Эти решения затем можно использовать для развития компании и проектов, в том числе и в других городах присутствия рассказал директор Группы Аквилон в Москве и МО
Москва. 16 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Жилое строительство в РФ сейчас на пике развития. Тем сложнее оставаться конкурентоспособной компанией, не говоря уже о сохранении лидирующих позиций. О том, как начав с глубинки, стать крупным федеральным девелопером, зачем застройщикам "идти" в Москву и что такое "разумный девелопмент" рассказал "Интерфаксу директор Группы Аквилон в Москве и МО Дмитрий Рогатых.
Компании 18 лет, это достаточно большой срок, чтобы подводить некие промежуточные итоги. Какие достижения можно отметить? Что удалось сделать?
Мы основали компанию в 2003 году в Архангельске. Тогда же амбициозно поставили себе цель стать девелопером федерального масштаба. Сегодня, спустя 18 лет, мы можем с уверенностью сказать, что этой цели мы достигли. География нашего присутствия расширилась до пяти регионов. Мы строим в Москве, Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Архангельске и Северодвинске. По состоянию на 2021 год Группа Аквилон входит в двадцатку крупнейших девелоперов России, и в дальнейшем мы настроены войти в ТОП-10 лидеров по стране. В Петербурге компания занимает седьмое место по объему строительства, и пятое - по объему ввода в эксплуатацию.
Мы изначально были настроены на то, чтобы строить долгосрочный бизнес. Если ты планируешь оставаться в этом бизнесе долго, репутация очень важна. Поэтому один из ключевых принципов нашей работы - это строгое соблюдение сроков строительства и обязательств, взятых перед нашими клиентами и партнерами. Так, уже 18 лет мы строим все наши объекты точно в срок.
Компания занимается возведением недвижимости различного назначения. Отсутствие специализации – это преимущество или затруднение?
В портфеле Группы Аквилон помимо жилья, действительно, есть и офисная недвижимость, и апартаменты, и коммерческие площади. У нас достаточно большой объем собственных активов: торгово-развлекательные и бизнес-центры, отели, ритейл. Такая диверсификация позволяет получать при необходимости потоки дофинансирования без привлечения кредитных средств. Это помогает удерживать конкурентную стоимость жилья и минимизировать зависимость от кризисных явлений на рынке, колебаний спроса и сезонности.
Однако отмечу, что большую долю занимает именно жилая недвижимость, и специализируемся мы, в первую очередь, на ней. Мы охватываем все сегменты, однако проекты эконом-класса с низкой маржинальностью занимают не более 5% от общего земельного банка, остальное – это объекты класса «комфорт», «бизнес» и «премиум». Такой подход продиктован стратегией развития нашей компании. Вопрос оборачиваемости участков у нас тщательно продуман: временной цикл проектов из земельного банка – от 3 до 5 лет. У нас нет «долгоиграющих» объектов и участков в локациях с низким спросом.
За все время работы компания ни разу не нарушила срок сдачи ни одного объекта. При том, что 60% участников рынка это делают. Как удалось этого достичь?
Группа Аквилон — это девелопер полного цикла. В структуру компании входят собственные транспортно-логистические базы в каждом регионе присутствия, что позволяет комплектовать необходимыми материалами все наши строительные площадки и обеспечивать их бесперебойную работу без дополнительных затрат на посредников и доставку грузов. Собственный парк строительной техники (более полусотни башенных кранов, экскаваторы, погрузчики) позволяет проводить большую часть механизации строительного процесса собственными силами. Это дает возможность экономить и рационально расходовать средства на строительство.
Самостоятельно мы выполняем функции генерального подрядчика и технического заказчика на всех наших проектах, имеем в своих активах проектные мощности, изыскательские, свой парк опалубки, шпунта и т.д. Таким образом, мы одновременно можем развивать проекты сразу в нескольких регионах, масштабировать бизнес и при этом диверсифицировать риски.
Как сроки удалось соблюсти в экстремальной ситуации заморозки строек в первую волну ковида?
Мы переживали первый локдаун в трёх регионах присутствия компании. В Москве наши стройки закрывались на месяц, в то время как в Петербурге и Архангельске продолжали работать бесперебойно. Когда рассматривались сценарии приостановки строительства, первым вопросом была организация проживания для работников, приезжих из других регионов. В случае приостановки работ на объектах, десятки тысяч человек могли остаться на улице, и хорошо, что этого не случилось. В Москве оборудовать строительные городки на объекте запрещено, поэтому вокруг площадки действует целая индустрия – хостелы и общежития. В Санкт-Петербурге другая практика – там нет такого количества гостиниц для рабочих и обсерваторов, и строители живут в оборудованных бытовых городках. Мы провели большую работу реорганизации деятельности стройплощадок в эпидемиологических условиях. Обеспечили рабочих всем необходимым – санитайзеры, маски, тепловизоры - ввели постоянный контроль за соблюдением мер безопасности.
Как удается решать проблему дефицита строительных кадров?
Чтобы восполнить дефицит строительных кадров, с которым столкнулась вся строительная отрасль в стране, действовать пришлось оперативно. Мы повысили расценки, привлекли дополнительных подрядчиков и уменьшили объем работы, передаваемый на одного исполнителя. В среднем стоимость привлечения трудовых мигрантов возросла на 20-30%.
Вы возглавляете столичный дивизион, самый активный в стране по объемам строительства. Скажите, как вы оцениваете конкурентную среду на рынке региона?
Столица привлекает девелоперов по ряду причин: более высокая емкость рынка и стабильный спрос. Быстрыми темпами развиваются инфраструктура и транспортная сеть, маржинальность проектов выше, чем в любом другом регионе. Кроме того, Москва дает нам возможность перенять свежие идеи и решения, передовые технологии для развития компании и наших проектов, в том числе и в других городах присутствия Группы Аквилон. Мы считаем, что крупные игроки рынка, которые строят долгосрочные планы, всегда рассматривают возможность выхода на московский рынок.
Сложности освоения столичного рынка объясняются, во-первых, его высокой рисковостью и высоким уровнем конкуренции. Кроме того, в сравнении с другими городами-миллионниками, в столице сложнее устроена процедура согласования проектов, и установлен более жесткий контроль за проведением строительных работ. Но с одной стороны, это требует от девелоперов высоких компетенций и умения встроиться в систему, а с другой – обеспечивает прозрачность работы госорганов и четкое функционирование всего строительного комплекса. Этому же способствует и массовая цифровизация госуслуг.
Сегодня в нашем московском портфеле - три крупных проекта в стадии реализации. Еще два проекта у нас находятся в разработке. Первым сдать в эксплуатацию во 2 квартале 2022 года мы планируем жилой комплекс – «Аквилон PARK» в новой Москве. Общий объем строительства в московском регионе превышает 400 тыс.кв.м. Согласно нашей стратегии, мы продолжим планомерное развитие в столице, рассматриваем новые участки. В Московской области проектов у нас пока нет, но мы не исключаем возможности выхода и в область.
Анализ спроса и результаты продаж позволяют нам говорить, что наш продукт востребован у жителей Москвы. Проекты Группы Аквилон неоднократно возглавляли рейтинги наиболее инвестиционно-привлекательных в своих локациях. Например, абсолютным лидером спроса в районе ТПУ «Нижегорожская» уже не раз становился жилой комплекс бизнес-лайт «Аквилон BESIDE». По оценкам экспертов у проекта самый высокий показатель среднемесячной доходности в локации – это 6,4%. К моменту его завершения в третьем квартале 2023 года доходность за весь срок реализации может превысить 50%. Высокие показатели доходности имеют все три проекта в Москве.
Какие наработки помогают компании сохранять лидирующие позиции?
В своей работе мы придерживаемся принципов философии «Разумного девелопмента». Это очень масштабное, многогранное понятие, оно во многом перекликается с программой Устойчивого развития и ESG-приницпами. В самых общих чертах, это ответственное отношение ко всем нашим действиям, как девелоперской компании. Начиная, от высокого качества корпоративного управления и социальной ответственности, заканчивая разумным отношением к окружающей среде, организации внутренних процессов, проектирования, строительства. Мы разумно подходим и к созданию и функциональных планировок, и к благоустройству, и к использованию ресурсов планеты, и к ценообразованию…В каждом городе, где мы строим, автономно работают локальные подразделения Группы Аквилон. Структура построена таким образом, чтобы дать свободу каждой команде в каждом городе для поиска и разработки новых решений для улучшения качества наших продуктов, чтобы предложить нашим клиентам действительно полезные опции комфорта. Так, мы сформировали внутренний стандарт создания жилой среды "Э4", основанный на принципах энергоэффективности, экологичности, эргономики и экономии. Такой подход нужен не только нам, строителям, но и востребован у покупателей, т.к. они получают качественный и зачастую не имеющий аналогов на рынке продукт.
В пандемийный период огромное значение приобрели различные технологические решения, позволяющие улучшить качество жизни. Что делает компания в этом направлении?
Разумное энергопотребление - главный тренд, который задает мировое сообщество. И этому вопросу мы уделяем пристальное внимание. Наши дома имеют самый высокий класс энергоэффективности, они маркируются как «А+». Строить сверхтёплые дома стало возможным благодаря собственной разработке Группы Аквилон – энергоэффективной технологии «Термо-S». Если коротко, ее суть заключается в утеплении стен и кровли здания сверх норматива.
В остеклении мы используем энергоэффективные окна и устанавливаем в домах индивидуальные тепловые пункты.
Технология «Termo-S» позволяет снизить теплопотери жилого дома до 50 процентов, а это уже прямая экономия для жителей. В наших домах, в отличие, например, от хрущевок, температура в каждой квартире контролируется, поэтому не возникает перетопов. По нашим расчетам резиденты домов, построенных по «Termo-S», смогут сократить расходы на отопление до 40%. В этом проявляется разумность. Жители не только экономят бюджет, но и тем самым заботятся об экологии.
Стоит отметить, что все наши стандарты качества и новые решения взаимосвязаны между собой и работают в комплексе. Например, мы придумали, как решить проблему с плохой звукоизоляцией, которая часто встречается в новостройках. У нас действует единый стандарт по защите жителей от шума в квартирах за счет дополнительной шумоизоляции внутренних перегородок и межэтажных перекрытий. Кроме того, чтобы минимизировать шумовое воздействие с улицы, мы применяем индивидуальные вентиляционные клапаны в каждой жилой комнате. Они монтируются в стене, между окном и радиатором. Чистый воздух идет через фильтр, который поглощает звуки и все запахи с улицы, и прогревается от радиатора.
И опять же, здесь мы возвращаемся к вопросу об энергоэффективности: человеку не нужно открывать окно зимой, чтобы проветрить квартиру. Он использует современную систему вентиляции, которая предотвратит лишние теплопотери здания. При этом у вас комнате свежо и тепло.
Расскажите о цифровизиции в продукте?
Первые цифровые системы в Группе Аквилон были разработаны еще несколько лет назад. Сегодня же во всех проектах нашей компании мы устанавливаем «умную» систему inHOME. Цифровая разработка создана, чтобы упростить решение бытовых вопросов, сделать жилую среду безопаснее и дистанционно управлять инженерными сетями в квартире.
«Умная» система inHOME относится к технологиям PropTech. Технически она представляет из себя сложную цифровую экосистему. Для нее мы разработали уникальное программное обеспечение, которое взаимодействует с большим набором дополнительных устройств – как общедомовых, так и установленных внутри каждой квартиры. Это и «умные» счетчики (горячей и холодной воды, отопления и электричества), которые автоматически собирают показания и передают их в управляющую компанию. Это и различные датчики протечек, задымления, открывания двери. Это и IP-домофония. Для inHOME было также разработано приложение для смартфонов, поэтому управлять функциями системы можно из любой точки мира.
Перед собственником квартиры, оснащенной системой inHOME, открываются разные полезные возможности. Во-первых, это постоянный доступ к мониторингу потребления ресурсов. Больше не придется снимать показания счетчиков, а квитанции можно оплачивать дистанционно. Все это происходит автоматически, и счета формируются по факту потребления, без переплат. А в случае, например, протечки, моментально сработает запорная арматура. Это также избавит от лишних трат на непредвиденный ремонт. Родители могут в любой момент подключиться к системе видеонаблюдения и посмотреть, как ребенок гуляет в закрытом дворе.
В 2021 году комплекс устройств, входящих в inHOME, пополнился «умной» колонкой с голосовым помощником для управления домом, например, контроля освещения. Предусмотрена возможность подключения к голосовому управлению другой «умной» техники. Жителям также будет доступна новая функция – энергосберегающий режим standby (дистанционное отключение электроустановок в квартире). Кроме того, теперь резиденты дома могут оформить для своих гостей специальный цифровой гостевой код для входа на территорию жилого комплекса.
Таким образом, нам удалось автоматизировать бытовые задачи наших дольщиков. А это не только повышает комфорт проживания, но и позволяет собственнику квартиры экономить деньги и беречь нервы.
В наше время для людей особенно ценно пространство вокруг их жилища, безопасное и комфортное. Расскажите, над какими решениями компания работает внутри своих ЖК?
Наш подход к организации жилого пространства подразумевает создание таких дворов, где жителям любого возраста и увлечений будет интересно проводить время. Во-первых, мы отдаем порядка 30% внутренней территории под озеленение (в том числе цветники, крупные кустарники, взрослые деревья). Для ландшафтных работ привлекаем известные студии ландшафтного дизайна. У нас также принят единый стандарт создания безбарьерной среды.
Опросы покупателей показали, что жители устали от безликих и скучных дворов. Поэтому мы учитываем интересы разных групп населения. Предусматриваем зоны спокойного отдыха, аллеи с фонтанами и скверы, а также не забывает про спортивных и активных жителей и детей разного возраста. На детских площадках в наших дворах можно встретить оригинальное оборудование от международных производителей, скейт-рампы, скалодромы и веревочные парки, необычные песочницы и многое другое.
К благоустройству мы подходим концептуально, а не просто выполняем СНиПы. Так, главной достопримечательностью жилого комплекса «Аквилон BESIDE» станет двор-парк с живописным сквером, площадки для йоги с лежаками, беговая и велосипедная дорожки. В дизайне ландшафта применят геопластику для холмистого рельефа и экологичные материалы.
На внутренней территории жилого комплекса «Аквилон Митино» будем построен экопарк площадью около 6500 кв.м. Здесь создадут уникальное пространство для отдыха жителей - с зелёными скверами, зонами добрососедства и городским огородом. Во дворе появятся разнообразные спортивные объекты: площадки для пляжного футбола и волейбола, футбольно-баскетбольная площадка, столы для настольного тенниса, площадка для игры в петанк и зона для медитаций и занятий йогой.
Не могу не спросить о росте цен на новостройки. Как вы оцениваете перспективы повышения доступности жилья для россиян? Что должно и может сделать государство и бизнес в этом направлении?
Разумные цены – неотъемлемая часть философии «Разумный девелопмент». Наличие обширной ресурсной базы, многолетний опыт и безостановочное развитие позволяет нам оптимизировать расходы, не снижая качества. Мы не ставим себе задачу заработать на каждом квадратном метре, не берем у покупателей дополнительных денег за бренд, а удерживаем цены на разумном уровне: они не выше, чем по локации. Наша цель – создавать современные пространства для жизни, которые отвечают представлениям людей о комфорте, безопасности, технологичности, качестве и эстетике.
