О ситуации в сегменте дорогого жилья Москвы нашему корреспонденту рассказывает партнер компании IntermarkSavills Александр Шаталов.
Эксперты рынка жилой недвижимости констатируют завершение стагнации и начало нового витка роста цен на квартиры в столичном регионе. Каковы, на Ваш взгляд, причины роста?
С моей точки зрения, текущий рост цен на недвижимость, в первую очередь, объясняется остающимся дисбалансом между спросом и предложением, высокой инфляцией в России и нестабильностью доллара.
Объемы нового строительства не растут, а большая часть построенного не поступает на рынок, так как это социальное жилье.
Предсказываемый кризис рынка недвижимости в Москве так и не состоялся - многие, кто откладывал покупку недвижимости до понижения цен, бросились покупать, понимая, что цены в хороших объектах только растут. Возник дополнительный отложенный спрос.
Среди причин роста цен на недвижимость аналитики называют также увеличение роста заемных средств как следствие мирового финансового кризиса, увеличение себестоимости строительства, сокращение рынка предложения. Вы с этим согласны?
К постоянному увеличению себестоимости строительства ведет высокая инфляция. Это и является дополнительным фактором роста стоимости жилья. Что же касается кризиса на мировых рынках, то, как это ни парадоксально, он оказывает противоречивое влияние на цены на московском рынке жилья. Для любого более-менее развитого и устоявшегося рынка недвижимости, мировой финансовый кризис оказывал бы понижающее давление на цены.
Логика следующая: иностранные банки озабочены своими проблемами и ограничивают объем денежных ресурсов, представляемых банкам других стран.
У последних снижается возможность заимствовать дешевые средства за рубежом и, как следствие, они перестают кредитовать застройщиков (или не кредитуют их в полном объеме).
Для России это означает, что застройщики вынуждены рассчитывать все больше на собственные силы, а, значит, время от времени будут делать "спецпредложения" и возвращаться к ситуации, которая была несколько лет назад, когда ранние этапы строительства финансировались за счет предпродаж по инвестиционно-привлекательным ценам.
Уникальность же московского рынка недвижимости в том, что кризис ликвидности может привести к задержке реализации крупных проектов нового строительства, что на фоне неудовлетворенного спроса будет приводить к дальнейшему росту цен.
На каких сегментах столичного рынка жилья в большей степени скажется это давление?
На практике оба этих противоречивых фактора, полагаю, больше всего скажутся на наиболее массовом коммерческом жилье - жилье бизнес-класса. Дело в том, что в дешевом сегменте очень много социального жилья, а дорогое жилье существует по своим законам.
Так что, скорее всего, в сегменте бизнес-класса будут удлиняться сроки строительства. И в процессе строительства будут наблюдаться сильные изменения цены.
Старт у строительства крупных объектов может быть медленный - застройщики привлекают средства от населения на строительство по инвестиционно привлекательным ценам, но не торопятся строить, а по мере строительства очень сильно поднимают цены, выходя на среднерыночный уровень.
Для полноты картины также необходимо отметить, что рынок жилой недвижимости достаточно инертен и влияние ситуации на финансовых рынках начинает ощущаться в сфере недвижимости с существенным лагом (6-12 месяцев). При этом реакция рынка жилой недвижимости на ситуацию на финансовых рынках не так "остра" и прямолинейна. Так, в 1998 году доллар резко вырос в 2,5-3 раза, а цены на квартиры в долларах при этом снизились всего на 30-40%.
Еще одна особенность российского рынка в том, что национальная экономика уже 2-3 года живет по своим "ненормальным" законам, что обусловлено притоком нефтедолларов. Наша инфляция в 3-3,5 раза выше, чем в США и Евросоюзе, при этом обменный курс доллара снижается, евро - не меняется.
То есть в какой-то мере мы защищены от кризиса на финансовых рынках, пока сохраняются высокие цены на нефть и прочее сырье. Если эти цены резко снизятся в результате финансового кризиса, то российской экономике в целом и рынку жилой недвижимости в частности будет плохо: высокая инфляция, снижение инвестиций в строительство, снижение доходов населения, и как следствие - снижение спроса на недвижимость.
С какими квартирами в Москве сейчас совершается большее количество сделок?
Думаю, это сегмент жилья бизнес-класса (с диапазоном цен от $4500 до $6000 за кв. метр). Более дешевое жилье поступает на рынок в ограниченном количестве, и большая его часть распределяется по социальным программам. По приблизительным оценкам, это около 60-70 % всего первичного рынка.
Что можно посоветовать потенциальным покупателям жилья, наметившим приобретение недвижимости на весну-осень 2008 года?
Универсальных рецептов и рекомендаций не существует - все зависит от мотиваций покупки, сегмента покупаемого жилья и, если идет речь об инвестировании, то инвестиционной стратегии, сроков инвестирования и объема заемных средств.
Если речь идет о покупке для проживания со средне-долгосрочным горизонтом, я не вижу причин для беспокойства. Даже если будут какие-либо краткосрочные колебания или коррекции рынка жилья в связи с общей волатильностью всех рынков в целом или неожиданными негативными последствиями для экономики (например, в случае маловероятного падения цен на сырье), то в долгосрочной перспективе недвижимость отыграет любую такую коррекцию и продолжит рост.
Для покупателей дорогого сегмента недвижимости в 2008 году появятся очень интересные предложения по концепции и качеству (как в рамках крупных проектов, таких как "Парк Сити", "РТИ Каучук", так и в рамках клубных домов). Однако, уровень цен на них будет только расти и, по ряду объектов, может вплотную приблизиться к самым дорогим лондонским аналогам.
Есть ли смысл покупать недвижимость с целью последующей перепродажи?
Спекулянтам лучше играть собственными, а не заемными деньгами, на случай, если перепродажа купленных объектов займет больше времени, чем они предполагали. Инвестиционно привлекательные предложения, по-прежнему, есть, но в связи с общим ростом цен сроки экспозиции объектов зачастую удлиняются.
В целом недвижимость остается хорошим товаром для среднесрочных вложений, который гарантирует, по крайней мере, защиту от инфляции, что особенно актуально на фоне очень нестабильных рынков валют и фондовых бирж.
Как быть тем, кто сейчас решился на ипотеку?
Ключевой принцип здесь: "Не уверен - не бери в долг".
Если же покупатель трезво взвесил свои силы и решился на ипотеку, лучше не ждать, а действовать сейчас - в ближайшей перспективе ставки кредитования могут еще повыситься.
Проблемы с ликвидностью на внешних рынках, резкое ограничение возможности заимствований за рубежом для российских банков уже привели к коррекции ставок по ипотечным кредитам - они выросли в среднем на 1-2%.
В ближайшей перспективе эта тенденция сохранится, поэтому лучше брать ипотеку сейчас.
Важно, чтобы в договоре была учтена возможность досрочного погашения ипотечного кредита, чтобы в будущем, если ставки начнут снижаться, была возможность рефинансировать его.
Стоит ли сегодня строить планы по приобретению недвижимости за рубежом?
В последнее время мы отмечаем значительное увеличение интереса российских инвесторов, ранее отдававших предпочтение сугубо российскому рынку недвижимости, к зарубежным рынкам.
Наши соотечественники всегда покупали за рубежом, однако, очень часто ключевыми мотивами было удовлетворение собственных нужд, и только во вторую очередь инвестиционные цели.
В такой ситуации нет ничего удивительного. Если ранее московский рынок недвижимости из года в год давал гарантированный прирост стоимости жилья 30%-40% и более, то прошлогодняя ситуация (когда произошло замедление роста стоимости жилья до уровня, сопоставимого с инфляцией, и наблюдалось увеличение сроков экспозиции подорожавшего жилья), привела к корректировке инвестиционной стратегии многих инвесторов.
Многие из них обращают внимание на зарубежные рынки, в первую очередь на страны восточной Европы, недавно вступившие в ЕС, экономики которых все больше интегрируются в единую европейскую систему. В частности, одной из очень интересных стран для инвестиций остается Болгария, которая присоединилась к ЕС 1 января 2007 года.
Раньше основной интерес представляла недвижимость в южной черноморской зоне, Теперь, когда цены за последние несколько лет выросли там более чем в 2 раза, основной интерес представляет недвижимость в Софии, Варне и в северной прибрежной зоне, где цены пока еще находятся на уровне порядка 850 - 1300 евро за кв.метров и имеют очень хороший потенциал роста.
Дополнительным стимулом для инвестирования в Болгарии является также возможность получить право на постоянное проживание в стране в случае инвестирования более $500 тыс., что в контексте ожидаемого предстоящего вступления Болгарии в Шенген в ближайшие годы имеет особое значение.
Если говорить о рынке недвижимости США, то, на мой взгляд, негативные тенденции будут продолжаться в этом секторе еще достаточно продолжительное время - 1-2 года. Сейчас еще рано говорить о том, что американский рынок достиг дна и пора покупать недвижимость. Оговорюсь, что это утверждение справедливо в большей степени для массового рынка жилья, рынок эксклюзивного дорогого жилья всегда живет по своим законам. На любом рынке всегда есть уникальные единичные объекты, которые будут только дорожать.
В каких зарубежных странах наши соотечественники сейчас предпочитают обзаводиться недвижимостью?
Покупатели из России и стран СНГ - желанные гости на любом иностранном рынке жилья. Так, в Дубае, по оценкам некоторых застройщиков, на долю русскоговорящих покупателей приходится до 25% всех сделок. При этом совокупная стоимость всех покупок доходит до 40-50% общей стоимости проектов. Другими словами, русскоговорящие покупатели приобретают самое дорогое и качественное жилье.
То же самое происходит практически на всех рынках. Так, на южных черноморских курортах Болгарии цены в некоторых объектах уже дошли до 3,500 - 5,000 евро за кв.метр - на этом уровне интерес иностранных покупателей практически отсутствует, а российские клиенты покупают. Если говорить про Лондон, да и Великобританию в целом, русскоговорящие покупатели также тяготеют к самому дорогому и престижному жилью. Самые популярные районы в Лондоне у русских - Knightsbridge, Chelsea, Belgravia, Regents Park, Hampstead, Kensington.
В 2007 году покупатели-иностранцы заключили 56% от всех сделок с недвижимостью Лондона, стоимостью выше 4 млн фунтов стрелингов. 11% из них - индийского происхождения, 6,5% - из России. Число сделок дороже 5 млн фунтов увеличилось на 41% за прошлый год. Треть этих сделок стоила более 10 млн фунтов, а более половины (53%) были заключены в районах Челси, Найтсбридж и Белгрейвия.
Какой оборот у Intermarksavills?
По нашим собственным оценкам, по объему продаж мы входим в 3-5 ведущих компаний сегмента дорогого жилья и являемся лидером по объему услуг на рынке консалтинга для застройщиков.
Если же говорить о предложениях зарубежной недвижимости, компания IntermarkSavills имеет возможность предлагать своим клиентам практически всю базу предложений английской компании Savills - самого крупного игрока на английском рынке дорогой недвижимости.
У Savills обширная партнерская сеть за рубежом, через которую приходят также объекты и в других странах, представляющих наибольший интерес для состоятельных российских покупателей - в первую очередь, таких как Франция, и, более узко, южный берег Франции. Оборот компании не раскрывается.
Каковы стратегические планы компании на российском рынке? Какую долю рынка планируете занять?
Стратегические планы на ближайшие 1-2 года - открытие ряда региональных офисов, в первую очередь, в Сочи и Санкт-Петербурге. В дальнейшем планируем также выход и на рынки ближайших стран бывшего СНГ - на Украину и в Казахстан.
Кроме того, мы планируем создать совместные структуры по продаже жилья с несколькими застройщиками, которых мы консультируем по крупным жилым проектам.
Как Вы оцениваете сегодня ситуацию на рынке риэлторских и консультационных услуг в России? Насколько этот рынок цивилизован? Каковы его перспективы?
Конкуренция очень высокая, однако, качество услуг и профессиональный уровень многих игроков оставляют желать лучшего. Особенно это касается рынка консалтинговых и маркетинговых услуг в сравнении с тем, как эти услуги оказываются за рубежом. Рынок жилой недвижимости никогда не считался высокопрофессиональным, предполагалось, что на нем может работать кто угодно, без специального образования и подготовки.
С появлением на рынке жилья крупных проектов и, особенно крупных дорогих проектов нового поколения, и с обострением конкуренции за самого придирчивого покупателя, резко повысился спрос на услуги профессионалов-риэлторов, маркетологов и консультантов.
Цена ошибки застройщика повысилась многократно. Поэтому все чаще застройщики готовы привлекать профессиональных консультантов, в то время как раньше они, зачастую, полагались преимущественно на собственные силы. Пока на рынке очень сильный кадровый голод, но спрос рождает предложение.
В ближайшие годы, я думаю, рынок будет становиться все более цивилизованным и профессиональным, будет большой приток на российский рынок специалистов из-за рубежа.
Чего, на Ваш взгляд, не хватает российскому бизнес-сообществу рынка недвижимости сегодня?
История современного российского рынка недвижимости насчитывает от силы 15 лет, при этом почти все это время он развивался как рынок продавца. Застройщики могли совершать серьезные девелоперские ошибки, но безудержный рост рынка позволял их нивелировать.
Но ситуация меняется, требуется более глубокий анализ профиля потребителей и его предпочтений, а здесь рынок сталкивается с огромной проблемой - отсутствием прозрачности рынка. Статистика реальных сделок и статистика реальных доходов населения - это бесценная информация, без которой рынок не может развиваться.
