Комплекс имущественно-земельных отношений, созданный указом Юрия Лужкова в июле 2007 года, ни у кого не повернулся язык назвать "пятым колесом в телеге" столичной власти.
Всем очевидно, что земля и имущество - не только лакомый кусок, как принято считать, но и колоссальные активы столицы России, распоряжаться которыми надо по уму. Когда в Москве пройдет первый открытый земельный аукцион? Отыграют ли назад спекулятивные цены на недвижимость? Сколько ежегодно зарабатывает Москва на продаже имущества? Можно ли остановить бюрократическую волокиту, коррупцию и лоббизм в среде чиновников? Об этом "Интерфаксу" рассказал заместитель мэра, руководитель комплекса имущественно-земельных отношений Москвы Владимир Силкин.
Владимир Николаевич, с чем была связана необходимость создания пятого комплекса в системе исполнительной власти города?
Я думаю, объективной необходимостью. Недвижимость - это земля и расположенные на ней здания и сооружения. Безусловно, большей ценностью в Москве является не здания, а земля, конечно. Но искусственно их разрывать, "разводить" в разные комплексы неправильно. Когда принимаются управленческие решения по объектам недвижимости, надо видеть не только здания, но и земельные участки, на которых они стоят, существующие там обременения. Только в этом случае можно принять взвешенное решение. Иначе этот процесс становится, во-первых, очень длинным, во-вторых, неэффективным.
Создание комплекса имущественно-земельных отношений позволит упростить систему для инвестора, чтобы он просто-напросто не заблудился в коридорах власти.
На что просил вас обратить особое внимание мэр Москвы, назначая своим заместителем?
Мэр требует обеспечить работу комплекса таким образом, чтобы повысить инвестиционную привлекательность города, а значит, реализовать абсолютно понятные, прозрачные правила игры для всех участников. Люди не должны бегать к огромному количеству чиновников, получать сумасшедшее количество согласующих подписей. Нужен такой механизм, когда инвестор, заявив о желании реализовать инвестпроект или оформить договор аренды земли, должен получить ответ по существу и точно в срок. Это принцип "одного окна". Безусловно, такой механизм будет эффективным, если будет обеспечен баланс между интересами инвестора и города. При правилах игры, которые будут выгодны только городу, инвестор не придет. Мудрость управления и заключается в том, чтобы и город не был обделен, и инвестору в этой системе было экономически выгодно. И в то же время не возникло бы оснований для спекулятивной перепродажи того или иного актива.
Управлять этим процессом - очень сложная вещь, на которую влияет огромное количество факторов. Москва - геополитический центр, здесь серьезная конкуренция, здесь пересекаются многие международные, политические, экономические и другие интересы. Надо сделать так, чтобы правила были понятными и предсказуемыми для всех без исключения инвесторов.
Прозрачность подразумевает одинаковые правила игры не только для тех, кто работает с городом, но и для тех, кто представляет интересы города.
У нас есть служба экономической безопасности: в силу объективных причин мы вынуждены контролировать работу наших сотрудников. Существует правило - сдавать документы только через "одно окно". Когда недавно выяснилось, что часть бумаг одного из заявителей пошла "мимо", мы тут же уволили двух сотрудников. Они пытались пролоббировать чужие интересы. Я считаю, что все знают свои обязанности, все знают, за что получают зарплату, кстати, не такую маленькую, и должны понимать меру своей ответственности. Поэтому такое решение было принято. Фамилии людей называть не буду, это не очень корректно.
Мое убеждение: только таким образом мы можем навести порядок. Возможность различных вариантов решения вопроса - абсолютно прямой путь к коррупции. Мало разработать одинаковые правила для всех, должен быть один и тот же механизм принятия решения. Нельзя допускать такого: один подает документы в "одно окно", а другой - через кого-то. Это вопрос очень принципиальный, и поэтому любые попытки нарушить установленные правила будут жестоко караться.
Еще летом департамент имущественных отношений входил в комплекс экономической политики и развития Москвы. Какие отношения в новом правительстве между Юрием Росляком и Владимиром Силкиным - партнерские, добрососедские, деловые?
У нас с Юрием Витальевичем хорошие личные отношения. Он очень комфортный человек, высочайший профессионал. Да, у нас бывают разные походы к одному вопросу. Но когда наши позиции расходятся, надо отдать должное, мы никогда не стараемся втягивать в эту историю мэра и не пишем друг на друга бумаги. Путем публичного обсуждения мы стремимся найти оптимальное решение.
Что касается отношений между двумя комплексами, то они вполне рабочие, доброжелательные. Я считаю, что высокие профессионалы работают и в департаменте экономической политики и развития, и у нас, поэтому всегда стараюсь переводить любые решения на язык цифр. Нельзя аргументировать свою позицию прилагательными типа "лучший", "эффективный". Пример. Один вариант предполагает сто этапов согласования, другой - всего пять. Так какой из них эффективнее? Для нас, экономистов, главное - цифры, и разговор должен быть профессиональным.
Мы не один год спорили с департаментом Марины Евгеньевны (Оглоблиной - ИФ) на всем известную тему, связанную с инвестиционными контрактами. Департамент экономической политики и развития города всегда настаивал, чтобы город получал свою долю не квадратными метрами, а деньгами. Это понятный интерес: необходимо пополнять бюджет, реализовывать адресные инвестиционные программы. А нам нужны помещения. Это тоже справедливый интерес: нужно расселять микрорайоны при их комплексной реконструкции, размещать предприятия малого бизнеса или, к примеру, налоговые инспекции.
Эти интересы никак не стыкуются: одним нужные деньги, другим - квадратные метры. Хотя мы понимаем, что инвестору гораздо лучше заплатить деньгами: если в инвестконтракте есть городская доля, возникает проблема коммунальной квартиры. Я, к примеру, построил офис класса "А", а в нем на 100 квадратных метрах, принадлежащих городу, открылся магазин для малообеспеченных. Возникает социальная проблема.
Помните, на каком-то этапе в Москве строились жилые дома, в которых были и дорогие, и социальные квартиры? Одни могли платить за эксплуатацию жилья, другие нет. Рождалась проблема неравенства, а это всегда конфликт.
Повторяю, мы понимали: ДЭПР прав, инвестор прав. В итоге, после долгого обсуждения был найден компромисс: город будет получать свою долю деньгами, но при этом строить свои, гораздо более дешевые офисы класса "B". Проблема была решена.
Говорить об эффективности работы комплекса имущественно-земельных отношений еще рано?
Рано, ведь прошло только несколько месяцев. Мы договорились с департаментом земельных ресурсов и приняли ряд важных решений. Во-первых, они связаны с упрощенной системой документооборота. Пускай это фраза звучит бюрократически, а на самом деле она означает, что мы должны гораздо быстрее принимать решения.
Сейчас максимально ускоряются работы по интеграции баз данных двух департаментов. Когда этот процесс завершится, решения, на мой взгляд, будут приниматься в разы быстрее. За неделю, за месяц это не сделать. Надеюсь, за полгода мы создадим эту базу, и инвестор ощутит разницу, как было и как стало. И мы тоже, потому что сами мучаемся.
Владимир Николаевич, вопрос не из простых: кто-нибудь считал, сколько сегодня "стоит" Москва - земля, имущество?
В Москве 108 тысяч га земли, которые посчитаны по кадастровой стоимости. По новым рекомендациям МЭРТа, кадастровая стоимость сейчас приближена к рыночной. Так что Виктор Назарович (Дамурчиев, руководитель департамента земельных ресурсов - ИФ) может с большей или меньшей достоверностью сказать, сколько стоит земля в Москве. Только надо понимать, что из 108 тысяч га лишь третья часть вовлечена в оборот. Земли особоохранямых природных территорий, водные ресурсы - исключение, участки, на которых расположены существующие жилые дома, объекты соцкультбыта, - тоже. Так что речь идет о земле, которая находится под объектами торговли, науки, промышленности, промзонами.
Для того, чтобы удивить всех какой-то цифрой, можно сказать: московская земля стоит столько-то. Но реально это не применяется нигде, никакие рейтинговые агентства эти данные не используют.
Теперь об имуществе. У нас есть цифра его балансовой стоимости. Была однажды такая тема на правительстве: давайте, мол, мы сделаем оценку имущества города. В Москве около 50 миллионов квадратных метров площадей плюс земельные участки - то, что используется нашими госучреждениями, ГУПами, то, что находится в казне. Департамент финансов резонно возразил: зачем это делать? Оценить, заплатить колоссальные деньги из бюджета для этой оценки? Для чего? Это будут просто выброшенные деньги.
Можно, конечно, приблизительно оценить городское имущество. Возьмите 50 миллионов, умножьте на 3,5 тысяч долларов за метр и получите цифру. Мы оцениваем имущество, когда совершаем сделку. В этом есть смысл, а тратить деньги на то, чтобы получить цифру, неправильно. Нас сразу поправят, скажут, что мы неэффективно используем бюджетные средства.
Справедливо ли сравнивать активы столицы России с активами других мегаполисов мира - тоже крупных собственников?
Думаю, они абсолютно сравнимы. Мы знаем, что Москва по стоимости недвижимости входит в ведущую десятку городов мира. Но надо понимать: особо хвастать тут нечем. Да, Москва - одна из самых дорогих столиц мира. Если рассуждать по сути, откуда взялась такая цифра? Любой маломальский значимый экономист скажет: спрос рождает предложение. У нас есть огромный спрос, связанный с колоссальным количеством денег в обращении. А предложения - нет. Деньги инвестировать почти некуда. Минфин РФ должен предложить большой выбор финансовых инструментов для вложения этих средств. А что сегодня мы имеем? Ограниченный набор акций "голубых фишек", которые, впрочем, тоже подвержены сильным колебаниям мирового рынка ценных бумаг. А получается, что фирмы или отдельные предприниматели несут заработанные деньги либо в банк на депозит, либо вкладывает в акции, которые могут "грохнуться", либо покупает недвижимость. А где цены на нее растут быстрее всего? Правильно, в Москве. Поэтому фактически все, московские и немосковские, структуры приходят в город и покупают недвижимость. Покупают - цена растет. Нельзя построить столько, сколько сейчас хотят инвесторы.
Это законы макроэкономики, которые понятны всем. Если бы у нас было куда вкладывать деньги - в регионы, в реальный сектор экономики, в перерабатывающую промышленность, такого роста цен на недвижимость в Москве не произошло бы. Это забота государства, федерального правительства, Госдумы - создать систему поддержки, когда человеку выгоднее не покупать несколько квартир в Москве, а вложить деньги в реальный сектор экономики своего региона. Тогда в России появятся десятки городов, которые станут развиваться также бурно, как Москва и Питер.
Имущественные и земельные споры в столице происходят едва ли не ежедневно. По каждому от правительства города ждут адекватной реакции. Не кажется ли вам, что иногда она бывает запоздалой? Понятно, что властям требуется какое-то время, чтобы оценить ситуацию.
Дело в том, что мы сейчас говорим о спорах юридических. У нас, слава Богу, люди стали гораздо образованнее в правовом смысле. Раньше власть для решения городской задачи, чтобы снести какой-нибудь павильон, могла сказать: уходи отсюда, мы здесь хотим построить дорогу или школу. Сейчас это невозможно. Все знают, что есть независимый суд, все знают свои права, особенно права частной собственности. И это замечательно! Замечательно, что люди защищают свои права. Другой вопрос, что должна быть система, которая при безусловной защите интересов собственника не даст остановить развитие города.
Конечно, мы судимся, выигрываем и проигрываем. Но надо понимать, в чем проблема. Она не в том, что мы поздно реагируем. У нас на каждого юриста приходится 30 дел, причем каждое стоимостью в сотни миллионов рублей. А против нас в суд идет фирма, которая может нанять пять юристов с зарплатой в пять раз выше. Если говорить объективно, у нас ситуация сложнее, но я бы не сказал, что город постоянно проигрывает. Он гораздо чаще выигрывает. Если, конечно, идут споры в правовых рамках.
Когда наша позиция неправильная, когда было принято непродуманное решение, лет эдак десять назад - проще отменить такое решение, чем судиться. И мы так делаем.
Я скажу про Велозаводский рынок: мы смогли отстоять его. Все суды по признанию незаконности торгов мы выиграли. И кто бы к нам ни обращался, кто бы ни просил за этих мошенников, мы показывали им материалы дела. Эти очень высокопоставленные люди, прочитав справку, говорили: "Все, спасибо, мы все понимаем". Есть вещи, увидев которые, нельзя черное назвать белым.
Мы сталкиваемся с попытками рейдерского захвата городских предприятий нередко. К примеру, кинотеатр "Брест", Карандашная фабрика им.Красина, ОАО "Солнцево". Все попытки, используя дыры в законодательстве, нанести ущерб городу связаны только с землей, а точнее - возможностью реализации на ней инвестиционных проектов. Официально хочу всех так называемых инвесторов предупредить: мэром Москвы Юрием Лужковым принято наше предложение о запрете перепрофилирования территорий, приобретенных в результате недружественных по отношению к правительству Москвы действий. Таким образом, на карандашной фабрике должны будут производиться карандаши, на "Московском подшипнике" - подшипники, на плодоовощной базе "Солнцево" - храниться овощи и фрукты. Проект соответствующего постановления правительства Москвы выйдет в ближайшее время. Так что предупреждаю такого рода "коммерсантов": не тратьте деньги впустую.
Москва "окольцована" другим динамично развивающимся регионом, Подмосковьем. Поскольку имущественные и земельные интересы столицы простираются далеко за пределы МКАД, проблема спорных, назовем их так, территорий неизбежна. Недопонимание в этом вопросе между Тверской, 13 и Старой площадью, 6 часто возникает?
Я считаю, у нас гораздо больше общего, нежели противоречий. Обе стороны крайне заинтересованы во взаимопонимании и взаимодействии. И на рабочем уровне все это понимают. Но, к сожалению, иногда политические и эмоциональные решения Подмосковья идут не только во вред общему делу, но и самой области.
Вспомним ситуацию со Щербинкой. Совершенно понятно, что это земли Москвы, на которых она строит дома для военнослужащих. При этом уважаемый всеми нами генерал Громов делает все для того, чтобы жилья для офицеров в Щербинке не было. Потому что строит его Москва. Этого я не могу понять, хоть застрелись. Почему? Знают, что они не правы, что в судах все проиграли, но при этом используют все рычаги давления. Но правда на нашей стороне: мы выполним обязательства по вводу жилья для военнослужащих, потому что Юрий Михайлович Лужков обещал решить это президенту, и это - государственная задача.
Не открою секрета, если скажу, что когда мы начинали строительство в Щербинке, появилась агрофирма "Федюкино" (именно ей эти земли оформил Подольский район Московской области). И с чем она пришла к нам? С предложением купить землю за 2 миллиарда долларов. Вот вам две позиции. Города - построить жилье для военных, некоторых чиновников и бизнесменов от области - как бы на этой земле заработать.
Я считаю, если поискать, всегда можно найти такое решение, которое учтет интересы Москвы и области. Если уж в ходе вооруженных конфликтов люди договариваются, то уж с соседями всегда можно найти компромисс. Было бы желание.
Цены на землю, недвижимость давно уже "цепляют" народ не меньше, чем прогноз погоды и курсы валют. Ваш прогноз: сотки и гектары в столице продолжат дорожать?
Думаю, будут дорожать. Чем определяется цена земли? Тем, что на ней можно построить. Цена земли, безусловно, будет расти, если государство не предложит инвесторам других выгодных и надежных финансовых инструментов.
Это нормально?
Это закон рынка. Спрос рождает предложение. Сейчас проблема в другом. В городе нехватка земли: ее никто не продает, ее просто нет на рынке. Как только мы начнем продавать землю, и она поступит во вторичный оборот, ее цена сначала вырастет, а потом на каком-то этапе стабилизируется.
Когда в Москве состоятся первые открытые земельные аукционы?
Сейчас с согласия мэра мы готовим несколько открытых аукционов по продаже земли в собственность. Их проведение позволит оценить, какова же реальная рыночная стоимость земли по отношению к кадастровой. Первый аукцион состоится, думаю, в первом квартале будущего года. Сейчас мы подбираем объекты. Аукционы, убежден, проведем максимально публично.
Какова степень готовности участков, которые поступят на тендер?
По требованию мэра, такие участки должны быть поставлены на кадастровый учет, иметь акт разрешенного использования. Одним словом, это готовый продукт - достойный, упакованный.
Правда ли, что после вступления в силу 214-го закона о долевом строительстве в столице не продано ни одной площадки под жилую застройку?
Этот закон ввел очень большие ограничения на привлечение средств соинвесторов. Несколько инвестконтрактов с соблюдением его норм все-таки состоялось. Хотя инвесторы, насколько я знаю, нашли возможность обойти некоторые положения 214-го. Сейчас к закону готовятся поправки, поскольку он фактически запретил привлечение заемных средств. Понятно, что это было связано с обманутыми дольщиками. Сейчас маятник качнулся в другую сторону, и будет найдена золотая середина.
Сколько город заработает на аукционах по продаже имущества до конца текущего года?
Порядка 14 млрд руб от продажи недвижимости и пакетов акций.
Насколько эффективной можно считать меру по замене инвестиционных торгов земельными аукционами?
Эту тему мы сейчас обсуждаем с ДЭПРом. Она очень сложная, у каждого своя правота. Наши коллеги считают, что договор аренды земли надо заключать вместе с инвестиционным договором. Это позволит избежать долгостроя. Достаточно справедливые аргументы, хотя мы считаем, что человек, вложивший большое количество средств, сам экономически заинтересован, чтобы построить объект как можно быстрее. Наш аргумент: тот, кто купит на земельном аукционе участок с готовой градостроительной документацией, не будет связан с сумасшедшей бюрократической волокитой по заключению инвестиционных контрактов и построит объект в полном соответствии с тем, что предписала Москомархитектура.
Пока мы дискутируем: есть плюсы и минусы в каждом из вариантов. Страшного в этом я ничего не вижу.
Какими будут ставки аренды земли после возможного перерасчета кадастровой стоимости? Будут ли сохранены льготы для каких-либо организаций и предприятий?
Система льгот, система поддержки приоритетных видов деятельности будут сохранены. Что касается аренды земли, мы принципиально согласовали с ДЗР (департаментом земельных ресурсов - ИФ) формулу, по которой изменение кадастровой стоимости земли не повлечет резкого роста ставок. Мы предложили механизм, ограничивающий этот рост не более чем на 10%, то есть, условно говоря, не выше уровня инфляции.
В следующем году мы не ухудшим арендные условия ни для кого. Кроме того, мы посмотрим более внимательно систему поддержки и, возможно, модернизируем ее. В целом, поддержка реального сектора экономики, наукоемких и инновационных производств будет сохранена.
Город стоит на позиции: сдавать землю в аренду выгоднее, чем продавать. Эта позиция неизменна, или есть варианты, когда предпочтительнее продавать в собственность уже застроенные участки?
Есть закон о продаже земли в собственность, который мы будем исполнять. Для этого нам необходимо принять ряд городских законов и нормативных документов. Никаких административных барьеров для продажи земли в собственность не будет! Возникнет, конечно, проблема техническая, когда поступит огромное количество заявок, но мы постараемся выстроить максимально эффективную систему.
Мы готовы продавать землю, исходя из той формулы, которая была заложена: если ты сохраняешь производство, попадаешь под 20% от кадастровой стоимости, если хочешь реализовать коммерческий проект, перепрофилироваться и спекулировать землей - плати коммерческую цену. Это абсолютно правильно. Если бы сохранилось формула - 20% для всех, так называемые бизнесмены скупили бы землю, выгнали бы всех к чертовой матери с работы и перепродали эти участки. Город никому не позволит это сделать.
