Расхожая фраза "увидеть Париж и умереть" сегодня не столь актуальна. Гораздо более оптимистично звучит: "Купить себе кусочек Франции". Недаром парижане шутят, что скоро на Елисейских полях будут говорить по-русски.
О предпочтениях российских покупателей французской недвижимости обозревателю "Интерфакс-Недвижимость" рассказал адвокат Парижской коллегии адвокатов, Управляющий партнер парижского офиса компании International Legal Counsels PLLC Александр Колосовский.
Часто ли россияне (а также жители других стран) приобретают недвижимость во Франции?
Есть разные мнения относительно присутствия иностранцев во Франции. Но как говорится, статистика всегда права. А согласно статистике, примерно 12% в том же Париже приходится на долю иностранцев. В этих 12% есть большая доля россиян.
В Париже уже начали шутить, что звуковой фон Елисейских полей скоро будет русскоязычным. Потому что очень многие граждане СНГ покупают квартиры в районе Елисейских полей, Триумфальной арки, Эйфелевой башни.
Вообще, основные иностранные покупатели недвижимости во Франции – это россияне и англичане. Также присутствуют и богатые покупатели из Китая.
Они покупают недвижимость для собственного проживания или с инвестиционными целями?
Сейчас недвижимость во Франции не подвержена таким колебаниям, как во многих других странах. Но, естественно, в целом стоимость недвижимости растет. Поэтому, можно говорить и о наличии инвестиционных сделок.
Сегодня можно утверждать, что правильно поступили те, кто вкладывал во французскую недвижимость в период с начала 2000 по 2003 годы. Сейчас, перепродавая свою недвижимость, они могут получить выгоду от 100 до 200%.
Трудно ли иностранцу взять во Франции кредит под покупку недвижимости?
Практика выдачи кредитов нерезидентам во Франции появилась не очень давно. Максимум полтора года назад.
Как правило, речь идет о среднестатистическом покупателе, у которого нет там бизнеса, который мог бы предъявить банку свои банковские счета, проводить через него оплату и т.п.
Я бы не сказал, что сам процесс получения кредита довольно простой. Дело в том, что иностранцам предъявляются практически те же требования, что и к французам
Согласно французскому законодательству, при полной ипотеке недвижимости оценивается финансовое состояние клиента, оценивается уровень его задолженности в целом – то есть берется показатель доходов и расходов всей его семьи за год. Берутся в расчет расходы на оплату за квартиру, если он сейчас снимает жилье, учитывается количество детей и среднестатистический уровень жизни.
Практика привлечения поручителей во Франции, в отличие от России, широко не используется. Все гарантии обычно требуются от кредитополучателя.
Иностранцу просто надо знать, куда обращаться по поводу кредита. Во Франции это примерно 5-6 учреждений. Если говорить о российских покупателях, то им гораздо проще ставить вопрос о получении кредита, уже имея открытый счет, например во французском банке "Сосьете Женераль", у которого есть офис в Москве. Для банка это вообще будет самая удачная ситуация, потому что для них будет доступ к сведениям о средствах клиента, и они смогут проверить его платежеспособность.
Какова средняя ставка по ипотечному кредиту во Франции?
В целом базовая ставка составляла до недавнего времени примерно 3,8 – 3,9%. Максимум - 4,1%, если клиент совершенно не знаком банку. При этом добавляются расходы, страховка, и общая сумма поднимается до 4,5–4,8%. Как максимум до 5%. Сейчас она поднялась до 6 % и, возможно, будет расти, учитывая условия на рынке кредитования.
Дело в том, что ставка кредита привязана к средней банковской ставке, которую устанавливает Центральный банк ЕЭС. Исходя из ставки Центрального банка ЕЭС, устанавливаются кредиты для кредитополучателя. Причем, эта ставка не повысилась даже во время последнего ипотечного кризиса в Америке. Лишь чуть позже ее несущественно подняли.
То есть на кредитовании во Франции американский кризис никак не отразился?
Кое-что изменилось. Раньше, например, можно было вести переговоры с банком, подав документы в 4 или 5 других банковских учреждений, и добиваться самой лучшей ставки на переговорах. То есть, говорить, что "вот там мне предложили это, там мне предложили то". Сейчас такая практика уже стала менее частой.
И для банков выдача подобных кредитов перестала быть доходной статьей, перестала им приносить деньги. Так что при наличии всех условий – уровень покупательской способности у людей не упал, недвижимость по-прежнему находится в продаже, есть некоторое замедление роста цен, и, может быть, стабилизация, есть достаточные гарантии, для того чтобы получить кредит – теперь банки, что называется, "поостыли".
Во-первых, потому что они начали более высоко оценивать степень риска. Во-вторых, выдача, кредитов, допустим, на миллиард евро в течение года перестала быть самоцелью для кредитного отдела определенного банка.
Это не значит, что стало невозможно получить кредит.
Но теперь во многом все определяется в зависимости от того, насколько приобретаемая заемщиком недвижимость будет представлять интерес для банка в плане дальнейшей перепродажи при невозможности погашения кредита.
Если россиянин покупает недвижимость во Франции без заемных средств, его могут поджидать какие-то сложности?
Во Франции любое приобретение недвижимости осуществляется только через счет нотариуса продавца. Других вариантов просто нет.
Еще примерно год назад автоматически все платежи из России оценивались критично и рассматривались как подозрительные.
Ситуация изменилась когда Российскую Федерацию убрали, в частности, из списка стран, перевод из любого банка которых оценивался подозрительно. Но это не значит, что ситуация сильно облегчилась. И сейчас многие покупатели говорят, что во избежание проблем они переводят деньги со своего счета в Сбербанке, Внешторбанке или Внешэкономбанке - то есть только из тех банков, которые хорошо известны во Франции.
Еще ситуация осложнилась в связи с тем, что в законодательстве ЕЭС появилась директива, которая касается контроля источника происхождения средств.
Раньше банковские учреждения ЕЭС были не обязаны иметь свой внутренний отдел по оценке происхождения средств. Сейчас это стало обязательным условием для существования банка и, начиная с 2008 года, практически все банковские учреждения стран ЕЭС обязаны были внедрить эту практику.
Помимо существовавшего ранее контроля происхождения средств нотариусом, дополнительно появилась эта внутренняя служба банков, которая всегда может затребовать огромное количество документов для контроля происхождения средств. Вплоть до того, чтобы покупатель доказал, что он выплатил налоги в своей стране. Это малоизвестная практика, но по своей работе мы с ней знакомы.
Как правило, внимание привлекают большие суммы. Скажем, сделки примерно до 0,5 млн евро они не особенно внимательно рассматривают.
При этом налоговые органы или органы по борьбе с организованной преступностью во Франции могут открыть расследование. И об этом расследовании они не будут рассказывать никому.
Если, например, нотариус продавца увидел, то состоялся какой- то перевод денег под какую-то покупку, он даже не будет об этом говорить своему клиенту. Он просто сделает определенную декларацию в эти органы, и они могут вернуться к этой же операции, подождав, когда она произойдет, через год или два.
Такие случаи бывают не каждый день, но они бывают.
Я не думаю, что этого стоит бояться, и думать, что Франция пытается напугать всех налогами и за всеми пристально смотрит, и что чуть ли не карательные меры существуют. Нет, просто это определенные правила игры, с которыми стоит считаться и, зная эти правила игры, можно вполне нормально работать.
Можете привести пример, когда покупателю из России отказали в приобретении недвижимости?
Случаи бывают разные. Некоторые препятствия могут возникать даже на этапе оплаты задатка. Например, в нескольких случаях у нас в практике было, когда даже само название банка автоматически вызывало подозрения у банка, нотариуса, и деньги, выплаченные в качестве задатка, были заблокированы. Были проблемы при выплатах из оффшорных зон.
В случае с названием банка – чем оно не понравилось?
Сам банк я не буду называть. Но если придумать похожее название по-русски, то там фигурируют слова "нефть" или "газ".
А что плохого в таком названии?
Во Франции считается, что если средства происходят из банка, который связан с нефтью, они неблагородного происхождения. Это если говорить культурным языком.
Каковы, на Ваш взгляд, основные недостатки сегодняшнего российского рынка недвижимости? Что о нем думают ваши клиенты из других стран?
Рынок недвижимости в России, на мой взгляд, парадоксален. Дело в том, если на него смотреть издалека, то, в принципе, все выглядит естественно – растет уровень состояния, появляются средства у людей, вполне нормально, что сильно дорожает недвижимость.
Но когда находишься в России, то становится видно, что многие объекты просто не стоят тех денег, за которые их продают. В первую очередь это связано с качеством недвижимости. Если брать центр Москвы или любого другого города, то недвижимость обычно старая, условия совместного владения таковы, что, в принципе, добиться согласия между жильцами сложно, подъезды и лифты не очень чистые.
Для европейцев с достатком это несколько непонятно. Небольшая квартира в центре Москвы может стоить 300-400 тыс. долларов.
В Париже на эти деньги можно купить квартиру, может, не в самом престижном районе, но, по крайней мере, в доме, в котором будет обеспечен минимальный уровень чистоты, удобств и т.п. И покупка квартиры за те же средства в Москве выглядит несколько парадоксально.
Но, с другой стороны, Москва – это экономический центр большой страны, в которой живет огромное количество людей. Москва не расширяется, а спрос постоянно растет. Вот и создается такой феномен.
Российский рынок можно считать перспективным для перепродажи купленного жилья. Но я скептически смотрю на рынок перепродаж. Сегодня человек, перепродавая недвижимость в Москве, например, не может купить себе недвижимость такого же уровня примерно в том же месте. Ему нужно уезжать из центра в другую часть города, и он может улучшить свою жилищную ситуацию, только сменив район проживания.
То есть, продавая недвижимость в Москве, можно заработать определенные средства, но практически невозможно поменять жилищную ситуацию, если нет дополнительного привлечения средств. Происходит это из-за того, что очень большой риэлторский процент, быстрый рост цен, рынок не насыщен – есть дефицит.
Иностранцы заинтересованы в покупке недвижимости в России?
Бывает, что у покупателей из Европы нет твердой уверенности в политической стабильности в России, в экономической стабильности рынка. Среднерыночная сильно подогретая цена внушает людям определенное недоверие. Вообще, тот факт, что иностранцы очень редко покупают недвижимость в Российской Федерации, тоже что-то означает, на мой взгляд. Значит, они оценивают вложения в недвижимость в России как определенный риск.
Но что поражает больше всего, так это сам характер проведения сделок. Например, большая часть сделок заключается за наличные.
В странах ЕЭС такая практика ушла в далекое прошлое. Принести $300 тысяч и положить их в какую-то ячейку в банк – это выглядит крайне дико для Европы. Это просто риск.
Еще есть такой нюанс. В той же самой Москве (я не знаю, как в других городах России), когда человек покупает квартиру в новостройке, он никогда не имеет право на участок, на котором этот дом построен. Ему принадлежат только стены. А среднестатистический срок жизни этих стен, если это блочный дом, очень непродолжителен. Во Франции недвижимость стоит 200-300 лет, и у владельца, так или иначе, останется право на эту землю.
Алексей Заблоцкий
