Офисные тренды формирует не эпидемия, а инновации — Андрей Иванов

23 октября 2020, 12:30

Рабочие пространства развиваются как раз в сторону увеличения общественной функции, заверил директор сектора "Коммерческая и Жилая недвижимость" Группы компаний "Спектрум"

Москва. 23 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Пандемия опустошила офисы по всему миру, переведя работу в онлайн. Каким должно быть пространство, чтобы люди могли вернуться? И нужна ли трансформация в принципе? О трендах и перспективах рынка офисной недвижимости рассказал "Интерфаксу" Андрей Иванов, директор сектора "Коммерческая и Жилая недвижимость" Группы компаний "Спектрум".

Фраза о том, что рынок офисной недвижимости никогда не будет прежним, звучит в этом году почти каждый день. Так что же изменится? И изменится ли вообще?

Офис в целом и штаб-квартира компании в особенности – в наше время становится не только местом для работы, но и пространством для образования, саморазвития, общения, карьерного роста. Мы имеем дело с расширением функций пространства, с его трансформацией, это самый настоящий долгосрочный тренд, и это никак не продиктовано пандемией. Такой вектор существует уже несколько лет, задали его передовые инновационные мировые лидеры бизнеса. Такие как IT-компании, например. Началом стал отказ от кабинетно-коридорной системы в пользу открытых пространств. Этот тренд был задан достаточно давно, и сегодня принят абсолютно всеми.

Но сейчас мы наблюдаем ещё большую трансформацию рабочих пространств. Я говорю о различных форматах, таких как коворкинги и дескшеринги. Кроме того, в офисное пространство теперь обязательно встроена образовательная функция. Часто в современных штаб-квартирах размещают полноценный образовательный комплекс, обучающий центр. В одном из наших проектов от заказчика мы получили даже запрос на лаборатории для научной и исследовательской деятельности.

Стоит упомянуть новый подход к ивентам. История с большими переговорками и конференц-залами тоже меняется. Например, при реализации одного из проектов штаб-квартир мы проектировали трансформируемый зал, который может быть использован, как для проведения больших собраний и корпоративных мероприятий, так и, за счет использования акустических систем, для полноценных концертов классической музыки. Даже такое расширение функций доступно.

Еще один тренд: музейные комплексы в штаб-квартирах, где представлены памятные экспонаты, и можно проводить экскурсии для посетителей и сотрудников.

Резюмируя могу сказать: офис меняется. Это больше не «свечка» с лифтом и кабинетами, а полноценный многофункциональный комплекс. Разумеется, превалирующие по площадям пространства пока рабочие, но расширение общественной функции налицо.

Коронавирус внес какие-то коррективы в объекты на стадии проектирования?

Я бы выделил общий тренд для всех секторов недвижимости, не только офисов. Как только началась волна ковида по всему миру, мы поняли, что нужно как-то реагировать. В мае вместе с нашими британскими коллегами из Buro Happold мы запустили исследование: как пандемия повлияет на организацию общественных пространств в части планировки и инженерных систем. Конечно, превалирующую роль имеет здесь система вентиляции и кондиционирования, очистки, обеззараживания воздуха. Это различные фильтры, насадки, существенное увеличение мощности.

Можно оценить, насколько это увеличивает бюджет проекта?

Я бы назвали цифру в 15-20%, но возвращаясь к офисным трендам, я хотел бы отметить, что существует сертификация объектов по «зеленым» стандартам. В основном этот запрос шел от западных компаний-арендаторов. В требованиях, которые они предъявляют к своим помещениям, такая сертификация обязательна. И многие девелоперы шли на это, чтобы привлечь арендаторов. "Зеленые" стандарты, в том числе, подразумевают, требования к системам очистки воздуха. Поэтому в смысле удорожания проектов с точки зрения пандемии для тех девелоперов, которые стараются предлагать качественный продукт на рынке, ничего не изменилось. Эти требования закладывались изначально.

А сама идея создания штаб-квартиры в ситуации коронавируса не претерпела изменений?

Думаю, что нет. Более того, эта идея будет только набирать обороты. Да, наверное, с точки зрения организации процессов могут произойти какие-то изменения: установлены защитные экраны, разведены людские потоки, максимум бесконтактных технологий с дверьми на сенсорах и прочим.

Пока мы не видим жестких требований к изменению планировочных решений. Сейчас это в основном некие надстройки к обычному процессу. С точки зрения планировок, наверное, речь может идти только о еще более трансформируемой, гибкой среде.

Андрей, ваша компания участвует в реализации проекта штаб-квартиры для JetBrains в Приморском районе Санкт-Петербурга. Расскажите, как идет работа над проектом? С какими вызовами вам пришлось столкнуться?

ГК "Спектрум" реализует этот проект в составе международной команды. Проект предполагает возведение нового офисного центра, который интегрируется с уже существующими зданиями на Приморском проспекте, которые занимает компания.

Для нас проект во многом интересен возможностью поработать с одной из топовых архитектурных компаний мира UNStudio. Это мировой топ-10. Для нас это большая честь.

Кроме того, я бы отметил заказчика. Это тот самый опыт работы с IT-компанией, о котором я говорил вначале. Это люди, которые стоят на передовой всех инновационных решений в мире, в том числе в части подхода к работе и формировании пространства для работы. Смежные отрасли, например, банки, подтягиваются к этому подходу.

Если говорить о трендах применительно к проекту JetBrains, то там все эти прогрессивные элементы были уже изначально заложены. И UNStudio, будучи трендсеттером, опережает время в своих решениях. В проекте воплощено видение с гибким использованием офисного пространства под общественные функции, что было заложено сразу на стадии концепции. Идея, когда здание ориентировано как внутрь на сотрудников, так и вовне на слияние с окружающей средой, также была очень важна для заказчика и архитектора. А наша задача состояла в том, чтобы бережно, сохраняя замысел, пронести этот проект сквозь особенности наших законодательных требований и приспособить к местным условиям.

О каких трудностях речь?

На территории есть действующее здание и нужно возводить объект, не нарушая рабочий цикл существующего. Необходимо было предусмотреть проектные решения, которые позволят интегрировать его без нарушения процессов в новый объем. Кроме того, проект реализуется на берегу залива, там сложные грунтовые условия, предполагающие сложные расчеты по фундаментам. Была проведена тяжелая итерационная работа по инженерии. И это, кстати, тоже тренд, который бы я отметил: Заказчик захотел на своем участке спроектировать собственный полноценный энергоцентр, помимо присоединения к городским сетям. С точки зрения капзатрат это дорого. Но потом в процессе эксплуатации окупается. В связи с этим пришлось столкнуться с локальным требованием, связанным с видовыми регламентами. И мы придумали расположить энергоцентр под зданием, а трубу протащить сквозь ядро. А так как высота трубы совпадает с высотой здания, это позволило нам скрыть её полностью. Помимо этого, мы моделировали её влияние на верхние зоны, где по проекту расположены террасы с зонами отдыха, так, чтобы роза ветров коррелировалась с распространением дыма.

Тяжело ли работать в международной команде, особенно в условиях ограничений?

Проект – это штаб-квартира инновационного лидера с характерным подходом. Здесь важен опыт реализации подобных проектов. Идеи, воплощенные в концепции инновационные, которые, наверное, тяжело было бы адаптировать под наше законодательство тем, у кого такого опыта нет. Мы больше 20 лет осуществляем подобное сопровождение. Больше сложностей было не с адаптацией, а с самим участком, конструктивом. Для компании, имеющей опыт взаимодействия с крупными зарубежными бюро, и работающей на Европейском рынке, я в реализации такого проекта проблемы не вижу. Плюс к тому "Спектрум" – инжиниринговая компания, мы заточены под техническую реализацию творческой идеи Архитектора. Наша задача – бережно пронести идею, которая нравится нашему заказчику, от Концепции до воплощения в стройке.

В международной команде работать крайне интересно, идет интенсивный обмен знаниями, идеями, опытом, растет твой кругозор, понимание мировых трендов, плюс — это нереальный эмоциональный подъем, поверьте. На JetBrains у нас с UNStudio возникла вот такая рабочая атмосфера, которую потом люди, поработавшие в команде, годами вспоминают с теплым чувством. Мы с огромным воодушевлением работаем над этим проектом. За это благодарность и нашему заказчику, и нашим голландским коллегам.

Когда проект перейдет в стадию практической реализации?

Сейчас происходит процесс выбора подрядчика. Мы закончили экспертизу в сентябре, формируется разрешение на строительство, параллельно с этим мы сделали тендерную документацию с количественными показателями. И она вместе с нашими чертежами и табличками ушла потенциальным подрядчикам на расчет. Насколько я знаю, в начале ноября выбор будет завершен. Дальше выход на стройку. По планам стройка займет год-полтора. Как видите, на ход проекта и стадию подготовки проектной документации пандемия не повлияла.

Это один из самых интересных проектов, хотя по размеру он и не самый крупный (у нас аэропорты площадью более 100 тыс. кв. м), за счет насыщенности интересными техническими решениями.

Как вам работается в онлайне?

В онлайн-взаимодействии для нас, как для компании с четырьмя офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске и Берлине, нет ничего нового. "Спектрум" много инвестирует в IT-инфраструктуру года с 2012, мы развиваем бизнес-процессы удаленной работы, в том числе с использованием облачных технологий. Тем не менее, в той крайности, которую мы наблюдаем сегодня, мне кажется, все же больше плохого, чем хорошего. Возможно, для ряда профессий эта ситуация может казаться комфортной. В нашем же случае реализация проектов требует командной работы, которая становится сложнее в отсутствии возможности время от времени встречаться офлайн, видеть глаза коллег по команде, чтобы понимать, куда мы идем. Это особенно важно для исполнителей, для молодых ребят, которые должны иметь возможность что-то спросить, уточнить, получить заряд мотивации.

Вместе с тем, видимо, мы в эти условия все же встраиваемся эффективно, проекты у нас не зависают, и это самое важное.

Вы заметили изменения на рынке в последние полгода?

Строительный рынок довольно консервативный. Он позже всех реагирует на кризисы. Наверное, с точки зрения объемов новых проектов можно ожидать снижения, но это скорее справедливо для средних и малых компаний. Крупный бизнес не меняет планы, и возможности для их реализации есть. В этом смысле мы не видим существенного снижения. Работы много. Посмотрим, что будет дальше. Те объекты, которые были у нас в проектировании, ушли в реализацию. В секторе жилой и коммерческой недвижимости падения в проектировании также нет.


Горячие
темы

Курс валют

USD

74,25

- 0,95

EUR

90,26

- 0,93

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

74,25

- 0,95

EUR

90,26

- 0,93

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,995,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка