При этом у нас есть все инструменты для решения проблем обманутых дольщиков, рассказал глава фонда защиты прав дольщиков
Москва. 15 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Правительство России планирует полностью решить проблему обманутых дольщиков на территории всей страны уже через два года, однако в ряде регионов ситуация с долгостроями остается довольно острой. О перспективах достройки проблемного жилья, выплатах компенсаций и планах работы после 2023 года рассказал в интервью "Интерфаксу" генеральный директор Фонда защиты прав дольщиков Константин Тимофеев.
Константин Петрович, сколько сегодня всего в России проблемных объектов и обманутых дольщиков?
По нашим оценкам, в стране около 145 тыс. обманутых дольщиков, не получивших к настоящему времени ни квартир, ни денежных компенсаций. Из них более чем по 55,4 тыс. человек уже исполняются решения, принятые Наблюдательным советом Фонда. Эти решения позволят выплатить дольщикам компенсации в ближайшее время или в течение примерно 2–2,5 лет завершить строительство жилья.
В работе Фонда остается еще 416 объектов, в которых приобрели квартиры 21 тыс. дольщиков. Откровенно говоря, эти оставшиеся — сложные объекты, по каждому из которых требуется индивидуальный подход: более глубокая проработка с регионом, конкурсными управляющими. Но нерешаемых вопросов не бывает. Мы накопили уже достаточно большой опыт, чтобы выполнить эту работу.
Решения по половине оставшихся объектов будут приняты до конца этого года. По остальным — в 2022 году.
Потому что по многим из них даже не запущена процедура банкротства, отсутствует документация или они недавно были заявлены в Фонд.
Плюс у нас есть еще 69 тыс. обманутых дольщиков — это 1500 проблемных объектов, которыми регионы занимаются самостоятельно. При этом мы не исключаем вероятности того, что регионы будут нам дополнительно дозаявлять проблемные объекты. Это нормальная практика, и мы призываем как можно быстрее это сделать, если у них нет понимания, как можно восстановить права граждан собственными силами.
Какие регионы являются наиболее сложными, а в каких, наоборот, проблем меньше остальных?
Смотря по какому критерию определять сложность. Если говорить о количестве пострадавших граждан и проблемных объектов, то больше всего их в Московской области, Краснодарскои крае, Башкортостане. Но хочу сразу подчеркнуть, что это обусловлено очень интенсивным и масштабным жилищным строительством в этих регионах.
Однако, несмотря на большое количество проблемных объектов, в той же Московской области, например, возникающие вопросы удается быстро и оперативно решать благодаря личному участию губернатора и правительства. Так, с начала 2021 года здесь уже решена проблема 6,8 тыс. дольщиков, а 78 проблемных объектов региона исключены из Единого реестра проблемных объектов (ЕРПО).
Именно поэтому "сложными" для нас являются не те регионы, где большое количество пострадавших граждан, а те, где расположены сложные с точки зрения решения их проблем объекты и низкая активность контролирующих органов.
А с этой точки зрения какие регионы выделяются?
Наиболее остро проблема стоит в Новосибирской, Ленинградской, Ивановской областях, Краснодарском и Красноярском краях, Республике Чувашия. По объектам этих регионов есть вопросы по софинансированию, оформлению земельно-правовых отношений, взаимодействию с конкурсными управляющими, исполнению дорожных карт. Поэтому на восстановление прав обманутых дольщиков здесь требуется больше времени.
По вашим наблюдениям, количество обманутых граждан в России сокращается или растет? Какова динамика?
Это живой процесс, динамика решения проблем положительная, но при этом проблемные объекты продолжают появляться. Так, еще в начале года в ЕРПО у нас было 2846 объектов, из них по 595 были приняты решения; сегодня таких объектов 2709, а решения приняты по 798 домам. Так, с начала года в ЕРПО включено 325 новых проблемных объектов (порядка 12 тыс. человек), и за это же время из реестра исключено 462 дома, по которым восстановлены права 36,6 тыс. граждан.
А в чем причина появления новых проблемных объектов?
Это связано с тем, что порядка 20% домов, строящихся с привлечением денежных средств граждан, возводятся по старым схемам. Мы ожидаем, что по тем объектам, которые сегодня находятся в стройке, потенциально может добавиться еще до 10 тыс. пострадавших граждан. Это максимальное количество.
Как в регионах относятся к решению проблем обманутых дольщиков?
К сожалению, отдельные регионы не всегда понимают масштабность проблемы либо надеются, что придет инвестор или появится возможность достроить объект за счет средств регионального бюджета. Мы не поддерживаем такую тактику — если к настоящему времени решить проблему не удалось, то надо искать другие пути, например через механизмы Фонда.
Нам очевидно, что уровень сложности решения проблем неуклонно растет. Естественно, в первую очередь были решены проблемы более простых объектов, но ведь понятно, что в будущем задачи будут сложнее и сложнее.
Проблемы скольких граждан будут решены уже в этом году?
Под решением проблемы мы понимаем фактическую защиту граждан, то есть не принятие решения, а уже выданные деньги или квартиру. В этом значении по итогам этого года мы надеемся суммарно обеспечить защиту порядка 45 тыс. дольщиков: это и объекты, которые достраивает Фонд, и объекты региональных фондов, и объекты с механизмами субъектов. На сегодняшний день уже решены проблемы порядка 31 тыс. человек.
Каков бюджет, выделяемый правительством на решение проблем обманутых дольщиков, достаточно ли этих средств, планируется ли его увеличивать?
К настоящему времени на решение проблем обманутых дольщиков из федерального бюджета уже выделено 103,5 млрд рублей. На следующий год запланировано около 1 млрд рублей, в 2023 году — еще порядка 26 млрд. Кроме того, согласовано выделение из федерального бюджета дополнительных 26 млрд рублей. Помимо этого, для восстановления прав граждан в компенсационный фонд поступили отчисления застройщиков — 70 млрд рублей, еще порядка 62 млрд рублей — из бюджетов регионов.
Таким образом, всего на решение проблем обманутых дольщиков в России будет потрачено порядка 300 млрд рублей.
Константин Петрович, ведется ли мониторинг работы девелоперов на предмет угрозы появления новых обманутых дольщиков?
Это обязанность Фонда, более того, у нас есть право приостанавливать продажи по тем объектам, где ситуация становится угрожающей для интересов граждан. Мы ведем предбанкротный мониторинг строящихся жилых объектов и выделяем для себя три категории проектов: безрисковые, со средним уровнем риска и с высоким, то есть "критические".
В основе нашей оценки такие критерии как отставание от промежуточных графиков строительства, проблемы с земельным участком, а также наличие признаков банкротства. На сегодня в "критическом" списке 208 объектов. Хочу подчеркнуть, что этот мониторинг не учитывает объекты с механизмами эскроу.
В чем, по вашему мнению, корень зла: откровенное мошенничество или неэффективный менеджмент?
По опыту могу сказать, что только в 5–10% случаев возникновения проблемных строек девелоперы изначально хотели обмануть людей. Остальные — это неэффективный менеджмент, то есть создание неэффективной финансовой модели проекта и неэффективное управление стройкой. Например, нередки случаи несоответствия выбранной локации типу будущего жилья, его классу и выходу полезных площадей.
Можно ли говорить об управленческом кризисе на рынке девелопмента?
Проблема неэффективного менеджмента в стройке существует. Грамотных управленцев, которые могут взять проект и довести его до конца, мало. Мы видим, что многие даже крупные девелоперские компании переживали два-три, иногда и больше, этапов своего перерождения вследствие кризиса или смены собственников.
Константин Петрович, когда в целом будет решена проблема обманутых дольщиков в стране?
Перед нами стоит задача решить все проблемы обманутых дольщиков до конца 2023 года. Это, конечно, непростая задача, но у нас есть все необходимые для этого инструменты.
А что дальше — после того, как проблема обманутых дольщиков будет решена?
После того, как мы решим проблему с пострадавшими гражданами, встанет вопрос: что делать с теми участками, которые мы получаем по суду после выплат гражданам возмещения, ведь на них сейчас расположены проблемные объекты. Если объект в высокой степени готовности и есть возможность его достроить — будем достраивать, а если строительство для решения наших задач нецелесообразно — будем объявлять аукцион и продавать такие земельные участки. Перечень площадок уже опубликован на сайте Фонда.
По тем участкам, где строительство возможно, мы также приглашаем инвесторов к участию в проектах. Хотим собрать предложения от инвесторов по объему будущего жилья, по способу участия в проекте, и после этого будем объявлять аукцион.
После реализации проекта Фонд получит свою долю в объекте даже не в деньгах, а в квадратных метрах. Эти площади планируем использовать в социальных целях — для предоставления жилья в субъектах по различным жилищным программам; но если такой потребности нет, то будем продавать, а вырученные средства будут вовлечены в оборот для дальнейшего строительства.
То есть Фонд станет социальным государственным девелопером?
Мы выстроили такую стратегию, и, я думаю, движемся в правильном направлении. Более того, для этого есть все предпосылки, и самая главная — это наличие земельных участков для старта.
Вы уже проводили оценки, сколько жилья можно построить на этих землях?
В перспективе на этих участках получится построить от 4 до 5 млн кв. м жилья, но важно понимать, что не все эти земли могут быть использованы в дальнейшем под строительство жилья. Сегодня там находятся объекты недостроя. Если бы эти проекты были реализованы, то суммарная площадь новых объектов составила бы 4,1 млн кв. метров недвижимости.
По предварительной оценке, порядка 60% этих участков настолько тяжелые, что спрогнозировать заранее, можно ли достроить существующие объекты или они будут снесены, а также что и в каком объеме там еще можно построить, довольно сложно.
Причин здесь несколько: и стесненность земельных участков, и изменение градостроительных норм проектирования за время реализации проектов, и отсутствие каких-то коммуникаций вообще либо в перспективе на ближайшие 5–7 лет.
Еще одна проблема, касающаяся этих участков, — это наличие на них домов, подлежащих расселению. Как бюджетная организация, мы не можем тратить деньги на отселение людей, а значит, нам придется благоустраивать эти площадки и получать от региона компенсационные выплаты.
Но в связи с объединением с Фондом ЖКХ можно рассматривать это как одно из перспективных направлений работы. Поэтому решение об объединении двух Фондов с точки зрения объединения полномочий очень своевременно. Это хорошее стартовое условие, чтобы реализовать проекты комплексного развития на указанных территориях.
