Вениамин Голубицкий

Вениамин Голубицкий

Президент ГК "Кортрос"

Фото: пресс-служба ГК "Кортрос"

Важно создать долговременную систему нормативного регулирования стройотрасли — Вениамин Голубицкий

15 июня 2021, 09:12

При этом в действительно крупных проектах необходимо применять и закон о КРТ, и ГЧП, и весь возможный спектр законов, считает президент ГК "Кортрос"

Москва. 15 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Крупные девелоперы за прошедшие с предыдущего ПМЭФа два года пережили много влияющих на отрасль событий. Тогда их больше всего волновал переход на проектное финансирование, а возможность остановки строек казалась фантастичной. Сейчас бизнесмены приехали на форум в принципиально ином настроении, пройдя настоящий стресс-тест, и теперь готовы практически ко всему. О том, как представители отрасли пережили пандемию, что думают о господдержке, и в чем нуждаются для реализации крупнейших комплексных проектов, рассказал в интервью "Интерфаксу" президент ГК "Кортрос" Вениамин Голубицкий.

Какие у вас ожидания от ПМЭФ в этом году?

Ожидания как никогда велики, потому что, во-первых, все соскучились по очному формату и осознали, что само по себе общение – это ценность. Если раньше все комментарии о том, что мы "приехали пообщаться", звучали формально, то теперь это действительно самоценно.

Во-вторых, пауза в общении привела к тому, что накопились совершенно новые решения и новые мысли по поводу того, как преодолевать экстремальные ситуации. Все мы, весь бизнес, вполне понятно пережили стресс, и все мы к этой ситуации готовы не были, но как-то вышли каждый со своим наработанным опытом. Этим алгоритмом хочется обменяться, а главное, это очень полезно. Ведь опыт пандемии шире, чем сама пандемия. Все, что касается удаленного общения, работы онлайн внутри компании и с потребителями, все, что касается стройки в условиях ограниченных возможностей и ресурсов, и многое другое, что принесла нам пандемия, требует осознания профессиональным сообществом для выработки решений, облегчающих жизнь всем.

Кроме того, мы соскучились от общения с властью "глаза в глаза". В бизнесе это всегда было важно, а Питерский форум для этого самая удобная площадка. Любая дискуссия происходит здесь при сотрудничестве зарубежных коллег, представителей власти, бизнеса и тех, кто владеет современными цифровыми технологиями.

Как вы считаете, те меры поддержки, которые власть предоставила отрасли, еще нужны?

Меры в стройкомплексе были в основном нацелены на поддержку потребителя. Очень правильно, что мы мотивируем спрос, но в этом процессе два участника, ведь для того, чтобы что-то потреблять, нужно создать продукт, чтобы купить квартиру, ее нужно построить. И вот с этой точки зрения те механизмы, которые предлагаются для крупных проектов, еще не достаточны. Для начала крупные проекты отстают с точки зрения механизмов частно-государственного партнерства. Именно в стройке! Правда, нынешнее правительство усилило внимание к этой проблеме, и я надеюсь, что нормативная база вслед за этим подтянется.

Самое главное для нас — обеспечить инфраструктуру для масштабных проектов. Программа "Стимул" этому содействовала и, безусловно, сыграла очень большую роль. Но сейчас с ее переформатированием встаёт вопрос не только об инженерной и транспортной инфраструктуре, но и социальной составляющей, без которой город не может жить. Сейчас люди уже привыкли к тому, что дома стоят не в поле, а вокруг есть и школы, и больницы, и все остальное, что нужно для комфортной жизни. Кто заплатит за это, особенно в условиях постпандемии, когда и у бизнеса, и у муниципалитетов, и у регионов недостаточно денег? Если мы здесь откажемся от мер поддержки при строительстве социальной инфраструктуры, мы можем очень проиграть. Поэтому создание такого инструмента, в частности, как инфраструктурные облигации, крайне важно и всячески приветствуется бизнесом. Пока этот механизм еще выглядит как сложный и может быть востребован только крупными проектами крупных же застройщиков. Мы, наверное, будем им пользоваться. Но я, к сожалению, не думаю, что это единственное решение проблемы.

Что вы думаете о принятом законе о КРТ с точки зрения его практической реализации?

Само появление этого закона – безусловное благо. Но механизмы, применяемые при реализации масштабных проектов, противоречивы. Когда мы говорим о действительно крупных проектах, здесь необходимо применять и закон о КРТ, и ГЧП, и весь другой возможный спектр законов. Но увы, пока совместно они не действуют. Нужно определить их технологию взаимодействия и взаимопроникновения.

Например, в Перми у нас большой проект. Он связан и с застроенными территориями, и со свободными, это безусловно проект комплексного освоения, масштабный инвестпроект. Но для того, чтобы решить его задачи, мы вынуждены выбирать какой-то один алгоритм и заниматься подгонкой под его действие существующих условий. Не наоборот. Мне кажется, что нужен единый механизм. Как его не назови, должна быть объединяющая терминология и понимание того, как сделать очень крупный проект городской застройки. Иначе склеивание различных подходов занимает очень много времени, с точки зрения нормативной базы это усложнено и порождает некоторые искусственные решения вполне земных реальных проблем.

Вернемся к мерам поддержки. Президент анонсировал продление программы льготной ипотеки с измененными параметрами. Как вы их оцениваете?

Речь по-прежнему идет о кредитовании государством своего гражданина в определенной сфере. И в этом смысле это вполне рыночный механизм, он много где показал свою успешность, ведь это не наше изобретение. Поэтому я считаю, что продление программы логично, с учетом обозначенной президентом задачи по выходу на 120 млн кв.м в год. Поставив перед собой такую цель, мы должны понимать, что она долговременная, требующая мультипликативных усилий в разных сферах от производителей до конкретного девелопера. От гражданина до мелкого предпринимателя. Нам надо создать стабильную ситуацию.

Стройка как никакая другая отрасль в последние годы подвергалась разнообразным экспериментам. Очень много здравых идей заложено во все это, но мы лишены главного – стабильности. А она нужна и покупателю, и инвестору. Нам сейчас важно создать долговременную систему нормативного регулирования отрасли. И мне кажется, понимание этого сегодня на уровне власти существует. Я надеюсь, что эти задачи будут реализованы.

Жилье за последний год заметно подорожало. Возможно ли сдержать рост цен? И главное – нужно ли?

Когда отрасль работает в нормальных условиях, не возникает ценовых рывков. Если ситуация устойчива, мы понимаем источник финансирования, то мы работаем спокойно. Если мы создаем стимулы для движения капитала в эту сферу, мы тоже решаем задачу удешевления, потому что в нормальной экономической системе конкуренция ведет именно к этому. Либо вы в эту же цену начинаете вкладывать больше услуг. Приведу пример: когда мы в Екатеринбурге не в центре города в эконом классе начали создавать дома с паркингами, системами безопасности и другими элементами более высоких сегментов, это смотрелось как будто "инвесторы барствуют", но со временем это привело к тому, что так стали делать все. Средовые характеристики очень важны, застройщики сейчас за это очень жестко конкурируют. Все это ведет к тому, что вы в существующую цену закладывается спектр услуг, и за те же деньги продаете совершенно другой продукт. Это ведет и к ценовой конкуренции, если нет дефицита.

Кроме того, сегодня с законодательной точки зрения у потребителя есть очень большие права по эскроу-счетам. Ведь человек может отозвать свои средства, и для застройщика это глобальный риск: если он не будет соответствовать заявленным параметрам, конкурентной среде, он лишится своих денег. Вот реальный путь к удешевлению и конкуренции.

Вы работаете в нескольких регионах. Везде наблюдается стабильно высокий спрос на новостройки?

В целом, спрос практически везде стабильный. А вопрос маржинальности очень отличается от региона к региону. Так, в Москве мы имеем с одной стороны очень высокую конкуренцию, а с другой все стремятся работать на этом рынке, потому что маржинальность здесь не сравнима ни с одним другим субъектом. Спрос во многих регионах, безусловно, существует, а покупательной способности населения и достаточной для застройщика прибыльности мы там не находим.

Так что вопрос не в потребности в жилье – в России она практически везде есть, — а в том, есть ли покупательная способность и строительные мощности для ее удовлетворения. Если они есть, то инвесторы придут. Мы, как компания, это понимаем. Но, к сожалению, есть проекты и регионы, где мы хотели бы работать, но не можем себе этого позволить – нам или придется снизить качество и нести репутационные риски, чего мы категорически не хотим, либо ждать изменения обстоятельств.

Планируете ли вы развивать новые проекты в регионах?

Мы в Перми хотим делать крупный проект, аналогичный Екатеринбургу, в подмосковном Перхушкове у нас достаточно большой проект. В том же Екатеринбурге увеличиваем нашу площадку практически в два раза. Есть понимание, что раз уж мы начали создавать проект, то логически дальше движемся. Мы уже конкурируем с центром Екатеринбурга по ценам и переместили фокус центральности: в Академическом лучшие школы, больницы, озеленение, скоро появится трамвай.


Горячие
темы

Курс валют

USD

71,17

- 0,07

EUR

82,46

- 0,27

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

235,837
($3,232)

Курс валют

USD

71,17

- 0,07

EUR

82,46

- 0,27

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

235,837
($3,232)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

18,312,000
$257,299

1.578%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

10,361,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка