Мария Дорохова

Мария Дорохова

Управляющий директор "Товарищества Рябовской мануфактуры"

Фото: Пресс-служба "Товарищества Рябовской мануфактуры", Aleksandr Balakin

Сейчас время поиска нового сегмента для инвестиций — Мария Дорохова

31 августа 2022, 11:37

Такой сегмент рынка недвижимости должен подходить профессиональным инвесторам и новичкам, считает управляющий директор "Товарищества Рябовской мануфактуры"

Москва. 31 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Инвестиции в недвижимость получили новый виток интереса с изменением условий размещения банковских вкладов и изоляции экономики от привычных рынков. Но инвесторов не всегда удовлетворяет доходность, которую в условиях нестабильности могут предложить сложившиеся инвестиционные направления. Поэтому в настоящее время идет активный поиск нового сегмента, который совместит в себе все хорошее, что есть на рынке, рассказала "Интерфаксу" управляющий директор "Товарищества Рябовской мануфактуры" Мария Дорохова.

Актуальна ли сейчас тема инвестирования в недвижимость?

Безусловно, этот сегмент для инвестиций во все времена проявляет себя как надежный, консервативный и достаточно доходный. Это конечно не очень быстрые спекулятивные деньги, но, как бы ни складывалась финансовая ситуация, у инвестора в любом случае остается ликвидный в той или иной мере актив, который можно реализовать, а можно и использовать для своих целей. Согласитесь, далеко не все сегменты для инвестиций могут похвастаться такой вариативностью. Например, ценные бумаги не обладают такими преимуществами.

Что касается текущего периода, который характеризуется перестройкой привычной экономической конструкции и ограничениями, то сейчас депозиты перестали выглядеть столь привлекательно, как еще несколько месяцев назад. А биржевые инструменты сейчас вообще непредсказуемы.

В какие сегменты недвижимости предпочитают вкладываться инвесторы?

Мы знаем несколько сегментов, которые работают для инвесторов. Как правило это жилая и коммерческая недвижимость, финансовые инструменты.

Остается выбрать стратегию для инвестирования — это может быть покупка помещения под арендную стратегию или последующую продажу.

Какой сегмент наиболее привлекателен с этой точки зрения?

В настоящее время очень актуален вопрос поиска нового сегмента, тот, который мог бы совместить стабильность жилого сегмента и скорость получения дохода. Хочу напомнить, что в марте-апреле инвесторы активно вкладывались в новостройки на финальных стадиях строительства. Но инвестиционная составляющая в этой операции была не велика, речь шла скорее о сохранении средств

Сейчас ажиотаж спал, инвесторы успокоилась и стали более избирательны. В настоящее время я рекомендую как профессионалам, так и начинающим инвесторам обратить внимание на сегмент коммерческой недвижимости, в частности на такой продукт как покупка помещения с арендатором.

Можно ли выделить объекты, которые будут максимально выгодны для инвестиций в этом сегменте?

Если говорить о коммерческой недвижимости, то я бы советовала обратить внимание на проекты с четко выстроенной концепцией, профессиональной управляющей командой, расположенные в локации недалеко от метро и других транспортных узлов. То есть, когда вы изучаете объект для инвестиций, есть смысл подходить к вопросу комплексно.

При этом важно определить потенциал самого объекта, обратить внимание на его месторасположение, концепцию, спрос среди арендаторов, заполняемость комплекса и оценить потенциал арендной ставки. Конечно, с этой задачей лучше справится профессиональный инвестор, или тот, кто пользуется услугами специалистов. Однако неленивый и интересующийся "дилетант" может почерпнуть много информации из открытых источников.

То есть сейчас доходность в коммерческой недвижимости больше, чем в жилье?

Я бы не стала ставить вопрос так прямолинейно. Здесь есть множество факторов. Однако давайте попробуем составить условную сравнительную таблицу.

Первая стратегия: вы покупаете квартиру на старте строительства, ждете 2-3 года до ввода в эксплуатацию. Такие вложения, как правило, обеспечивают до 30 процентов роста от начала этапа строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию. Неплохо, не правда ли? Но вам нужно ждать 3 года, далее вкладывать деньги в ремонт, искать покупателя – такой подход распространен на рынке, но горизонт планирования с точки зрения инвестиции в арендную стратегию 3-5 лет. Не все готовы размещать средства на такой срок на меняющемся рынке.

Новый сегмент, который сейчас есть на рынке, подойдет профессиональным инвесторам или тем, кто начинает свой пусть в инвестициях. Давайте рассмотрим покупку коммерческой недвижимости, а конкретно помещений с арендатором. По сути, вы получаете и помещение, и бизнес, и сразу же начинаете получать доход с аренды.

Но на рынке жилья у инвестора есть много инструментов. Выгодная ипотека, например. Что происходит в этом смысле на рынке коммерческой недвижимости?

Почему-то мало кто об этом задумывается, но и на рынке коммерческой недвижимости покупка может быть, как за счет собственных средств, так и за счет ипотеки. Это инструмент, который позволяет получать доход уже с момента перехода права собственности.

Предлагаю конкретный пример. Стоимость квартиры/студии в новостройке границах старой Москвы начинается от 8 млн, плюс вы ждете 2 года до момента ввода объекта в эксплуатацию, далее вам нужно инвестировать в ремонт и искать арендатора. В коммерческом объекте вы можете купить помещение аналогичное по площади по стоимости от 6 млн рублей. Ждать два года его достройки не нужно, не нужно тратиться на ремонт и искать арендатора или покупателя — помещение будет уже с арендатором и готово приносить стабильный арендных доход.

И ипотека здесь тоже доступна. При покупке в ипотеку достаточно внести 15-20% от стоимости, а платежами от арендного дохода оплачивать ипотеку. Таким образом, вы получаете инструмент, который позволяет инвестору начать создавать свой капитал уже сейчас.

Давайте рассмотрим вариант с рынком вторичного жилья. Покупка квартиры на вторичном рынке площадью 50 кв.м обойдётся не менее 15 млн рублей, при реализации стратегии аренды, доход от сдачи составит 50-70 тыс. рублей в месяц, в зависимости от района Москвы, ремонта, удалённости от метро.

Покупка 50 кв.м коммерческой недвижимости, например, в нашем лофт-квартале, обойдется в те же 15 млн руб, при этом при ставке аренды в 27- 30 тыс за кв.м в год, арендный доход в месяц составит 110-130 тысяч руб. в месяц. Таким образом, при одинаковых инвестициях мы получаем доход в 2 раза выше.

Но это же вариант для профессионалов? И только с грамотной управляющей компанией на объекте.

Про управляющую компанию я упоминала как про обязательный элемент в объекте для инвестиций. Что касается "профессионализма" инвестора, то это вовсе не обязательно. Покупка такого помещения доступна как для начинающих инвесторов, так и для профессиональных.

А если инвестор заодно и арендатор? Инвестиции в недвижимость для собственного бизнеса могут быть выгоднее аренды?

Безусловно да, так как стратегия владения помещением позволяет вам как экономить в расходах на аренду, так и в последующем получить инструмент, который в дальнейшем позволяет использовать арендную стратегию.

Какую доходность следует рассматривать как приемлемую?

Среднюю доходность по рынку мы оцениваем от 8 до 10%. В нашем комплексе Товарищество Рябовской Мануфактуры доступны различные варианты помещений с арендатором с доходностью от 8 до 15 процентов.

Инвестиций без риска практически не бывает. Существуют ли они при реализации стратегии на рынке коммерческой недвижимости? Какие?

Риски для инвесторов в рамках покупки недвижимости – ожидаемый рост меньше запланированного при последующей продаже. Также может быть опасным длительное время ожидания ввода объекта в эксплуатацию при стратегии аренды.

Как правило, о полной потере средств на современном рынке недвижимости на этой его стадии развития речи уже не идет.


Горячие
темы

Курс валют

USD

60,25

+ 0,85

EUR

58,24

+ 0,18

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

257,693
($4,279)

Курс валют

USD

60,25

+ 0,85

EUR

58,24

+ 0,18

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

257,693
($4,279)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

18,839,000
$312,680

1.485%

%

Подписка