В игре остаются крупные надежные застройщики, поделилась итогами работы компании после крупной сделки вице-президент по финансовым и юридическим вопросам Sminex-Интеко
Москва. 28 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - В прошлом году Sminex приобрел "Интеко" за 38 млрд рублей — это сделало компанию лидером элитного рынка недвижимости. О том, как Sminex развивается после покупки, о подходе к строительству элитного жилья и о том, как компания поддерживает качество продукта в текущих условиях, рассказала "Интерфаксу" вице-президент по финансовым и юридическим вопросам Sminex-Интеко Елена Кульбикова.
Покупка компании "Интеко" стала одним из важнейших событий рынка недвижимости в прошлом году. Почему было принято такое решение?
Для нас это тоже стало важнейшим событием. Стратегия компании — фокусироваться на элитном рынке Москвы, приобретать новые площадки. Аукцион по "Интеко" то назначали, то отменяли. Впервые мы рассмотрели возможность покупки компании в 2021 году, а в 2022-м вернулись к ней. И это были две совершенно разные ситуации. При первом подходе главной неизвестной была сама "Интеко", было мало времени на доскональный анализ. А уже в прошлом году мы прекрасно понимали все активы, провели оценку на основании колоссального массива информации. Но внешние обстоятельства были непредсказуемы — от рыночных перспектив стоимости квадратного метра до себестоимости строительства.
Посчитав и оценив все возможности вместе с нашими четырьмя банками-партнёрами, которые "подсветили" нам возможные риски, мы сделали приобретение. Наше предложение полностью устроило банк "Траст". Это было взвешенное и выверенное решение — сейчас я уже уверена в этом, актив просто не был никем до конца оценён.
Полгода прошло, можно ли уже подвести первые итоги?
Сейчас мы продолжаем работать над всеми приобретенными активами, и надо признать, каждый из них показывает результат лучше, чем мы ожидали. Активы стоят дорого и растут в цене. На это, конечно, влияют и внешние факторы — рынок сейчас не подтверждает наши худшие опасения и прогнозы, которые мы закладывали при оценке. Пока мы очень довольны. Улучшаем продукт в тех проектах, которые оставляем в своём портфеле, и продаём те активы, которые не вписываются в нашу стратегию.
Например, буквально на днях мы закрыли сделки по продаже площадок КРТ "Коровино" в Москве и ростовского девелоперского бизнеса полного цикла. Продали эти активы профильным инвесторам, которые будут их развивать. Мы уверены, что они сделают это лучше нас и для них это очень хорошая инвестиция. А мы продолжаем следовать своей стратегии — развиваться на элитном рынке Москвы, создавать самую комфортную и престижную среду для жизни и работы.
Также совсем недавно стало известно о покупке "Самолётом" компании "МИЦ". Это рыночная тенденция?
Рынок недвижимости действительно укрупняется. Например, покупатель нашего ростовского бизнеса — уральская компания "TEN девелопмент" — делает ставку на регионы. Мы — на элитный рынок Москвы, "Самолёт" — на другие сегменты. Я считаю, что для покупателей недвижимости такая консолидация на пользу, они получают уверенность — в игре остаются крупные надежные девелоперы. Это происходит в том числе благодаря проектному финансированию и счетам эскроу — той реформе, которую государство провело несколько лет назад.
Как вы оцениваете состояние рынка сейчас применительно к элитному сегменту, в котором Sminex всегда работал исторически?
Наши аналитические данные показывают, что премиальный и элитный рынки восстанавливаются. Спрос возвращается, приходят новые деньги. Важно понимать, что покупатель в нашем ценовом сегменте присматривается к покупке недвижимости довольно долго, оценивает её как будущий актив. Такому клиенту нужен относительно длительный период стабильности. В прошлом году такого периода не было, и решения о покупке откладывались. Это коснулось всего рынка высокобюджетных новостроек и нас в том числе.
Планы по темпам продаж, которые у нас были на 2022 год, реализовались не полностью. Но мы все равно нарастили позиции на элитном рынке, стали лидером. Другое дело, что падение спроса никак не отразилось на темпах строительства: все сейчас на проектном финансировании, в отличие от прошлых кризисов. Этот инструмент показал себя отлично, ни один банк даже не подумал приостановить финансирование.
Есть такое устоявшееся мнение, что более бюджетные продукты продаются активнее в кризис. Планирует ли компания диверсифицировать класс своих проектов?
Массовые сегменты — это абсолютно другая бизнес-модель. На этом рынке очень сильное влияние на цену квадратного метра оказывает себестоимость строительства. Коллеги работают над тем, как её "высушить". Чем лучше они это сделают, тем лучшую цену предложат покупателю.
У нас же задача — предложить лучший продукт. На этом построена вся идея работы девелопера на элитном рынке: дать предложение лучше, чем твои конкуренты, и твой покупатель тебя отблагодарит. Теоретически, у нас задача снижения себестоимости тоже существует. Но она в первую очередь про эффективное использование ресурсов, а не про замену материалов на более бюджетные.
Даже если мы создаём проекты не в высшем ценовом сегменте, то мы все равно предлагаем высшее качество, максимальную комплектацию и никогда не жертвуем продуктом. Наш покупатель реагирует на это высоким спросом.
Сколько сейчас текущих проектов у компании и какими интересными моментами в их реализации вы хотели бы поделиться?
Текущих профильных проектов у Sminex-Интеко 16. По объёму продаваемого и проектируемого элитного жилья мы занимаем первое место на рынке с долей 10%. Недавно получили разрешение на строительство и начали продажи клубного дома "Обыденский № 1" в самом престижном районе Москвы — Остоженке. Шесть квартир в доме были проданы в первый месяц продаж. На мой взгляд, дело в том, что в районе Остоженки никогда не было предложения с таким уровнем проработки продукта.
У Sminex-Интеко есть проекты разного размера. Кто-то из покупателей хочет камерный клубный дом, а кто-то — пентхаус с панорамными видами на Кремль. Мы понимаем, что в любом проекте важно создать комфортную среду для жизни: безупречные планировки квартир, красивую архитектуру и внутренние интерьеры, зелёные дворы и насыщенную инфраструктуру только для жителей. И, конечно, чтобы всё это поддерживалось в надлежащем состоянии.
Поэтому большей частью построенных домов, мы же сами и управляем. За это отвечает Служба комфорта Sminex. Её задача — следить за тем, чтобы всем жителям было комфортно, а дома соответствовали изначально задуманной концепции. Для нас это не высокодоходный бизнес и выходить на рынок управляющих компаний, обслуживающих дома других застройщиков, мы в ближайшей перспективе не собираемся.
На массовом рынке сейчас огромное значение имеют ипотечные программы. Как обстоит дело в высоких ценовых сегментах?
Процент ипотечных покупателей в элитном сегменте у нас исторически довольно небольшой. Наши клиенты предпочитают покупать "за свои" при этом активно используют инструмент рассрочки — она предоставляется до момента ввода дома в эксплуатацию. По этой программе мы продаём квартиры в домах "Лаврушинский", "Чистые Пруды", "Ильинка 3/8", "Достижение" и "Обыденский № 1". Ипотеку чаще привлекают владельцы бизнеса, которые не хотят отвлекать оборотные средства. В наших домах премиум-класса ипотека более распространена, здесь мы предоставляем гибкие условия.
Кроме того, у нас есть программа трейд-ин, когда можно передать старую квартиру для продажи. Также мы развиваем программу лояльности Sminex Club. Это когда жители, которые уже покупали наши квартиры или рекомендовали покупку родственникам и знакомым, получают различные преференции при последующей покупке.
Мы уделяем большое внимание комфорту клиента при выборе недвижимости. Все квартиры и цены представлены у нас на сайтах. Нет никаких скрытых вкладок, платежей и так далее. Это, мне кажется, правильный и честный подход.
А что с перспективными проектами, что-то отложено?
Мы не приостанавливались ни на секунду даже в период интеграции "Интеко" — активно анализируем площадки. И, конечно, мы внимательно смотрим на уходящих иностранных владельцев земельных участков. Тем более, что сейчас для такого рода сделок создаются все условия. У Sminex-Интеко уже есть опыт прохождения правительственных комиссий по приобретению активов у иностранного лица. Мы открыты к предложениям и активно их рассматриваем.
В вашем сегменте исторически всегда очень высока доля импортных материалов. Как компании удаётся удерживать качество продукта в текущих рыночных условиях?
Это был самый острый вопрос начала прошлого года, ведь доля импортных материалов в наших проектах составляет в среднем 70%. При этом выполнить обещание, данное покупателю, построить то, что обещали, — наш приоритет.
Чтобы обеспечить заявленное качество, мы перестроили логистические цепочки, нашли производителей, чьи материалы порой даже превосходят те, что поставлялись по привычным каналам. Для этого мы создали отдельную службу, которая разрабатывала бизнес-процессы, готовила команду поисковиков-логистов. В некоторых наших проектах мы, например, заменили португальских производителей камня на турецких. Другой поставщик, а качество и облик фасадов — те же. Вместо лифтов европейского производства мы стали использовать лифты Mitsubishi. По качеству они идентичны европейским.
Сейчас уже можно сказать, что мы с облегчением выдохнули и предлагаем нашим клиентам, как и всегда, продукт гарантированно высокого качества.
