Евгений Кравченко

Евгений Кравченко

старший управляющий директор — директор управления торгового финансирования Сбербанка

Фото: Пресс-служба Сбербанка

Покупателю не нужен дом, готовый лишь на 99% – Евгений Кравченко

30 июня 2022, 10:03

По мнению старшего управляющего директора Сбербанка, эскроу-счета можно раскрывать только при полной готовности дома

Москва. 30 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Весна этого года выдалась непростой для рынка жилищного строительства. О восстановлении спроса, а также о том, как работает механизм эскроу-счетов в России сегодня, в интервью "Интерфаксу" рассказал старший управляющий директор — директор управления торгового финансирования Сбербанка Евгений Кравченко.

Сколько сейчас строится жилья в РФ по ДДУ? Сколько из этого объема кредитуется в Сбере?

Сейчас в строительстве с привлечением средств дольщиков находится более 90 млн кв. м жилья, из них с использованием счетов эскроу чуть менее 80 млн кв. м. Сбер занимает около 55% рынка жилищного строительства с использованием механизмов эскроу-счетов по площади строительства.

Расскажите, какова динамика финансирования строительства жилья при помощи механизмов эскроу?

Объемы финансирования строительства жилья с 2019 года росли и в первом квартале 2022 года достигли пикового значения – остаток средств на счетах эскроу сравнялся с объемом средств дольщиков, которые строительная отрасль привлекла в последний год до внедрения эскроу. Так, в 2018 году финансирование строительной отрасли сложилось из 0,6 трлн кредитных средств банков и 3,7 трлн от дольщиков. По состоянию на 01.04.2022 остаток средств на счетах эскроу составил те же 3,7 трлн рублей, а объем выданных кредитов банков – 3,1 трлн при общей сумме кредитных договоров в 7,9 трлн. Поэтому общий доступный объем финансирования отрасли после перехода на счета эскроу значительно вырос, а денежные средства дольщиков оказались надежно защищены.

Не секрет, что число сделок в последние два месяца значительно снизилось. Как это отразилось на наполнении эскроу-счетов?

Решения о покупке недвижимости принимаются не спонтанно: приобретение жилья — это не импульсивная покупка, да и оформляются такие сделки обычно в течение нескольких дней или даже недель. Соответственно, влияние тех или иных событий отражается на статистике только через какое-то время. Поэтому майский спад связан с неопределенностью февраля-марта.

В первые месяцы этого года рынок, в принципе, показывал положительную динамику. В этом году первый квартал был сопоставим с четвертым кварталом 2021 года, хотя обычно начало года менее активно, чем его финал. Если смотреть на цифры ввода жилья год к году, то показатели 1 квартала 2022 года приросли на 11% относительно 1 квартала 2021 года.

Объем средств на счетах эскроу за апрель и май увеличился примерно на 3% по сравнению с предыдущим годом, когда рост был 8-11% ежемесячно. Такая динамика наблюдалась практически с начала работы механизма в 2019 году, и мы все привыкли к ней. Сейчас мы видим, что темпы роста несколько замедлились – объемы по-прежнему растут, но не такими темпами.

Как вы считаете, теперешний откат в числе сделок, когда отразится на наполнении эскроу?

Мы даже не уверены, что он сильно отразится: после того, как произошло снижение ставок Банка России, мы ожидаем, что количество сделок вернется к значениям начала года, и мы снова увидим рост. Еще раз хочу отметить – падения не было, у нас лишь замедлились темпы роста. Но мы думаем, что они восстановятся. Возможно, это будет не 11% месяц к месяцу, а немного меньше, но есть высокая вероятность, что падения не будет.

Какова динамика раскрытия эскроу?

Учитывая, что механизм эскроу стал обязательным в 2019 году, на 2021-2022 годы пришелся пик раскрытия по сделкам с того момента, как это все началось. Так с начала работы при помощи механизма эскроу на 01.05.2022 года, по данным ЦБ, было раскрыто эскроу-счетов на сумму 1,5 трлн руб., причем 522 млрд руб. за первые четыре месяца 2022 года. Очевидно, что в этом году большое количество завершенных объектов и, соответственно, выплат по счетам.

Отставания по вводу есть в графиках раскрытия? Вы видите по своей статистике?

Нет, мы отставаний не видим. Возможно, это связано с тем, что застройщики изначально при подготовке проекта закладывают определенный запас на завершение строительства. Подавляющее большинство сделок по всей стране завершаются чуть раньше, чем изначально планировалось. Поэтому мы пока не заметили, чтобы были какие-то задержки, и чтобы это было каким-то массовым явлением.

С 29 марта у нас действует мораторий на банкротства, то есть участники долевого строительства до конца 2022 года не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства. Что происходит со средствами на эскроу счетах в ситуации моратория?

Финансируя проект, банк контролирует его реализацию и при необходимости помогает застройщику, поэтому и в этом году мы не ожидаем существенных изменений в сроках сдачи объектов. Соответственно, такая картина наблюдается и с эскроу-счетами: раскрытие их происходит тогда, когда объект сдан, поэтому средства дольщиков даже в ситуации моратория надежно защищен

Что вы думаете об идее поэтапного раскрытия? Какие риски при этом возникают?

Сама идея внедрения механизма эскроу-счетов заключалась в том, чтобы защитить дольщиков и защитить от риска остаться без крыши над головой. Ведь покупателю все равно – дом построен на 70%, на 90% или даже на 99%. Заселиться в квартиру он сможет только в том случае, если там есть горячая вода и горит свет. Поэтому, в принципе, идея поэтапного раскрытия эскроу-счетов кардинально убивает всю логику запуска этого инструмента.

Переход на эскроу привел к консолидации девелоперского рынка, в некоторых регионах строить просто перестали. Как вы считаете, не приведет ли нынешний кризис к тому, что на всю страну останется десяток застройщиков? Но очень крупных.

С применением счетов эскроу объекты строятся сейчас во всех регионах страны за исключением нескольких территорий.

С момента активного перехода на расчеты за строящиеся объекты через счета эскроу количество застройщиков фактически не изменилось: с января 2020 года в каждый момент времени в стране возводят жилые дома 3,4 тысячи юридических лиц. И это очень разнородная выборка – с учетом холдингов и самостоятельных компаний она состоит из 2,4 тысяч отдельных застройщиков.

При этом двадцать крупнейших групп компаний возводят около четверти из строящихся сейчас 96 миллионов квадратных метров жилья, а две трети возводятся средними и малыми компаниями. Банки активно финансируют и крупнейших и малых застройщиков, поддерживая строительную отрасль, поэтому не прогнозируем дальнейшей существенной концентрации этого рынка.

Пандемия дала мощный толчок цифровой трансформации. Скажите какое количество сделок с недвижимостью проходит онлайн? Все ли застройщики к ним готовы?

В Сбере 93% договоров по счетам эскроу заключается в электронном виде, и 82% счетов эскроу открывается в мобильном приложении СберБанк Онлайн. Механизм открытия счета эскроу очень простой: застройщику достаточно создать и подписать электронной подписью договор счета эскроу в интернет-банке для корпоративных клиентов СберБизнес или через Сбер.API, а дольщику – подтвердить открытие счета в мобильном приложении СберБанк Онлайн.


Горячие
темы

Курс валют

USD

59,96

- 0,80

EUR

60,90

- 0,93

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

262,487
($4,541)

Курс валют

USD

59,96

- 0,80

EUR

60,90

- 0,93

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

262,487
($4,541)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

18,524,000
$308,939

-0.594%

%

Подписка