Сергей Качура

Сергей Качура

Генеральный директор компании «Мангазея Девелопмент»

Фото: пресс-служба компании

Мы ставим перед собой амбициозную задачу войти в десятку крупнейших девелоперов Московского региона — Сергей Качура

18 февраля 2021, 12:55

«Перезагрузка» компании позволила определить вектор развития на ближайшие годы, рассказал гендиректор «Мангазея Девелопмент»

Москва. 18 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Компания «Мангазея Девелопмент», выйдя на рынок в 2012 году, занималась точечными проектами, но в 2021 году с приходом новой сильной команды девелопер ставит перед собой амбициозную задачу. О планах по выходу в первую десятку крупнейших девелоперов Московского региона, преимуществах комплексного освоения территорий и потенциале fee-девелопмента рассказал генеральный директор компании Сергей Качура.

«Мангазея Девелопмент» является самостоятельной бизнес-единицей в составе ГК «Мангазея». Зачем выделять в структуре компании самостоятельное девелоперское подразделение?

«Мангазея Девелопмент» как отдельное направление бизнеса, существует в группе компаний «Мангазея» уже 9 лет. Однако «Мангазея Девелопмент» сегодня и, скажем, два года назад – две разные компании. Как нельзя лучше ситуацию сейчас характеризует слово «перезагрузка»: происходит переосмысление бизнеса со стороны акционера. При этом отличительной чертой компании всегда было высокое качество продукта и щепетильное отношение к мелочам. Поэтому появилась новая задача – трансформировать компанию, перестроить внутренние процессы, чтобы компания могла расти и занять достойное место в десятке крупнейших девелоперов Московского региона. Для этого было предпринято несколько шагов: практически на 100% обновился состав топ-менеджеров, в компанию пришли профессионалы, за плечами которых есть опыт реализации масштабных проектов, поменялись внутренние бизнес-процессы. Нам нужно совсем немного времени, чтобы мы показали реальные результаты.

Планирует ли компания заниматься fee-девелопментом?

Нашу страну отличает одна особенность – мы всегда идем своим путем, и fee-девелопмент здесь не исключение. Если посмотреть на западный опыт реализации проектов в этом формате, то это принципиально иное, чем то, что мы видим на рынке России. Это интересный формат бизнеса. В нашей стратегии на среднесрочную перспективу мы примеряем на себя эту роль, но, чтобы этим заниматься всерьез и профессионально, нужно сначала навести порядок внутри, этот бизнес должен быть тиражируемым. Ведь что такое fee-девелопмент? По сути это когда компания торгует своими компетенциями: есть собственник земли, у которого нет идеи, но есть земля, есть инвестор, у которого есть деньги, и есть fee-девелопер, который придает осмысленность этому земельному участку и извлекает прибыль для собственника и инвестора, зарабатывая на своих услугах. Я считаю, что, к сожалению, на российском рынке чистых fee-девелоперов пока не существует, но это перспективное направление, а в условиях изменившегося законодательства и перехода рынка на эскроу-счета многие девелоперы будут вынуждены изменить свою бизнес-модель.

Вы уже реализуете проекты с использованием счетов эскроу-счета?

На данный момент у нас нет проектов с привлечением эскроу, но есть проекты, которые мы на 100% реализовали в логике проектного финансирования. Продажи осуществлялись по договорам долевого участия, но финансирование проекта осуществлялось за счет средств банка. Как раз в этом году мы планируем вывести в продажу наш новый проект бизнес-класса, который будет реализован с использованием эскроу-счетов.

Компания планирует работать только в Москве? Почему для девелопмента не привлекательны российские регионы?

Нас спрашивают, почему мы не выходим за переделы нашей столицы? Ответ очевиден: во-первых, для этого есть экономические предпосылки. Если посмотреть на статистику, то обеспеченность квадратными метрами на душу населения в Москве, как это ни парадоксально, одна из самых низких. Это объясняется тем, что на протяжении многих десятилетий Москва искусственно регулировала квоту возводящегося жилья, создавая так называемый отложенный спрос. Девелоперы сейчас «собирают сливки», удовлетворяя этот спрос. Учитывая, что Москва – это лицо нашей страны, администрация города очень тщательно и взвешенно принимает решение об одобрении того или иного проекта. Поэтому, несмотря на большое количество девелоперов, которые здесь работают, потенциал локации принципиально отличается даже от крупных городов-миллионников. При этом мы присматриваемся к региональным площадкам, учитывая наши амбициозные планы по росту компании, мы изучаем все возможности, которые нам предоставляются сейчас, в том числе примеряем нашу бизнес-модель на регионы.

Какие регионы, на ваш взгляд, являются наиболее перспективными для развития?

Это, конечно, юг России – Сочи, города-миллионники – Санкт-Петербург, Новосибирск, Нижний Новгород, Воронеж. Думаю, что в Москве и в особенности на территории Новой Москвы существует множество проектов, которые можно было бы использовать для тиражирования по стране. И в целом большинству девелоперов Москвы и Московской области было бы интересно работать в регионах, просто потому что есть уже реализованные достойные примеры строительных стандартов, подходящие для множества российских городов и создающие благоприятные условия для развития привлекательной городской среды в целом.

В последнее время в адрес застройщиков часто звучат обвинения в том, что все комплексы выглядят одинаково, застройка плотная и не комфортная. Как вы думаете, обоснованы ли эти претензии и как их избежать?

Сейчас рынок предлагает потребителю принципиально новый продукт, он колоссально отличается от того, что предлагалось 10-15 лет назад. Проекты комфорт-класса, представленные на рынке сегодня, это то, что 10 лет назад продавалось как бизнес-класс. Планка требований колоссально изменилась. Последние три года на рынке вторичного жилья стоимость квадратного метро снижалась, пусть и незначительно, а стоимость квадратного метра в новостройках росла темпами, опережающими инфляцию. Это связано, прежде всего, с тем, что на смену старому потребителю приходит платежеспособный, но требовательный покупатель, у которого совершенно иные запросы на качество строительства, сервисов, услуг и самой жизни. Сейчас выигрывает девелопер способный предугадать потребности тех, кто рассматривает покупку жилья в перспективе, чтобы нынешний ответ на будущий, еще возможно не до конца оформившейся запрос, и через 5 лет оставался актуальным.

Почему проекты комплексного освоения территорий для вас привлекательнее точечных? Значит ли это, что вас привлекают долгосрочные стратегические планы?

В Москве в основном уже сформирована застройка, поэтому потенциал здесь – либо промзоны, которые проходят этап переосмысления и качественной модернизации, либо новые территории, которые присоединились к столице. Поэтому для любого девелопера найти территорию в границах старой Москвы для реализации проекта комплексного развития – большая удача. Сегодняшний жилой комплекс – это не просто квадратные метры, а комфортная среда и развитая инфраструктура рядом. Приобретая квартиру в проектах «Мангазея Девелопмент», наши клиенты получают новый стандарт уровня жизни, который выходит за рамки одной квартиры – это собственный двор, прилегающая территория, это развитая городская среда. Наш последний проект «Ты и Я», который мы реализовали в 2020 году на северо-востоке столицы, – это 168 тыс. кв. метров квартальной застройки, куда помимо квартир входит благоустроенная территория закрытых дворов, физкультурно-оздоровительный комплекс 4,5 тыс. кв. метров с бассейном и с большой спортивной площадкой 5,7 тыс. кв. метров, которая включает в себя футбольное поле и теннисные корты, а также детское дошкольное учреждение на 150 мест. Первые этажи домов оставлены под коммерческие площади, а значит продукты и товары первой необходимости, а также стандартный набор услуг – банки, аптеки, салоны красоты будут доступны жителям внутри своего ЖК.

Ваш портфель проектов содержит в основном проекты в одном сегменте. Не планируете ли вы выход в более высокие ценовые категории?

Даже те, кто профессионально занимается девелопментом, посмотрев проектную документацию и оценив экстерьер зданий, не всегда могут однозначно определить, где бизнес-класс, а где комфорт+. Комфортом сегодня принято называть массовое жилье, а то, что еще пять лет назад являлось бизнес-классом, сейчас стало стандартом для класса «комфорт». У нас пока еще не было реализованных проектов в премиальном сегменте, при этом в компании есть необходимая экспертиза, позволяющая реализовать подобные проекты. Отмечу, что продукт всегда определяется локацией, поэтому здесь нет каких-то стандартных решений. Каждый раз, когда мы анализируем новый инвестпроект, достаточно много времени тратим на проработку концепции продукта. Поэтому если будут площадки внутри Садового кольца, то мы с удовольствием рассмотрим подобные проекты и предложим что-то свое.

Ваш прогноз на будущий год по ситуации в отрасли в столице: спрос, предложение и цены

В начале 2020 не было предпосылок ожидать повышенного спроса на квартиры, но к концу года стало очевидным, что новая реальность формирует повышенный спрос на продукт у покупателей. Для девелоперов это был один из самых благоприятных периодов. Одним из факторов такого роста, конечно, стала запущенная льготная ипотека. Сама идея программы была очень правильная – увеличить платежеспособность населения, поднять спрос, и позволить девелопменту как локомотиву экономики вытащить страну из кризиса. Но не стоит забывать, что спрос и предложение регулируют друг друга, и обеспечив платежеспособный спрос, но ничего не сделав с предложением, мы получили то, что получили – объем предложения на рынке был ограничен. Ситуация с пандемией также привела к оттоку рабочей силы, в Москве произошли изменения правил оплаты за смену вида разрешенного использования земли, что в совокупности изменило экономику проектов. Что будет в 2021 году на рынке жилья? Мы не ждем какого-то глобального увеличения цен, как это было в 2020 году, но темп роста будет точно выше инфляции. Скорее всего, цены вырастут на привычные 5-10%, как это было до пандемии.


Горячие
темы

Курс валют

USD

74,04

- 0,12

EUR

89,85

- 0,15

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

217,755
($2,852)

Курс валют

USD

74,04

- 0,12

EUR

89,85

- 0,15

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

217,755
($2,852)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

17,606,000
$237,790

0.153%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

10,361,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка