Юрий Неманежин

Юрий Неманежин

управляющий партнер GRAVION

Фото: Пресс-служба GRAVION

Элитная недвижимость по-прежнему хорошо продается — Юрий Неманежин

16 декабря 2021, 09:33

Даже самый дорогой проект найдет своего покупателя, если он грамотно выполнен, уверен управляющий партнер GRAVION

Москва. 16 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Рынок высокобюджетного жилья Москвы один из самых привлекательных в мире. Но появление новых заметных игроков здесь явление не частое, ведь это "закрытый клуб". О том, как стать в нем своим, и какой стратегии придерживаться, чтобы оставаться здесь еще долгое время, рассказал "Интерфаксу" управляющий партнер GRAVION Юрий Неманежин.

Московская элитная недвижимость бьет рекорд по числу сделок. Как вы объясняете такой высокий спрос?

С самого начала года мы наблюдали ажиотаж на рынке высокобюджетной недвижимости. При этом картина достаточно классическая: рост цен при сокращении предложения. На рынок с января вышло порядка 15 проектов (я говорю сейчас про открытые и закрытые продажи), интерес со стороны покупателя не угасал и ликвидное предложение продолжало вымываться. Экономические условия, стимулирующие вкладывать в недвижимость, доступная ипотека, рост цен "надо успеть купить", ограниченность предложения, высокий уровень инфляции и прогнозы по его дальнейшему сокращению в связи с неопределенностью по апартаментам – это все факторы, способствующие рекордным показателям продаж. По сравнению с прошлым годом количество сделок увеличилось примерно вдвое (квартиры + апартаменты).

Сейчас лихорадка уменьшилась. В частности, этому способствовало повышение ключевой ставки ЦБ, рост ипотечных ставок, мораторий на апартаменты. Но тем не менее, недвижимость элитного и премиум сегментов по-прежнему хорошо продается. Эта тенденция будет точно сохраняться ближайшие 2-3 года. Слишком большой разрыв между спросом и предложением, чтобы продажи проседали.

Вы сказали "доступная ипотека". А насколько этот продукт вообще популярен в премиум сегменте? С какой целью клиенты, покупающие дорогую недвижимость, берут ипотеку?

Порядка 30% сделок (плюс-минус в зависимости от проекта) в премиум и элитном сегменте может совершаться с привлечением ипотечного кредита. Согласитесь, это совсем не мало.

В основном премиальные заемщики – это две категории покупателей. Первая – молодые успешные бизнесмены, чья карьера стремительно развивается и которые могут рассчитывать в ближайшие годы на значительный рост своего состояния. При этом они уже сегодня стараются жить в соответствии со своим будущим статусом. В данном случае выгоднее купить жилье и платить проценты по кредиту, чем копить, но не успевать за ростом цен. Ко второй группе относятся частные предприниматели и владельцы собственного бизнеса, которым более выгодно платить проценты по ипотечному кредиту в течение 1-2 лет, чем сразу выводить из бизнеса, где доходность выше, крупные работающие денежные суммы.

Очень важно отметить, что уровень инфляции за 2021 стремится к 8%. Такой показатель превышает первоначальные прогнозы правительства. Для наступающего 2022 года предполагают инфляцию на уровне 4%. Это также весомый стимул, способствующий увеличению интереса к ипотечному кредитованию.

Ну и не стоит забывать, что использование ипотеки позволяет застраховать риски, в том числе валютные. Сейчас многие держат собственные средства на валютных счетах, в долларах или евро. И при покупке квартиры возникает резонный вопрос – стоит ли менять валюту на рубли и «вытаскивать» деньги из банка или проще оформить ипотеку

Вернемся к спросу. Какую стратегию для себя в этих условиях должен выбрать застройщик элитной недвижимости?

Стратегия не всегда зависит от прогнозируемого спроса и его объема и, зачастую многое зависит от того, какую финансовую модель выбрал для себя застройщик в том или ином проекте или по компании в целом. Финансовая модель строится не только на показателях спроса, но и на многих других факторах. Например, кредитная линия, которую предоставляет банк девелоперу, завязана на поступлениях от продаж и от этой планки меняется процентная ставка для застройщика проектному финансированию.

Любой застройщик прорабатывает несколько сценариев – негативный, пессимистичный или консервативный и позитивный. Выбирается некая средняя стратегия – все зависит от конкретного застройщика и конкретного объекта.

Более того, в премиуме нет таких объемов застройки, как например в бизнесе, где один проект может быть более 100 тыс. кв.м, поэтому и нет таких темпов продаж. Тоже касается и вывода на рынок новых проектов. Даже если на рынке стагнация девелопер элитной недвижимости не будет ждать и, скорее всего, выведет проект на рынок. Тем более что на высокобюджетную недвижимость при любой ситуации найдется свой покупатель. Стагнация на вывод проекта никогда не оказывает первостепенное влияние.

Компания GRAVION ранее работала в составе холдинга, а теперь сосредоточилась исключительно на девелоперской деятельности. Почему?

Мы сосредотачиваем усилия на высоко маржинальном сегменте бизнеса. И если раньше девелопмент не был превалирующим направлением, то сейчас мы видим в себе силы и имеем все возможности и ресурсы для развития этого направления, покупки и освоения новых земельных участков, вывод в ближайшие годы максимального количества проекта на рынок. Более того мы обладаем всеми возможностями для успешного взаимодействия с банковским сектором. Мы собрали сильную команду по всем направлениям бизнеса и каждый из нас имеет огромный опыт в строительном бизнесе, знает все тонкости и нюансы. Отчасти поэтому наша компания обладает колоссальным потенциалом для развития бизнеса

Есть еще один момент. Я всегда хотел создавать. Делать качественный продукт, дарить людям суперкомфорт. Воплощать проекты, которым нет равных. Девелопмент как нельзя лучше дает такую возможность. Да, это очень большая ответственность, ты все время в работе, но… Мне нравится процесс, нравятся наслаждаться нашими результатами, и я стараюсь быть в курсе всего, принимать участие во всех аспектах создания проектов, будь то нейминг, стратегия или выбор фурнитуры для дверей.

Каковы ваши конкурентные преимущества?

Во-первых, компетенции. Представляя собой группу компаний, в которую входили конструкторы, проектировщики, специалисты информационного моделирования и так далее, мы набрали огромный опыт и имеем понимание процессов любого этапа проекта, а не только стройки. Не каждый девелопер может похвастаться этим.

Во-вторых, это технологичность. GRAVION – один из цифровых лидеров в девелопменте. Цифровой девелопмент включает в себя проектирование и строительство, управление инвестициями, управление реализацией и продажами, маркетинг, эксплуатацию и даже работу с жителями. Это целая экосистема, в которой все решения принимаются на основе оцифрованных данных. При этом мы стараемся не автоматизировать все процессы, а интегрировать их в единое поле данных. Это полный цикл от формирования, учета исходных данных и создания финансового плана по проекту до осуществления удобного банковского контроля. Последнее сейчас особенно актуально с учетом работы по счетам эскроу.

Вы сейчас говорите про BIM?

BIM – это ядро экосистемы. Можно сказать, что это сердце управления строительными процессами. Использование технологий информационного моделирования позволяет значительно снизить риски удорожания стоимости на каждом этапе жизненного цикла здания.

Такой подход позволяет нам получать оперативные и достоверные данные о том, что происходит на объекте и способствует принятию быстрых и эффективных управленческих решений.

Насколько это эффективно?

Экосистема способствует снижению стоимости возведения зданий до 20%, сокращению сроков строительства в среднем на 10% и повышению прибыльности проекта в реализации за счет снижения операционных затрат.

Каким критериям должны отвечать проекты, чтобы оставаться конкурентоспособными не только в периоды высокого спроса, но и спада интереса?

Все зависит от подхода застройщика. Возможно, я скажу сейчас изъезженную фразу, но даже самый дорогой проект найдет своего покупателя, если он грамотно выполнен и предлагает клиентам что-то особенное, всегда level up с точки зрения комфорта и удобства проживания. Знаете, есть комплексы, в которых ты просто живешь, а есть такие, которым хочется соответствовать. Проекты, которые не просто поддерживают, а совершенствуют твое качество жизни, поднимают его на уровень выше.

Например, в нашем комплексе премиальных апартаментов CULT на Ленинском мы очень скрупулезно отнеслись к каждой детали. Мы не закрываем глаза на, казалось бы, несущественные вещи. Несущественного в девелопменте не бывает. В CULT все продумано до мелочей. Это и локация, которая открывает сумасшедшие возможности в плане соседства, окружающей инфраструктуры и видов на топовые достопримечательности столицы. Современная изысканная архитектура, лаконичная и стильная отделка общественных мест и апартаментов с эксклюзивными предметами искусства, видовая терраса для резидентов комплекса, собственная прачечная, фитнес…

Знаете, мы на этапе проектирования предусмотрели специальный сервисный лифт, благодаря чему жители и их гости никогда не столкнуться с курьером или службой клининга. Это и услуги консьерж-сервиса, кстати. Современное по-настоящему комфортное жилье – это не только красивая входная группа с «человеком» на стойке. Это полноценный отельный комплекс, и услуги там тоже, как в отеле. Это вернуться домой и увидеть свежесрезанные цветы в гостиной, это получить в два часа ночи любимый продукт, которого вдруг не оказалось в холодильнике и прочее и прочее.

Кроме того, управление будет осуществляться сервисной управляющей компанией, которая профессионально позаботится о недвижимости и будет оказывать услуги по ее сдаче в аренду для получения максимального дохода собственниками апартаментов.

За прошедшие два года цены на элитное жилье выросли, также, как и на остальную недвижимость. Как по вашим оценкам, будут вести себя цены в 2022 году? Почему?

Да, за уходящий год цена на высокобюджетную недвижимости выросла на 20-30%. И сейчас квадратный метр в среднем стоит 850-900 тыс.руб. и вряд ли будет снижаться в 2022. Рост строительных материалов, увеличение стоимости рабочей силы, изменения в кадастровой стоимости, возможное введение НДС на строительство апартаментов со стороны правительства – не позволит ценам упасть. Скорее всего цена останется плюс-минус на прежнем уровне и будет потихоньку расти за счет внешних факторов. Уже сейчас расходы застройщика очень сильно выросли и дальше будут только увеличиваться. Стройка – сейчас недешевое удовольствие. Строить себе в убыток точно никто не будет. Застройщик будет готов поступиться темпом продаж, но при этом все-равно постарается сохранить ту маржинальность, которую изначально планировал.

Останутся ли привлекательными вложения в недвижимость для частных инвесторов? Какую доходность им смогут обеспечить такие инвестиции?

Все зависит от конкретного объекта. Здесь даже не особо влияет сегмент – бизнес, элит или премиум. Если застройщик может позволить себе стартовать и на первом этапе собирать спрос инвесторов, то доходность такого проекта может составить до 30% за весь период реализации. Если же застройщик понимает, что ему достаточно собственных или кредитных денег и он не готов жертвовать ценой на старте, то инвестиционная маржинальность по таким проектам всегда будет меньше, так как застройщик всегда будет ориентироваться на конечных покупателей.


Горячие
темы

Курс валют

USD

92,59

+ 0,02

EUR

100,27

- 0,14

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

271,548
($2,971)

Курс валют

USD

92,59

+ 0,02

EUR

100,27

- 0,14

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

271,548
($2,971)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

20,973,000
$226,515

-0.077%

%

Подписка