлением и яркой концепцией. Эти проекты можно охарактеризовать как «места, дающие ощущение перспектив».
Сегмент привлекателен не только для москвичей: жители Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов выбирают концептуальные проекты для себя или своих детей.

Какие лофты представлены сейчас в столице на первичном рынке? Выход какого объема предложения ожидается в 2019 году? Есть ли динамика, или это стабильный "закрытый клуб"?

В 2014-2016 гг. произошел резкий всплеск на рынке апартаментов Москвы, который достигал на пике 24% от жилья, в 2017-2018 гг. соотношение остается в пределах пиковых значений прошлых лет. При этом в количественном выражении продолжается рост. Количество клиентов, а, собственно, и предложения, стало больше на 40%. Продукт получил признание рынка и вызывает интерес не только у жителей главного мегаполиса страны. Лишь законодательные аспекты препятствуют более бурному развитию данного формата недвижимости.

Касаются ли застройщиков апартаментов законодательные изменения в долевом строительстве? В какой мере? Есть ли нюансы в кредитовании проектов апартаментов для банков?

Конечно, законодательство напрямую влияет на рынок апартаментов. 80% продаж данного формата недвижимости происходит по договорам долевого участия (ДДУ), порядка 15% приходится на договор купли-продажи недвижимости (ДКПН) и преддоговор купли-продажи недвижимости (ПДКПН), 3% — это договоры соинвестирования и 2% — договоры собственности на будущие вещи.
Кредитование девелоперов со стороны банков для лофт-проектов и апарт-комплексов имеет свои нюансы, но полностью соответствует рыночным условиям. В последнее время банки активно выдают и ипотечные кредиты покупателям такой недвижимости. Правда, ставки для нежилой недвижимости на 1-2% выше ставок на покупку квартир. Поэтому в наших проектах клиентам предлагаются условия для ипотечных каникул и большой выбор привлекательных вариантов инструментов решения финансовых задач.

В последнее время неоднократно анонсировался законопроект о статусе апартаментов. Каких изменений вы ожидаете от рынка в случае принятия его самой жесткой вариации?

На приятие закона о хостелах, потребовалось 3,5 года, так как законодатели не хотели менять условия для ведения бизнеса перед ЧМ. Изменения могут косвенно усилить спрос на апарт-комплексы, в которые "переедут" некоторые хостелы, но массового появления дешевых хостелов в качественных лофт-проектах ждать не стоит из-за высокой для подобного бизнеса стоимости лотов и отсутствия согласования со стороны управляющей комплексом компании.

Относительно анонсированного законопроекта, варианты которого да последние два года уже трижды инициировались властями и профильными министерствами, можно сказать одно – он нужен. Хотя на принятие законопроекта может потребоваться несколько лет, сложившаяся на рынке ситуация требует более четких рамок. В законе до сих пор отсутствует само понятие апартаменты или лофты. Требуются изменения в 15 и 16 статьях Жилищного кодекса, 18 главе Гражданского кодекса, вводящие в законодательство термин "апартаменты" и типизацию данного формата недвижимости. Точечных изменений, касающиеся жилья в многоквартирных домах, добавления видов жилых помещений или, наоборот, исключение из перечня "жилья", уже недостаточно. Мы считаем, без диалога между бизнесом и государством для синергии в экономики от отрасли недвижимости, эффективность законодательства снижается. Сложившаяся на рынке тенденция по приравниванию определенных категорий апартаментов к жилой недвижимости идет в разрез с существующим законодательством и требует комплексного решения. Интерес со стороны потребителя к формату есть, а законодательства — нет, в результате наблюдается искусственное сдерживание спроса ввиду неготовности административных органов. Де-факто апартаменты – востребованный продукт для работы и жизни, де-юре понятия "апартаменты" или "лофты" в правовом поле вовсе не существует – ситуация, разрешения которой ждут как девелоперы, так и покупатели. Услышать друг друга законотворцам-теоретикам и представителям бизнса-практикам – обязательное условие для будущего всего рынка недвижимости в России, и, особенно, сегмента апартаментов/лофтов. Финансирование и кредитование таких объектов также требует дополнительных разъяснений со стороны регуляторов, так как экономика заинтересована в росте спроса, и, например, лофты уже зарекомендовали себя в качестве устойчивого ресурса для роста капитализации отрасли.

Категория Апартаменты

Загрузка...

Горячие
темы

Курс валют

USD

62,87

+ 0,04

EUR

70,79

+ 0,18

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,247
($2,578)

Курс валют

USD

62,87

+ 0,04

EUR

70,79

+ 0,18

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,247
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,675,000
$217,512

0.493%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,843,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка