Реальный оборот реформа продемонстрирует к концу первого квартала следующего года, считает зампред правления Сбербанка
Москва. 23 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - Механизм проектного финансирования с привлечением счетов эскроу работает в России уже второй год, при этом застройщики стали активно обращаться в банки только с начала этого года. Это обусловлено тем, что с 1 июля девелоперов обязали использовать эскроу счета по всем новым проектам, а также по уже строящимся объектам, которые не соответствуют критериям правительства для работы по старой схеме. О том, как банковский сектор оценивает активность застройщиков, какие игроки могут уйти с рынка, что ещё необходимо изменить в законодательстве и ждать ли снижения ипотечных ставок, рассказал "Интерфаксу" зампредседателя правления Сбербанка Анатолий Попов.
Как оцениваете активность застройщиков при переходе на эскроу?
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), 18% проектов строительства уже перешли на эскроу, 63% остались на старой схеме, остальные 19% должны определиться до 1 ноября. Мы считаем, что это уже достаточно хорошие результаты реформы. В целом порядка 80% проектов останутся на старой схеме, что говорит о том, что никаких потрясений в отрасли не произойдет, и мы надеемся, что застройщики, которые начали свои объекты, успешно их завершат.
Если говорить о статистике банка, то по состоянию на середину октября, около 90% заявок на финансирование, находящихся на рассмотрении по жилищному строительству, являются сделками с эскроу. Если вспомнить январь, то таких сделок было меньше 50%. То есть можно сказать, что застройщики уверенно переходят на "новые рельсы" проектного финансирования с помощью механизма эскроу.
Если говорить о количестве, то открытых счетов эскроу в Сбербанке уже около 13 тысяч, из них 400 счетов были раскрыты, то есть дом был завершён и оформлено право собственности на один объект, а деньги со счетов поступили застройщику.
Большой ли сейчас процент проектов под проектное финансирование, которые вызывают опасения у банка с точки зрения экономических рисков?
Количество проектов, находящихся в зоне риска, составляет около 0,3% от всего рынка. Очевидно, что наличие таких проектов во время реформы - это неизбежность. Но, во-первых, создан Фонд защиты прав дольщиков, за счет средств которого будут дофинансироваться объекты или выплачиваться возмещение дольщикам по рыночным ценам.
Мы видим, что новая модель набирает обороты и больших сомнений в ее успешности нет. Но реальный оборот она наберёт к концу первого квартала следующего года, когда уже можно будет увидеть цифру в более 50 тысяч открытых счетов.
Как вы оцениваете возможность фиксированной процентной ставки на весь срок проектов?
Существующий механизм формирует рыночные способы поддержания темпов продаж и заинтересованность застройщиков в хорошем маркетинге проекта с его первых дней появления на рынке. Существующий механизм формирования ставки для застройщиков зависит от наполнения счетов эскроу. То есть чем выше темпы продаж и, соответственно, больше открыто счетов эскроу и средств на них, тем ниже процентная ставка, тем лучше экономика проекта. То есть когда проект привлекателен, у него удачный маркетинг и хорошее ценообразование, то продажи идут успешно. Фиксировать процентную ставку, как нам кажется, - преждевременная мера. Лучше сохранить рыночный механизм, который будет стимулировать высокий темп продаж.
Ранее глава ЦБ Эльвира Набиуллина сообщала, что срок рассмотрения заявок банками составляет сейчас около 67 дней, что значительно выше рекомендуемого. Есть ли у банков тенденция к сокращению этих сроков? И с чем чаще всего бывают задержки?
Мы поддерживаем инициативу Центробанка, который установил нормативный срок рассмотрения заявки 45 рабочих дней. По рассмотренным с начала года сделкам финансирования жилья в среднем мы этот срок не превышаем, но мы для себя ставим более амбициозную задачу - рассматривать заявки в течение 25 рабочих дней. Мы ввели ряд усовершенствований кредитного процесса, в т.ч. параллельное рассмотрение заявок различными службами, и мы уверены, что сможем вписаться в этот срок. Для этого банк укомплектовал штат необходимых специалистов, в том числе и в регионах. Порядка ста новых сотрудников приступили к работе в течение третьего квартала этого года, когда реформа уже набрала свои обороты. Я думаю, что мы сможем провести все необходимые настройки и в течение 2020 года уже перейти к сроку рассмотрения заявок за 25 дней.
Насколько активны сейчас покупатели жилья? Охотно ли они соглашаются на открытие счетов эскроу? Не страдают ли при этом, по вашей оценке, проекты, которые достраивают без проектного финансирования.
К сожалению, можно сказать, что пока покупатели строящегося жилья не в полной мере осведомлены о наличии такого механизма гарантирования. Наверное, пока банки и застройщики не до конца донесли до покупателей преимущества такой защиты. А ведь главное его преимущество заключается в том, что если объект не введется в эксплуатацию, то средства со счета эскроу вернутся дольщику. Это значит, что деньги покупателя полностью защищены. Поэтому нам со строительным сообществом предстоит большая работа по коммуникации и донесению до покупателя этих преимуществ.
Ранее Сбербанк сообщал, что направит в Госдуму и Минстрой предложения по совершенствованию механизма долевого строительства со счетами эскроу. С чем связаны эти предложения? Что еще необходимо изменить в действующем законодательстве?
Есть много важных технических изменений, но, тем не менее, самое важное - это решение проблемы межевания земельных участков при комплексном освоении территории. Считаем, что в этом направлении достигнут прогресс, процедура межевания в последних поправках значительно упрощена.
Сейчас мы также обсуждаем с Минстроем ряд технических поправок. Среди них можно отметить уточнение порядка закрытия расчетного счета застройщика, который не планирует строить жилье на принципах долевого финансирования. Для этого необходимо определить документы, подтверждающие отсутствие обязательств перед дольщиками и судебных споров.
Также мы планируем уточнить дату прекращения банковского сопровождения по проектам со смешанной схемой финансирования.
Как банки относятся к возможности поэтапного раскрытия счетов эскроу?
Мы не исключаем, что в перспективе возможен переход на схему поэтапного раскрытия счетов эскроу. Застройщики заинтересованы в реализации инициативы поэтапного раскрытиям и безусловно профессиональное сообщество сейчас старается выработать механизм для того, чтобы ее реализация стала возможной. Обязательное условие для этого - стабилизация рынка и повышение прозрачности отрасли "девелопмент жилья". Кроме того, пока непонятно, кто будет давать заключение о строительной готовности, когда нужно будет подтвердить, что отдельный этап закончен. Внедрение механизма поэтапного раскрытия станет возможным после того, как отрасль девелопмента жилья станет прозрачной - а это несколько лет работы в рамках новой модели.
Банки в настоящее время являются бенефициарами девелоперских компаний и собственниками большого числа объектов недвижимости. Есть опасения, что банки со временем заместят девелоперский бизнес. Что вы думаете об этом?
Банки финансируют все отрасли, начиная от торговли и заканчивая нефтегазовой сферой. Очевидно, что банки не являются экспертами в той или иной отрасли. Задача банка - быть эффективным партнером по финансированию. Поэтому мы придерживаемся ровно такой политики и хотим, чтобы компании-застройщики воспринимали нас как надежного партнера по предоставлению финансирования.
Каким вы видите рынок жилья в ближайшей перспективе и в будущем?
Улучшение макроэкономической ситуации должно позитивно влиять на рынок. Внедрение механизма эскроу позволит повысить доверие покупателей. Поэтому мы оцениваем текущую динамику позитивно и, со своей стороны, будем прикладывать все усилия, чтобы предложить рынку необходимые для участников рынка продукты и сделать взаимодействие более эффективным.
