Президент Leon Building Дмитрий Октябрьский: Блицкригами мы не занимаемся.

18 декабря 2007, 10:50

Президент Leon Building Дмитрий Октябрьский признался "Интерфакс-Недвижимость", что при сетевом подходе компания получает наилучшее "входное" решение и имеет больший "выхлоп" на выходе.

Группа компаний Leon выбрала развитие именно сетевого девелопмента торговой недвижимости. Дмитрий Юрьевич, в чем Вы видите плюсы такой стратегии и каковы перспективы развития в этом сегменте?

Во-первых, региональный рынок еще очень сильно отстает по развитию торговой недвижимости в целом и, в частности, по торгово-развлекательным центрам — поэтому на этом рынке нам интересно работать нас уже накоплен достаточный опыт, а опыт в этом бизнесе неоценим, так как этот рынок в России довольно молодой — ему максимум семь лет.

Вторая причина выбора сетевого девелопмента заключается в том, что количество объектов в девелоперском бизнесе имеет большое значение. При сетевом подходе вы получаете наилучшее "входное" решение и имеете больший "выхлоп" на выходе, также вы значительно минимизируете определенные затраты. В частности, автоматически сокращаются внутренние расходы — ведь если вы строите один или два торговых центра вы как управленец тратите абсолютно столько же времени, поскольку используется одинаковая технология строительства, меняется только масса "раствора", который вы перемешиваете.

Почему Вы ушли из компании "МАРТА" и выбрали этот бизнес?

Мне всегда было интересно реализовывать разные проекты, а не сидеть на одном месте. Девелопмент как раз и предоставляет такую возможность.

Невозможно было "отпочковаться" с этим проектом и в то же время быть полностью независимым.. Сложно быть капитаном на разных кораблях и бегать по мостику с судна на судно. Мне пришлось выйти из всех остальных бизнесов, чтобы полностью отдаться собственному.

Вы строите ТРЦ двух форматов: 25-25 тыс. кв. метров и 50-60 тыс. кв. метров. Почему выбрали именно такие форматы?

Мы не изобретаем велосипед: из уже существующих форматов ТЦ мы выбрали наиболее приемлемые, на наш взгляд, форматы для регионов. Тем не менее, каждый наш торговый центр индивидуален в архитектурном плане. Мы не возводим идентичные "коробки", как METRO или Auchan.

Разные проекты стимулируют команду. Это инновации, новые трудности и постоянная наработка опыта. Возьмем, например, ту же сеть "МЕГА". Она строится по определенным принципам — это довольно стандартизированная концепция, их сооружения не блещут архитектурными изысками . Наши ТЦ размещаются в основном в центре или в черте города, поэтому они должны вписываться в окружающую архитектуру. Здесь нужно учитывать даже такие нюансы, как цветовые решения по оформлению здания для разных климатов.

Мы осознаем, что через пару лет компания будет в плотной конкурентной среде, и выигрывать будут ТЦ, которые делали профессиональные команды. Потребители станут выбирать среди конкурентов, и здесь главное не ошибаться и создавать сейчас ТЦ, который будет конкурентным и через несколько лет.

Почему Вы не выступаете под единым брендом, как это делают многие сетевики?

Если бы у нас были типовые ТЦ, то, возможно, было бы логично называть их одинаково. Но я считаю, что сегодня уже стало престижным иметь свое оригинальное название. ТЦ с повторяющимися именами становятся как бы поточными, получается не штучный товар, а что-то вроде McDonald‘s.

Я уверен, что в ближайшем будущем покупатели будут стремиться к индивидуальности и эксклюзивности даже при совершении покупок.

Будет ли постоянный пул арендаторов ваших торговых центров? Какие вы видите преимущества такого развития?

Безусловно, в развитии сетевого девелопмента удобнее идти вместе с одним пулом арендаторов. Однако здесь есть свои нюансы управления ТЦ: пул нужно очень четко отбирать не только с учетом заработных плат, общего социально-экономического состояния города, но и рассматривать существующих и возможных конкурентов.

Поэтому не всегда возможно полностью повторять пул от одного ТЦ к другому — нужно "размывать" арендаторов и не создавать внутреннюю конкуренцию. Кроме того, для интереса покупателей нужно периодически проводить ротацию арендаторов, менять экспозицию. Торговый центр — это живой организм, и ему необходимо постоянно бороться за жизнь, за клиентов.

Какие основные тенденции в развитии сетевого девелопмента наметились в этом году?

Во-первых, в сетевой девелопмент торговой недвижимости пришло очень много новых игроков. По- моему мнению, в этом году появилось наибольшее количество новоявленных девелоперов. Слово "строитель" на отечественном рынке просто пропало — теперь каждый называет себя девелопером.

Вторая тенденция: за небольшой период жизни девелопмента торговой недвижимости мы услышали новые суммы выхода на рынок — миллиардом долларов сейчас уже никого не удивишь. Суммы заявляются гигантские, девелоперов много, а профессионалов очень мало. На мой взгляд, это достаточно негативно влияет на рынок — земля, условия входа в регионы дорожают сказочно.

Скорее всего, большая часть заявленных новыми игроками в этом году проектов не будет реализована. В данном случае одного желания недостаточно, многим этого не позволит сделать непрофессиональный подход. Новоявленные девелоперы не понимают, с какими проблемами они столкнуться при реализации своих планов, и мало представляют, как их решать. В любом случае, через 2-3 года мы увидим, как будут работать эти ТЦ.

На отсутствие профессиональных кадров сетуют многие ваши коллеги. Это действительно серьезная проблема?

Да, безусловно. Строится в России много, а кадров практически нет. На данный момент нет ни одного факультета, даже профессиональных курсов, где бы преподавали девелопмент. Нам самим приходится взращивать кадры. Я думаю, что сплоченная профессиональная команда и будет тем конкурентным преимуществом, которое будет отличать успешные компании от общей массы.

Может ли как-то повлиять международный кризис на рынке заемных капиталов на реализацию намеченных планов?

На новичках это может отразиться. Я думаю, что дело даже не в количестве капиталов у компаний, а в том, что они не знают, как их правильно потратить. Пока многие компании только объявляют о грандиозных планах, но результатов еще не видно.

Возникают ли сложности у Группы компаний Leon при получении кредитов?

Нет, сложностей никаких нет. Если говорить о рынке в целом, то был какой-то временной "провал", пока банки осознавали, как себя вести и как на них отразится кризис. Я думаю, что компаний с большим опытом и с уже успешными реализованными проектами, эти проблемы не коснутся.

Нас не пугает сложившаяся ситуация. Сложно спрогнозировать ее развитие, но уверен, что у сложившихся компаний, работающих в этом бизнесе, проблем не будет и в дальнейшем.

Какими вы видите перспективы развития сетевого девелопмента в России?

У этого сегмента рынка большие перспективы. В следующем году не только наша компания, но и у большинство девелоперов, будет активно строить и реализовывать проекты, заявленные ранее. В 2009-2010 годах будет массовое открытие ТЦ во всех регионах страны. Я думаю, что после этого можно будет увидеть сформировшийся рынок и сделать соответствующие выводы о нем.

Но на сегодняшний день ситуация далека от совершентства, особенно это касается публичности компаний по заявленным проектам: все пытаются утаить информацию по строительству, идет борьба за выход на новые рынки.

Сейчас игроки рынка приходят к мнению, что утаивание информации о планах развития ни к чему хорошему не приводит и даже создает взаимные проблемы, так как часто появляется два ТЦ напротив друг друга, что составляет существенную конкуренцию и мешает бизнесу. Мы всегда раскрываем информацию о проектах и не делаем из этого тайны.

Какие планы у компании на ближайшее будущее?

На данный момент у компании в работе находится около 400 тыс. кв. метров. Это пять проектов в различной стадии и объемом инвестиций около $600 млн. В 2008 году мы планируем удвоить эти объемы. Сейчас мы набираем площадки под будущие проекты, на которых мы сможем реализовать порядка 500 тыс. кв. метров. У нас нет цели бравировать цифрами, мы заявляем реальные планы.

После ввода миллиона квадратных метров компания выходит на новый уровень развития, к ней появляется интерес у инвесторов и финансовых структур. Мы работаем не просто ради того, чтобы заработать деньги, чтобы вкладывать в развитие. "Движение — жизнь" — это один из принципов компании, ведь девелоперский бизнес умирает, если происходит застой в развитии.

Вы планируете продавать свои ТРЦ?

Будем ли мы продавать свои ТЦ, я пока не отвечу. Не буду лицемерить: ТЦ — это обычный предмет, который можно купить или продать. Мы можем продать и бизнес, и ТЦ, если будет адекватная цена.

За сколько Вы готовы продать свой бизнес?

За бизнес со всеми проектами 100 млрд евро меня вполне устроит (смеется). Цена так цена… Ко всему надо подходить с юмором, без него никак нельзя.

Мы строим хорошие центры, хотим выдать качественный и долгоиграющий продукт. Наши ТЦ будут окупаться и давать нам хороший доход.

Чем Leon занимается еще, кроме девелопмента ТРЦ?

У нас есть управляющая компания LEON Management, которая на данный момент управляет не только нашими, но и другими ТЦ. Мы также занимаемся консалтингом. Все это сопутствующие сегменты нашего бизнеса. Мы планируем сами управлять нашими ТЦ, а также брать в управление и другие, где нет профессиональных управленцев.

Думаю, что количество центров в управлении в ближайшее время увеличится. Конкуренция на рынке будет усиливаться, и владельцы уже осознают, что нужно спасать и делать свой бизнес более эффективным, они будут обращаясь к профессионалам.

Расскажите о планах развития Вашей компании на ближайшее будущее?

В 2008 году мы начинаем активно работать над площадками, которые уже получили. В этом году мы уже начали развивать участки в Томске, Туле и Волгограде.

В Томске мы планируем построить ТЦ площадью 80 тыс. кв. метров в две очереди. Мы рассчитываем закончить проектирование и получить всю разрешительную документацию в ближайшее время, чтобы приступить к реализации проекта весной 2008 года.

Наш ТЦ "Алтай" в Барнауле в следующем году пройдет реконцепцию. На данный момент он самый большой в Алтайском крае и самый популярный в городе. Но в ближайшее время мы прогнозируем появление более качественных центров, поэтому не будем ждать этого момента, а проведем реконцепцию, чтобы ТЦ не потерял своей конкурентоспособности и привлекательности.

В начале следующего года у компании будут еще три земельных участка, под которые мы уже разрабатываем проекты. Девелопмент — это постоянный процесс, если компания не берется за следующий проект, она умирает.

В 2008 году мы начнем проектировать и инвестировать еще в 3-4 проекта. До конца года мы рассчитываем получить всю разрешительную документацию и в 2009 году выйти на стройплощадки.

У компании нет цели "упираться" только в девелопмент торговой недвижимости. Могут появиться другие направления. Сейчас нам предлагают заняться девелопментом жилых и спортивных сооружений. Я не исключаю и такое развитие.

Компания также планировала строить за рубежом, но, чтобы не сбавить темпы реализации проектов в России, мы решили повременить с этими планами. Блицкригами мы не занимаемся.

Вы планируете строить в столице?

Мы идем в регионы и не планируем развиваться в Москве. Я не отказываюсь от реализации проектов в столице, но я не вижу здесь ликвидные земельные участки за адекватные деньги.

Куда вы дальше думаете развиваться?

Мы изучили уже много городов, и нам интересны Омск, Красноярск, Иркутск, Новороссийск, Воронеж, Ярославль, Челябинск, Н. Новгород и другие. Сейчас мы работаем в этом направлении.

Возникают ли проблемы с местными властями?

К сожалению, местные администрации не понимают, что не надо продавать все участки под под ТЦ. Администрация должна регулировать и думать не только о показателях покрытия города торговыми центрами и объемах инвестиций, но и в целом представлять направление развития города. Где, сколько и что будет построено, чтобы контролировать этот процесс.

Основная проблема — приобрести участок, подходящий под наши проекты.

Безусловно, земельные участки есть, но не все они подходят для нашего бизнеса. Некоторые участки, например, в центре Перми, продают по $5 млн за га. Это безумно дорого, при этом Пермь — это не Москва и даже не Московская область. Многие девелоперы активно пытаются войти в регионы, чиновники видят интерес компаний и пытаются максимально накручивать цену на земельные участки.

Контролировать этот процесс крайне тяжело. Нормальные фонды и инвесторы пытаются купить земельные участки с уже оформленными документами, так как банки выдают вам деньги, если у вас уже есть разрешение на строительство.

Без него не выдают, поэтому покупка земельного участка — это всего лишь малая часть айсберга. Во многих городах совершенно "убитые" коммуникации, которые не позволяют построить крупный ТЦ даже при наличии подходящего участка. В данном случае придется потратить сумму в десять раз больше, чем стоимость участка, чтобы подвести туда какую-нибудь трубу. При этом девелопер часто может получить ТО по участку только после получение права собственности на него, а это всегда большой риск.

Вообще, самое рисковое и сложное в этом бизнесе — найти подходящий участок, получить всю разрешительную документацию и подвести коммуникации. Строительство — это уже технический момент, определяется стоимость кв. метра и компания выходит на площадку.

В какие города Вы идти не готовы?

Проанализировав различные рынки, мы думаем, что строить в Москве, Казани, Новосибирске, Якутске, Северо-Двинске и Благовещенске мы пока не планируем. Однако если появятся ликвидные участки за адекватные деньги, то не исключаем такой возможности.

Вы ранее заявляли о планах развития складского бизнеса. Как компания продвигается в этом направлении?

На мой взгляд, логистика и складская недвижимость не могут развиваться без конкретного оператора, потребителя. То есть девелопер, занимающийся этим сегментом рынка, должен в первую очередь иметь клиента.

Мы планируем входить в те города, где уже развиваем проекты торговой недвижимости. Строя сеть, мы понимаем, в чем нуждаются операторы в конкретных городах, в каких логистических центрах. Видя их потребности, мы сможет построить под и них склад. Арендатор получает услугу по складированию и место в торговом центре. В данном случае складской бизнес — обеспечивающий сервисный бизнес для развития сети.

Но пока мы это направление не развиваем. Один наш торговый центр площадью 80 тыс. кв. метров, например, в городе в Томске не требует крупного склада, а такие объемы нам не очень интересно строить. Набирать же местных операторов, у которых своя складская идеология — селиться на старых некачественных площадях — не имеет смысла. Пока город не подрастет до этого уровня, нам там делать нечего.

Недавно ГК Leon подписала договор о строительстве сети дилерских центров с "Автомиром". Чем вам интересно сотрудничество с ними?

У нас уже наработана целая база различных участков, которые не подходят для развития наших проектов, но могут быть интересны, например, для реализации проектов компании "Автомир", поскольку им необходимы участки с иными характеристиками.

Так же и у "Автомира" есть попадания в крупные участки, которые они сами освоить не смогут, и мы им интересны как партнеры. Кроме того, они могут выступать дополнительным оператором, своего рода "магнитом" потенциальных покупателей для нашего торгового центра. Сотрудничая с ними, мы также укрепляемся как компания, занимающая консалтингом и брокериджем.

А на коллекционирование автомобилей время остается?

Коллекция развивается и думаю, что в дальнейшем коллекционирование должно вылиться в музейную деятельность. Сейчас это некая общественная нагрузка, которая начиналась как собственное хобби.. В конце концов, зачем зарабатывать деньги, если их не тратить!?

Информация

Группа компаний Leon специализируется на девелопменте, строительстве и управлении торговой недвижимостью в российских городах численностью населения от 300 тыс. чел. В Группу входит три компании — LEON Group, LEON Building и LEON Management. На данный момент группа реализует проекты по строительству крупноформатных торговых центров в Туле, Волгограде и Томске, а также владеет крупнейшим в Алтайском крае действующим торговым центром "Алтай" (63 тыс. кв м). Намерена создать сеть крупноформатных ТРЦ и складских комплексов на территории России.

Беседовал Сергей Велесевич


Горячие
темы

Курс валют

USD

92,26

- 0,33

EUR

99,71

- 0,56

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

272,166
($2,975)

Курс валют

USD

92,26

- 0,33

EUR

99,71

- 0,56

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

272,166
($2,975)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

20,973,000
$227,325

-0.077%

%

Подписка