Директор по развитию департамента городской недвижимости Knight Frank рассказал, что нужно знать, чтобы жилая недвижимость работала как инвестиционный продукт
Москва. 3 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Рынок жилой недвижимости в РФ в прошедшие два года демонстрировал такой активный рост, что об инвестициях в этот продукт стали мечтать даже те, у кого нет денег. О том, какую доходность можно получить от грамотных инвестиций, во что вкладываться и когда выходить рассказал "Интерфаксу" директор по развитию департамента городской недвижимости Knight Frank Игорь Егоров.
Расскажите о ситуации на рынке: остается ли жилая недвижимость привлекательным с инвестиционной точки зрения продуктом?
О привлекательности жилой недвижимости можно судить по рыночным показателям. По итогам 2021 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы составила 1 343 тыс. рублей за кв.м, показав исторически рекордный прирост на 51% за год. Наравне с этим с огромной скоростью с рынка вымывается ликвидное предложение, и мы видим сокращение объема предложения на первичном рынке до минимальных значений за последние шесть лет. 2021 год стал рекордным по количеству сделок на первичном элитном рынке Москвы – 1 620 штук и по суммарной стоимости сделок – 170 млрд рублей. В бизнес-классе за год было продано порядка 21,8 тыс. квартир и апартаментов, что на 14% больше, чем за 2020 год, и на 45% больше, чем за "допандемийный" 2019 год. Средневзвешенная цена достигла 439 тыс. рублей за кв.м, увеличившись за год на треть. Вторичная недвижимость дорожает вслед за первичной – собственники не хотят "продешевить" при продаже.
Основными причинами такой динамики стало, во-первых, сокращение предложения на фоне высокого уровня покупательской активности и недостаточного объема нового предложения для восполнения баланса на рынке. Во-вторых, выход новых проектов по более высоким ценам. В-третьих, рост себестоимости строительства в связи с подорожанием строительных и отделочных материалов, затрат на рабочую силу и прочих издержек. И, наконец, регулярное повышение цен в реализуемых новостройках столицы.
Какую доходность может обеспечить инвесторам жилая недвижимость в настоящее время?
Существует два основных вида инвестирования в жилье. Первый – покупка жилой недвижимости с целью сдачи ее в аренду и получения пассивного дохода. К сожалению, доходность от такого вида инвестирования не превышает в Москве 8%. Однако, доходность в подобных проектах можно увеличить, например, за счет покупки объекта на стадии строительства. Второй, более активный, – это спекулятивные сделки по купле-продаже недвижимости, где доходность начинается от 10-15% годовых и иногда достигает 60%. Разница в стоимости достигается путем покупки квартиры на начальной стадии строительства и продажа ее на более поздней стадии или после ввода объекта в эксплуатацию.
С учетом рекордной стоимости жилья на первичном рынке на сегодняшний день наиболее актуальными являются спекулятивные сделки. Пока строится дом, квартиры в нем растут в цене, если не случается никаких форс-мажоров. Последние поправки в 214-ФЗ защитили долевых участников строительства и риск потери основного капитала для инвестора сведен к нулю.
Давайте рассмотрим подробнее такой способ инвестирования. В какие сегменты жилой недвижимости инвестировать лучше и почему?
Мы всегда учитываем ряд факторов и пожелания клиентов и понимаем, что не стоит грубо смотреть на показатели роста стоимости одного квадратного метра за предыдущий период, ведь ситуация на рынке постоянно меняется. Самыми прогнозируемыми по стоимости и ликвидности являются сегменты бизнес- и премиального класса, менее привлекательными считаются делюкс и комфорт-класс.
Существуют ли по аналогии с рынком ценных бумаг различные инвестиционные стратегии с разным уровнем риска и доходности?
Конечно, как и в других видах инвестиций, здесь встречаются клиенты с разным риск-профилем. Например, одна из самых рискованных на наш взгляд стратегий – это покупка на квартиры или апартамента на стадии pre-sale, потому что в этот момент инвестор не обладает достаточными данными для принятия решения, он не может изучить реакцию рынка на продукт и успешность выбранной концепции. Более консервативная стратегия – покупка квартиры в строящемся доме. Здесь у инвестора не будет возможность приобрести лот по стартовым ценам, но зато он сможет досконально изучить продукт и точнее спрогнозировать доходность. На данной стадии можно изучить график продаж и качество их управления, определить портрет потребителя, общую динамику. Для покупки ликвидного лота нужно учесть ряд факторов, оценить объем инвесторов в данном комплексе, наличие внешних и внутренних конкурентов.
Как выбрать объект для инвестирования самостоятельно? На что стоит обратить внимание?
Начинать стоит с локации: необходимо хорошо знать район и ориентироваться в градостроительных планах в перспективе пяти лет. Далее нужно выбрать жилой комплекс. Задайте себе вопрос: хотели бы вы здесь жить? Также стоит оценить девелопера, его историю и динамику роста стоимости квартир в его предыдущих объектах. На стадии продаж вполне можно спрогнозировать, какой комплекс продастся быстрее, ведь в самых успешных проектах квартиры продаются задолго до ввода в эксплуатацию. Затем стоит изучить динамику продаж и выбрать наиболее ликвидный лот, оценить планировку, вид из окна, площадь и количество комнат. Зачастую стоит подождать выхода лучшей квартиры или апартамента (застройщики придерживают такие объекты и выставляют их партиями). Покупать объект по завышенной цене не имеет смысла, поэтому нужно сравнить стоимость выбранного лота с аналогичными, уделить внимание специфике проведенных сделок и постараться посчитать количество инвесторов в проекте – чем их больше, тем меньше ликвидность.
Какая стартовая сумма необходима потенциальному инвестору для начала “игры” на рынке?
Мы не рекомендуем инвестировать в недорогие лоты комфорт- или эконом-класса, в районах массовой застройки будет достаточно сложно спрогнозировать конкурентную среду. Мы работаем с клиентами, которые приобретают лоты от 50 млн рублей. При покупке квартиры в новостройке в ипотеку первоначальный взнос должен быть не менее 15-20%, можно начинать, имея на руках от 10 млн рублей.
Какие риски несет инвестор?
Главные риски – задержка сроков сдачи объекта, выбор неликвидного лота, приобретение объекта по завышенной стоимости, вход в проект на стадии низкого инвестиционного запаса, большое количество внутренних и внешних конкурентов, низкие темпы продаж, неправильно выбранная концепция застройщика и многое другое.
Куда точно не стоит инвестировать средства?
Точно не стоит рассматривать для инвестиций незнакомый город или даже район, а также жилой комплекс, который вам не нравится, или квартиру, в которой вы никогда не согласитесь жить сами. Точно не стоит рассматривать для инвестиций квартиру по стоимости выше рыночной, как бы она вам ни нравилась, и точно не стоит приобретать объект, не изучив историю застройщика и его кейсы.
Как определить стратегию на текущем рынке при условиях роста ставки Центрального банка, высокой инфляции и прогнозов на замедление роста цен на жилье? На таком рынке не поздно инвестировать?
Если мы отталкиваемся от официальных ставок, то стратегия спекулятивных сделок поможет инвесторам сохранить свои средства без потерь в условиях растущей инфляции. Замедление, как и ускорение роста цен на жилье, являются вспомогательными внешними факторами. Стоимость квадратного метра в строящемся комплексе растет со дня старта продаж до ввода в эксплуатацию, вне зависимости от этих факторов.
На какой срок рекомендовано замораживать свои инвестиции в недвижимости?
При планировании финансовой модели мы рекомендуем заходить в проект минимум на два-три года и выходить перед вводом объекта в эксплуатацию. Продать квартиру на стадии строительства намного проще, чем в построенном доме. Изначально покупатель видит красивую картинку в глянцевом каталоге, это один из секретов успеха продаж в новостройках. При этом после ввода объекта в эксплуатацию картина может меняться: виды из окон оказываются чуть хуже, с озеленением и благоустройством некоторые застройщики, как правило, затягивают, работы продолжаются после заселения и прочее. После ввода объекта в эксплуатацию стоимость квадратного метра в ЖК начинает приходить к средней по району и может снижаться относительно той, которую устанавливает застройщик в зависимости от динамики и стадии продаж.
При каких условиях схема покупки квартиры с применением ипотеки будет потенциально интересна инвесторам?
По сути инвесторы – это предприниматели, которые в своих расчетах опираются на показатели доходности. Они, в свою очередь, рассчитываются путем соотношения объема вложенных средств к прибыли в определенный период времени. Конечно, при использовании ипотеки или рассрочки, объем вложенных средств на первоначальном этапе ниже, и это сильно увеличивает показатель доходности. Как вариант, за счет использования подобных финансовых инструментов можно вместо одного приобрести два лота в разных жилых комплексах и диверсифицировать риски.
Сейчас в России есть города, которые демонстрируют рост цен выше, чем в Москве. Стоит ли инвестору ограничиваться вложениями в московскую недвижимость? Или выгоднее приобретать за ее пределами?
Действительно, в отдельных локациях рост стоимости жилья может быть выше, чем в Москве, но связано это не со стремительно растущим рынком в данном регионе, а, скорее, с тем, что предложение катастрофически не успевает за спросом: это искусственный рост цен. Эта ситуация может изменить вектор в любой момент, поэтому не стоит рассматривать рост стоимости как основной фактор.
