Михаил Бузулуцкий

Михаил Бузулуцкий

вице-президент, коммерческий директор ГК "Инград"

Фото: Пресс-служба ГК

Пока другие пытались собрать спрос агрессивными скидками, мы готовили новые финансовые продукты – Михаил Бузулуцкий

8 сентября 2022, 11:00

Это помогло компании в августе полностью восстановить темп продаж уровня начала года, рассказал вице-президент, коммерческий директор ГК "Инград"

Москва. 8 сентября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Застройщики уже несколько лет подряд работают в нестабильных условиях, при которых резких перепадов на рынке избежать невозможно. О том, какую стратегию в этой ситуации выбрал для себя "Инград" и к каким результатам это привело, рассказал "Интерфаксу" вице-президент, коммерческий директор компании Михаил Бузулуцкий.

Еще пару месяцев назад все застройщики без исключения говорили о падении спроса. Что происходит сейчас?

Конечно, после начала специальной военной операции, как и все коллеги на строительном рынке, этой весной мы столкнулись с колоссальным оттоком спроса, но уже августе полностью восстановили объемы ежемесячных продаж до уровня начала года и сейчас компенсируем потери летних месяцев. Многие застройщики пошли на агрессивное снижение цен, чем начали развязывать на рынке ценовой демпинг. Многие, как мы видим, до сих пор не могут успокоиться. Мы тоже в какой-то момент были вынуждены незначительно снизить цены, но все это время работали над развитием финансовых инструментов. Как видим по прошествии пяти месяцев, эта стратегия полностью оправдалась. Мы не только вернулись к темпам продаж до начала специальной военной операции, но и начали сокращать скидки и возвращаться к прежнему уровню цен, а в течение осени рассчитываем полностью компенсировать вынужденное снижение.

Что поддерживает спрос?

В первую очередь это, конечно, ипотека, причем ипотека с множеством комбинированных сценариев по ставкам, формам субсидирования, вариациям первых взносов, комбинациям платежей. Об огромном уровне влияния ипотеки говорит ее резко возросшая доля – 90% всех сделок рынка строящейся жилой недвижимости сейчас занимает ипотека. Средний уровень ипотечных ставок в этом году снизился в два раза. Не редким, я бы сказал, типичным предложением застройщиков стала ипотечная ставка – 0,01%.

Вы имеете в виду субсидированную ипотеку? Или рыночные условия тоже устраивают заемщиков?

В первую очередь благодаря субсидированию государством рыночной ставки по ипотеке и досубсидированию государственных программ самими застройщиками. О влиянии таких программ говорит и такой момент: в этом году столичный рынок вторичной недвижимости, где нет субсидирования, просел в два раза, тогда как продажи рынка строящейся жилой недвижимости за девять месяцев 2022 года по сравнению с 2021 годом потеряли всего треть. Государство не просто выделило огромные средства на поддержание строительной отрасли, но сделало это крайне своевременно и без лишней бюрократии.

Госпрограммы по ипотеки не только стали подспорьем для застройщиков, но и поддержали спрос на сырье, отечественное материалы, энергетику, рабочие места. Социальный мультипликативный эффект этой поддержки сложно переоценить.

Какая структура продаж по ипотеке? Какое место занимает субсидирование?

Структура продаж ипотеки примерно такая: треть – это несубсидированная ипотека по рыночной ставке коммерческих банков – это "ключ" +2%, субсидированная государством ипотека тоже занимает треть: семейная по ставке до 6%, государственная субсидия до 7%, ипотека для IT специалистов до 5%, ипотека с досубсидированием INGRAD до ставки 0,01% занимает тоже треть. Как вы видите, более 60% ипотеки приходится на ипотеку с той или иной формой субсидирования. Это сильная инъекция для рынка, которая сейчас стимулирует спрос. Мы отдаем себе отчет, что с частичным прекращением субсидирования с нового 2024 года часть спроса уйдет и его необходимо будет заместить и предложить покупателям альтернативные финансовые продукты. Все наши усилия сейчас направлены на это.

То есть вы уже думаете о продажах в 2024 году?

Совершенно верно.

Не опасен ли для рынка в будущем такой адреналин, как ипотечное субсидирование?

Вы правы, уровень ипотечного адреналина высок. В первую очередь мы ожидаем снижение ключевой ставки и замещение части субсидированной ипотеки ипотекой на обычных рыночных условиях, но уже на комфортном для покупателей уровне 5%-6%. Заявления руководства ЦБ о приверженности целям таргетирования инфляции вселяют в этой связи умеренный оптимизм. Это в какой-то степени позволит заместить долю ипотеки по госпрограмме. Ну и мы без дела не сидим — продолжаем развивать собственные финансовые продукты. Судя по нашим продажам, у нас это хорошо получается. Ну и конечно, в самом тесном взаимодействии с банками-партнерами. Крайне плотное сотрудничество мы реализуем с банком, входящим в нашу группу, – Московским кредитным банком, к нашей общей выгоде. В ближайшее время и к 10-летию нашей компании начнем большую совместную программу с Альфа Банком.

Компании INGRAD в этом году 10 лет, поздравляем вас.

Спасибо.

Вернемся к вторичному рынку. Часто старое жилье продают для покупки новостроек. Если продажи упали, значит, страдает и трейд-ин?

Обвал вторичного рынка не заставил нас отказаться от нашей программы трейд-ин, в отличие от некоторых крупных застройщиков. Все потому, что наша программа изначально была сбалансирована. Это дополнительный удобный инструмент как для покупателя, так и для застройщика, не требующий держать большой оборотный капитал для выкупа квартиры у будущего дольщика и не заставляющий покупателя съезжать из квартиры при покупке новостройки. Подчеркну, программа выгодна и комфортна обеим сторонам: и покупателю, и клиенту. В рамках программы трейд-ин от INGRAD клиент становится участником долевого строительства, оставаясь проживать в своей квартире до получения ключей от новой. Спрос на эту программу стабильно растет, на ее долю приходится до 10% от общего объема продаж. Это, поверьте, очень неплохо. Она работает в основном в Москве и Московской области. Для объектов на территории России мы работаем через наших партнеров. Для нас не критично, когда средства от продажи такого жилья попадут к нам. В условиях проектного банковского финансирования и размещения выручки на эскроу при достаточном уровне наполняемости счетов нет разницы между трейд-ин, ипотекой или единовременной оплатой, все средства застройщиком будут получены после завершения строительства. Конечно, это не отменяет нашей позиции, что передаваемый в трейд-ин актив должен быть исключительно качественным и ликвидным.

Программа трейд-ин в INGRAD работает уже четыре года. Какие финансовые результаты у вашей программы?

Мы полностью удовлетворены программой и ее положительным финансовым результатом. Каждый год мы фиксируем прибыль. Все сделки рентабельны. Это полноценный конкурентоспособный финансовый продукт с большим потенциалом развития.

Кто покупает жилье сейчас?

Интересно, что портрет нашего покупателя в этом году не изменился. Большая часть конечных покупателей – будущие жильцы квартир, которые ценят надежность и качество INGRAD. Как не удивительно, есть и профессиональные инвесторы, которые пользуются благоприятным моментом и покупают именно сейчас для сохранения и приумножения капитала. Мы рады всем.

Сейчас многие крупные застройщики идут в регионы. У Вас есть такие амбиции?

Мы продолжим работать в Москве и области, региональных амбиций у нас нет. Потенциал московского региона далек от исчерпания. Основной вектор развития – это реализация высококачественных, во всех смыслах, проектов. В нашем фокусе есть перспективные участки, мы их приобретаем.

Расскажете о новых проектах?

В этом году мы выводили на рынок новые корпуса уже известных и успешных проектов – "Новое Пушкино", "Новое Медведково", "Одинград – Семейный" и FORIVER. О новых проектах пока широко не заявляли. В следующем 2023 году мы выйдем на рынок с абсолютно новыми проектами, как в Москве, так и в Московской области. В столице это уже анонсированный премиальный проект FORIVER Residence на Симоновской набережной, крупный проект комплексного развития территорий на улице Адмирала Макарова. В Московской области это масштабный проект в Челобитьево. Появится проект загородного жилья на Дмитровском шоссе в Шолохово и в Хлябово.


Горячие
темы

Курс валют

USD

60,25

+ 0,85

EUR

58,24

+ 0,18

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

257,693
($4,279)

Курс валют

USD

60,25

+ 0,85

EUR

58,24

+ 0,18

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

257,693
($4,279)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

18,839,000
$312,680

1.485%

%

Подписка