Пандемия подстегнула спрос на недвижимость, особенно на находящуюся в регионах подальше от урбанистических центров, считает директор отдела продаж Россия и СНГ Andermatt Swiss Alps AG
Москва. 17 декабря. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Международные консультанты говорят о постепенном возвращении рынка европейской элитной недвижимости к доковидным значениям и продолжающемся росте. Конечно, состоятельные россияне не остаются в стороне от этих тенденций. Тем более, что теперь наличие недвижимости в Европе – это повод поехать туда в любой момент, несмотря на всякие ограничения в перемещениях, связанных с пандемией. О том, как растет рынок элитной недвижимости Швейцарии и что в нем предпочитают русскоязычные покупатели, рассказал "Интерфаксу" директор отдела продаж Россия и СНГ Andermatt Swiss Alps AG Феликс Гарифуллин.
Согласны ли Вы с тем, что рынок недвижимости Швейцарии восстановился до значений, наблюдавшихся до пандемии коронавируса?
Если смотреть на коммерческую недвижимость, ритейл и некоторую отельную недвижимость, то там ситуация достаточно сложная. Я не думаю, что рынок восстановится в этом, и даже следующем году. Он скорее поменялся, чем восстановился. Речь о развитии же вообще не идет. Например, с теми трендами, которые мы видим сейчас- с удалённой работой, с развитием онлайн-торговли, ритейл остановится на таком же уровне, на котором был. И офисная недвижимость претерпит изменения - большие офисы начали делиться на более маленькие, на более модульные варианты. Про новое строительство тоже говорить сложно. В 2020 году вакантной офисной недвижимости в Швейцарии было на 500 тыс. кв.м, я уверен, что и в 2021 году ее не заполнят. И это при том, что во французской части Швейцарии всё ещё в процессе строительства находится очень много офисных площадей. То есть предложение будет гораздо больше, чем спрос.
А вот рынок жилой недвижимости пережил в Швейцарии пандемию очень хорошо. И он не просто восстановился, а растет. Люди начинают привыкать работать из дома. Мы лучше сделаем их дома гораздо более привлекательными для работы, нежели строить что-то не востребованное.
Хорошие позиции занял и гостиничный сегмент, но с оговоркой: речь идет только о таких объектах, как, например, наши отели в горном Андерматте. Причем именно на фоне пандемии. В городах ситуация намного хуже. Я думаю, наши покупатели, которые купили квартиру в отелях в 2020-2021 году, очень довольны своим доходом. Весь мир закрылся, в том числе и Швейцария. Швейцарцы любят путешествовать, покупательская способность у них очень высокая. Если они не могут уехать и потратить свои доходы где-то за рубежом, то они и приехали к нам и потратили у нас. Поэтому мы заметили гораздо более высокую заполняемость за эти два года в наших отелях в Андерматте.
А как вы оцениваете уровень цен на недвижимость в Швейцарии? Российский рынок показал значительный рост на фоне взлета цен на стройматериалы. У вас сопоставимые значения?
Некоторое время назад мы не видели здесь, в Швейцарии, какого-то катастрофического роста стоимости строительства. Должен отметить, что в Швейцарии очень сильно развита индустрия производства строительных материалов. Но сейчас я не могу говорить о сохранении этой тенденции, так как уже сейчас мы испытываем некоторые задержки с поставками строй материалов и особенно оборудования. Это, несомненно, приведет к более динамичному росту себестоимости строительства в следующих годах. Пока же стоимость строительства растет, но не критично.
Значит ли это, что общее увеличение себестоимости строительства за последний год Вы оцениваете в пределах инфляции?
Да, в пределах 1-2%. Например, один из наших проектов, строительство которого стартовало в начале года и бюджет строительства которого был разработан в конце 2019 – начале 2020 года, сопоставим по цене с объектом, строительство которого началось уже летом текущего года. Новый даже чуть дешевле. При сопоставимом уровне и качестве, конечно.
В среднем цены в Швейцарии в 2020 году выросли на 5%, на жилую недвижимость в Кантоне Ури - на 6,5%, а в самом Андерматте до 13%. То есть мы опережаем средний рост цен в Швейцарии.
В России очень вырос спрос на элитное жилье. Ощущаете ли вы на себе аналогичное влияние или это наш исключительно внутренняя тенденция?
Да, спрос на элитное жилье в Швейцарии тоже вырос. У нас рекордные продажи фиксируются последние два года. При этом я точно также должен отметить, что в Швейцарии, в принципе, спрос на новостройки вырос в любых сегментах.
Получается, что его подстегнула пандемия?
Пандемия подстегнула спрос на недвижимость, особенно на находящуюся в регионах подальше от урбанистических центров. Пандемия нам показала - и как сотрудникам, и владельцам бизнеса, что работать на удалении возможно и продуктивно. Поэтому очень многие швейцарцы и резиденты других стран теперь выбирают место жительства более комфортное и просторное, но, возможно, находящееся гораздо дальше от города - можно жить и в горах, а не в центре Цюриха.
А какие-то изменения вы внесли в свои проекты в связи с пандемией?
Буквально в последних два наших проекта, которые мы запускаем сейчас, в каждой квартире предусматривают рабочее место или же отдельный кабинет. В наших клубных домах также есть маленькая общественная зона.
Поговорим про русский спрос в Швейцарии. Как Вы считаете, насколько этот регион вообще интересен состоятельным россиянам?
Швейцария все время была любима нашими соотечественниками, не только за последние 20 лет. Вспомните о Набокове, который прожил долгие годы в Монтрё, о Гоголе, который любил путешествовать по Швейцарии, о Толстом, о Стравинском, о Рахманинове, который жил буквально в часе езды от нашего курорта в Андерматте.
Швейцария все время была желанным местом для российского покупателя. Это место ассоциируется в первую очередь с безопасностью, спокойствием, благополучной пенсией, безопасностью для детей, с хорошим образованием, прекрасной природой - все то, что доступно тем людям, которые могут себе Швейцарию позволить.
Да, но это если речь идет об исторических локациях. Вы же развиваете проект в совершенно новом месте. Это не настораживает русских покупателей?
Немного да, российский покупатель традиционно очень ориентирован на бренд, а Андерматт - это совершенно новое имя на рынке элитной недвижимости. Хотя любителям истории город хорошо известен как место перехода армии Суворова через Альпы. Здесь даже есть частичка России – участок, на котором расположен памятник подвигу русских солдат.
Как курорт мы развиваемся семимильными шагами. Мы уже входим в топ-5 горнолыжных курортов Швейцарии. Нас начинают сравнивать с такими местами, как Сант-Мориц, который был первым горнолыжным курортом с фуникулером, где отели были полностью электрифицированы. Но свою славу этот курорт "зарабатывал" более ста лет. А мы работаем всего лишь с 2009 года.
Как Вы оцениваете, какое количество российских покупателей в вашем проекте? Хотели бы, чтобы их стало больше?
Сегодня русскоговорящих владельцев в нашем проекте, которые не живут в Швейцарии, не резиденты, примерно 7% от общего числа покупателей. За год их число выросло, но не так заметно - буквально на доли процента. Дело в том, что это объясняется чисто экономическими причинами. Швейцария была очень популярно среди российского покупателя с 2003 по 2014 год. 2014 год был ключевым годом, когда спрос от россиян на Швейцарию упал. Рубль стал гораздо дешевле, чем швейцарский франк. Поэтому с тех пор мы видим некий спад спроса на Швейцарию. Но при этом интерес всё ещё остаётся. И за последние два года мы видим возрождение спроса.
Важно, что спрос возрождается по экономическим причинам. Раньше недвижимость в Швейцарии покупали для себя, как второй дом, дачу, как место, где хотелось бы провести старость. Сегодня российский покупатель приобретает недвижимость в Швейцарии как инструмент для инвестирования для сохранения капитала.
У меня есть много покупателей в Андерматте, который не пользуются своими квартирами и даже ни разу их не посещали. Они сдают их в аренду, это их маленький "свечной заводик ", который растёт в цене.
То есть можно сказать, что это очень хороший инвестиционный актив, в том числе для того, чтобы спасти деньги от инфляции?
Недвижимость в Швейцарии - это исключительно инструмент для сохранения капитала. Да, он не будет приносить какой-то сумасшедший пассивный доход и прирост капитала в Швейцарии в сравнении с другими направлениями может быть не таким поражающим даже в лучшие времена. И в этом году мы испытываем один из самых высоких показателей роста цен на недвижимость в Швейцарии - около 5%. Даже в лучшие времена это не такой высокий показатель, как, скажем, я слышал о 15% роста в Турции, на Кипре. Но при этом мы можем быть уверены, что швейцарские 3-5% ежегодно в швейцарских франках будут расти всегда, это альтернатива традиционного счета в Швейцарском банке.
Те юрисдикции, которые предлагают более высокие доходности, там и рисков больше.
Есть страны, которые не только дают высокую доходность, но еще и активно заинтересованы в инвестициях. В Швейцарии это не так?
Швейцарское правительство намеренно ограничивает иностранных инвесторов в приобретении и владении жилой недвижимостью. Иностранный инвестор не может инвестировать в жилую недвижимость в Швейцарии за редким исключением. Андерматт- одно из них. Наш проект фактически лазейка для иностранного инвестора. Это единственное место, где иностранный инвестор может приобрести какое угодно количество жилой недвижимости, может её продавать, пользоваться как угодно, сдавать в аренду без каких-либо ограничений.
Можно ли выделить какие-то специфичные запросы от русскоязычных покупателей?
Российский покупатель не любит листы ожидания. Ему интересно выбрать квартиру сразу, он не хочет ждать два месяца до того, как лист ожидания заполнится, и ему можно будет выбирать квартиру.
Еще мы заметили, что российский покупатель покупает продукты премиум-класса и выше. Конечно, всё больше и больше российских покупателей смотрят на покупку недвижимости как на инструмент инвестирования, приехав в Андерматт. но в конце концов человек покупает сердцем продукт, который подходит для его собственного наслаждения. И это русский покупатель делает часто.
Эмоции - это прекрасно, но давайте поговорим о покупателях -инвесторах, которые покупают недвижимость для последующей сдачи в аренду. Ваша управляющая компания берёт на себя все эти заботы. Пользуются ли этой услугой русские покупатели?
Практически все. Больше 80% пользуются этой услугой, потому что это удобно.
Даже если российский покупатель часто пользуется своей квартирой, это всё равно не чаще одного-двух месяцев в году. Всё остальное время этот актив будет простаивать. Наша программа аренды помогает владельцам закрывать все расходы по этой квартире, и немножко зарабатывать.
При необходимости как быстро можно продать этот актив?
Сегодня вторичный рынок перепродаж недвижимости в этой локации только начинает свою жизнь. И мы видим, что среднее время продажи квартиры составляет около двух месяцев. Иногда это бывает намного быстрее. Часто мы сами предлагаем владельцу нового покупателя.
Что касается продажи актива, то стоит помнить, что существует налог на прибыль с продажи недвижимости, и он регрессивный: чем больше вы владеете недвижимостью, тем меньше он становится. Таким образом, продавать свою квартиру в течение пяти первых лет невыгодно, налог на прибыль будет около 30%. Дальше этот уровень уменьшается, конечно. В других локациях страны иностранец должен выдержать мораторий на перепродажу квартиры в течение пяти лет. Например, в Монтрё, городе, любимом нашим соотечественниками, есть определённая квота квартир, которые иностранные граждане могут купить, но со строгими ограничениями. Одно из них - это перепродажа.
Какие у вас прогнозы относительно ближайшего будущего курортной недвижимости в постпандемийном мире вообще и в Швейцарии в частности?
Я считаю, что цены на жилую недвижимость в Швейцарии продолжит расти. Это даже не связано с Covid, это связано с макроэкономической ситуацией. Швейцарский рынок недвижимости находится сейчас на самом раннем этапе очередного витка роста цен, который будет длиться лет десять, наверно.
Covid, конечно, дал этому витку роста цен ускорение, поэтому мы видим эти 5%, которые уже есть сейчас. Но я думаю, что в следующем году эта цифра будет более скромной, и выйдет на традиционные для Швейцарии 3-3,5% в год.
