Сергей Шумей

Сергей Шумей

Владелец "РГ - Девелопмент"

Фото: пресс-служба компании

На рынке недвижимости нет признаков возникновения "пузыря" – Сергей Шумей

18 декабря 2020, 09:17

Жилая недвижимость циклична, из-за чего логичен вариант с плавным замедлением отрасли, подчеркивает владелец "РГ — Девелопмент"

Москва. 18 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Рынок новостроек в столичном регионе не просто выжил в критической ситуации, но и продемонстрировал хорошую устойчивость к стрессу. О том, какие плюсы смогут извлечь для себя сильные игроки столичного рынка, как долго сохранится ажиотажный спрос и на сколько нужно продлевать льготную ипотеку, рассказал "Интерфаксу" владелец "РГ — Девелопмент" Сергей Шумей.

В каком состоянии "РГ — Девеломент" сейчас? Можно ли говорить о финансовой устойчивости компании? Пересмотрели ли вы свои планы по итогу года?

Строительная отрасль одна из немногих, которая выстояла в этот шторм. Несмотря на временную приостановку строек в Москве и перенастройку многих бизнес-процессов на онлайн режим работы, "РГ — Девеломент" успешно завершены все проекты, ввести в эксплуатацию которые планировалось в текущем году. Без переноса сроков компания построила 13 домов для более шести тысяч семей, три детских сада для 350 маленьких жителей, за счет коммерческой недвижимости было создано около пятисот рабочих мест, таким образом было реорганизовано более 8,5 га территорий бывших промышленных предприятий.

В 2019 году компания показала рекордный объем выручки, которая составила 36,9 млрд рублей, что позволило нам в текущем году занять место в рейтинге "20 крупнейших застройщиков России" по версии Forbes. Такие показатели были достигнуты благодаря большому количеству проектов в продаже, в том числе высоколиквидных лотов. В этом году размер выручки сохранился на уровне прошлого года, что говорит о стабильных позициях "РГ — Девелопмент" на рынке жилищного строительства и правильности выбранной стратегии развития компании.

Земельный портфель пополнился почти на 16 га, что в перспективе позволит построить более 450 тыс. кв.м жилой недвижимости и около 30 тыс. кв.м нежилой. Результаты деятельности "РГ — Девелопмент" в 2020 году – это прочный фундамент для дальнейшего качественного развития компании.

Есть что-то, чем вы особенно гордитесь?

Конечно. Как я уже сказал, компания впервые вошла в рейтинг Forbes. Результаты деятельности также были отмечены порталом "Единый ресурс застройщиков": мы вошли в ТОП-10 девелоперов по объему ввода жилья в Москве и попали в аналогичный рейтинг по России. И конечно тот факт, что компания стала первой, кто заключил договор о комплексном развитии территорий с правительством Москвы, не может не вызывать чувство гордости.

Что для "РГ — Девелопмент" значит этот договор?

Быть первыми всегда непросто. Менеджмент компании совместно с коллегами из Департамента инвестиционной и промышленной политики города Москвы длительное время отрабатывали и согласовывали каждый пункт договора. Теперь его можно использовать в качестве шаблона при заключении договоров КРТ другими застройщиками.

Однако заключение договора КРТ — это не только преференция со стороны органов власти, это и большая ответственность. Договором установлены жесткие сроки строительства и предусмотрены большие штрафы за их неисполнение, что является хорошим стимулом не допустить появление долгостроев. Договор также не позволит построить только жилье без социальных объектов. Таким образом, прежде чем идти на этот шаг, нужно взвесить все "за" и "против" и трезво оценивать свои силы, чтобы строго исполнять взятые на себя обязательства.

Что происходит на площадке сейчас?

Сегодня наш проект в рамках КРТ активно развивается. В конце октября было получено положительное заключение экспертизы на проект строительства жилого дома с пристроенной поликлиникой по ул. Берзарина, 32. Так что в самое ближайшее время мы сможем выйти на стройку и приступить к реализации первого этапа договора КРТ. Следующим этапом станет строительство школы для 800 учеников.

Как вы оцениваете уровень спроса в столице и его емкость?

Спрос на жилую недвижимость находится на подъеме. По сравнению с ситуацией годичной давности наблюдается оживление, как в секторе новостроек, так и вторичной недвижимости. Это в первую очередь связано с активностью инвесторов. Значительное снижение ставок по банковским депозитам привело к миграции капитала. Распределение финансовых потоков происходит как в сектор недвижимости (как более понятный рынок для граждан), так и в другие сектора, например, фондовый рынок. Снижение доходности по депозитам заставило искать более доходные инструменты для вложений: значительная часть покупок приходится на объекты для целей последующей аренды, где, как правило, целевая доходность выше предложения по депозитам.

Не менее значимым фактором увеличения спроса на жилую недвижимость является льготная ипотека. Рекордно низкие ставки привели к изначально планируемой цели государства, т.е. стимулировали потребительский спрос на жилье. Стоит отметить, что в большинстве случаев (исключая премиум сегмент) ипотечные платежи стали меньше арендной платы в этих же объектах, что также подталкивает домохозяйства к приобретению собственного жилья. Также можно сделать вывод, что без программы льготной ипотеки, мы бы не увидели серьезного спроса в жилой недвижимости.

Если говорить о проектах "РГ — Девелопмент", то по сравнению с 2019 годом в структуре продаж доля ипотечных сделок с квартирами в совокупности по всем проектам увеличилась с 52% до 73%.

Следующий фактор является следствием первых двух: повышенный спрос приводит к дефициту качественных (в случае инвестирования – доходных) объектов жилой недвижимости, что приводит к страху покупателя упустить момент для покупки, что также стимулирует потребителя к "быстрой" покупке. Данный фактор работает как "снежный ком", чем выше активность покупателей, тем больше это стимулирует других потенциальных покупателей.

Долго ли будет продолжаться этот период?

Первое, что стоит отметить – высокий спрос не может длиться вечно, это во многом связано и с экономической ситуацией в стране, поскольку покупательская способность населения не растет, а также понятно, что количество людей, имеющих планы приобретения жилой недвижимости уменьшается за счет удовлетворения спроса.

Вывод: спрогнозировать сроки наступления спада или стагнации в секторе жилой недвижимости довольно затруднительно. Однозначно можно сказать, что жилая недвижимость, как и многие другие сектора экономики, подвержена цикличности. Вполне логичен вариант с плавным замедлением отрасли, так как признакам "пузыря" сектор на данный момент не соответствует.

Льготную ипотеку называют драйвером сегодняшнего рынка. Но программа конечна. Как вы оцениваете покупательную способность населения без "подпитки" извне?

Я считаю необходимым и дальше продолжать эту программу с понятными для граждан сроками, чтобы каждые полгода не принимать решения об очередном продлении. Тем не менее, ситуация на рынке кредитования требует должного контроля, чтобы предотвратить чрезмерную закредитованность населения и увеличение просроченной задолженности.

Как вы оцениваете доходность инвестиций в недвижимость в настоящее время? Является ли эта отрасль перспективной для профессионального инвестора?

Первым фактором дальнейшего роста спроса на недвижимость является продление программы льготной ипотеки, сопряженное с возможностью продолжения снижения ключевой ставки. Это повлечет к снижению ставок по депозитам и дальнейшему перераспределению денежных средств в другие сектора.

Второй фактор: увеличение с нового года налоговой нагрузки (с 13% до 15% вырастает НДФЛ). С учётом наличия права на имущественный вычет (на недвижимость, владение которой превышает 5 лет), в долгосрочной перспективе – инвестиции в недвижимость будут выгоднее в связи с наименьшей налоговой нагрузкой, чем вложения в фондовый рынок.


Горячие
темы

Курс валют

USD

74,44

+ 0,97

EUR

90,37

+ 0,87

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

208,970
($2,830)

Курс валют

USD

74,44

+ 0,97

EUR

90,37

+ 0,87

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

208,970
($2,830)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

16,328,000
$219,344

2.607%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

10,361,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка