У компании "Метрополь-Девелопмент" амбициозные планы – создание VIP-курорта на острове Святого Марка в Черногории, строительство делового района " Метрополия" в Москве, освоение земель в Подмосковье, девелоперские проекты в Петербурге и во Вьетнаме, покупка отелей во Франции.
О планах, инвестициях и географии компании "Метрополь-Девелопмент" "Интерфакс-Недвижимость" рассказал ее генеральный директор Олег Король.
Важным событием нынешней весны стала выставка MIPIM-2008. Насколько удачной для вас была поездка в Канны?
MIPIM – главный смотр достижений мировой архитектуры, где собираются ведущие мировые компании, крупные инвесторы. Мы впервые участвовали в выставке подобного масштаба. Главной нашей задачей было заявить о себе как о крупных девелоперах, показать два масштабных проекта: "Метрополию" и "Остров Святого Марка". И оба эти проекта вызвали огромный интерес у бизнесменов, строителей, архитекторов как из Европы, как и из других стран.
Каковы источники финансирование проектов?
Очень часто те объекты, которые мы покупаем, требуют доработки. Например, юридической или проведения реконструкции. Мы покупаем объекты на собственные средства, а уже для дальнейшего развития проектов привлекаем заемное финансирование, например, банковское.
У нас есть финансовая компания, пул клиентов-инвесторов, которые готовы инвестировать в наши проекты.
Вы можете назвать своих партнеров?
Из глобальных – Сбербанк, Внешторгбанк, Собинбанк, ряд других российских банков. Работаем и с крупными западными кредитными организациями.
Банки предоставляют средства по схеме проектного финансирования – 30% на 70% плюс возможное рефинансирование денег на покупку.
Особое внимание при этом мы обращаем на юридическую сторону проектов. Существуют определенные правила, которые необходимо соблюдать, чтобы привести все в соответствие с требованиями банков по привлечению финансирования.
Если вы стремитесь к идеальным с юридической точки зрения документам, можно ли предположить, что "Метрополь Девелопмент" планирует выходить на IPO?
Мы рассматриваем такой вариант, тем более что проектов у нас много. Но, как Вы понимаете, это достаточно длительная и сложная процедура. Это во многом зависит и от решения наших акционеров.
На отчетность по МСФО перешли?
Пока нет. Но мы планируем некоторые проекты выводить как публичные, в частности, ту же "Метрополию", и без финансовой отчетности по международным стандартам не обойтись.
Если говорить о географии ваших проектов, сейчас большое внимание вы уделяете Вьетнаму. Почему?
Этот интерес не случаен. Во-первых, руководитель группы "МЕТРОПОЛЬ" Михаил Слипенчук является председателем Российской части Российско-Вьетнамского делового совета. Поэтому он имеет очень хорошее представление о рыночных перспективах этой страны.
Во-вторых, сегодня во Вьетнаме большой спрос на недвижимость: жилье, коммерческие площади. При себестоимости строительства квадратного метра жилья в Ханое около $1 тыс., его рыночная стоимость составляет $2,5-3 тыс., а в элитном сегменте – до $10 тыс. При этом качественных площадей в этом регионе явно не хватает. Именно поэтому сейчас мы начинаем активно работать на вьетнамском рынке недвижимости.
Можете назвать какие-то конкретные проекты?
Сейчас мы готовимся к покупке нескольких земельных участков во Вьетнаме. Кроме того, через Российско-Вьетнамском Деловой совет мы стараемся привлекать и другие российские компании в эту страну. Совет всячески содействует этому, помогая в налаживании деловых контактов с органами власти и различными местными бизнес-структурами. Нам важно найти точки соприкосновения для дальнейшей работы.
Что будет строиться на земельных участках во Вьетнаме?
На одном из участков будет построен крупный деловой центр. Плюс мы планируем создать несколько курортных и гостиничных проектов. Об объемах пока говорить рано. Все будет зависеть от того, сколько нам там разрешат построить.
Вы можете назвать предполагаемый объем инвестиций в эти проекты?
Это будут сотни миллионов долларов.
Есть ли у вашей компании какие-то активы во Франции?
В 20 минутах езды от Канн, в горах, мы купили небольшой отель на 18 номеров. Он в некотором смысле уникален. Построен в старинном "замковом" стиле. Каждый номер обладает абсолютной индивидуальностью. Потрясающий колорит и великолепный ресторан. Даже французы, когда приезжают туда, смотрят на все широко открытыми глазами.
Вообще у нас есть идея сделать целую гостиничную сеть, когда с побережья за 15-20 минут на машине можно будет легко добраться до уютного отеля. Не исключаю, что здесь будет задействована сербская компания "Путник", которая уже имеет ряд отелей на Балканах. В перспективе мы планируем создать сеть отелей по всей Европе. И концепция уже разрабатывается.
Управлять отелями будете сами?
Я думаю, наймем кого-то. Мы не специалисты в этой области.
На управление объектами на острове в Черногории тоже будете кого-то нанимать?
Через два-три месяца будет проведен тендер на выбор оператора гостиницы. Будем также искать инвесторов и оператора для управления мариной, которая станет главной "изюминкой" этого проекта. Я не исключаю, что будет создана управляющая компания для управления всем островом.
Кстати, как обстоят дела с "Путником"?
Честно говоря, "Путник" сейчас находится не в очень хорошем состоянии. Хотя, безусловно, мы провели определенную работу, погасили его долги, которые на момент приобретения компании более 20 млн. евро. Мы вывели компанию из кризиса и сейчас занимаемся оценкой бизнеса и разработкой концепции ее развития.
Это старейшая туристическая компания в Европе, созданная в 1923 году. Долгое время она была номер один на Балканах. Компания после развала Югославии и блокады Сербии просто не развивалась.
Чем можно объяснить такое внимание Черногории?
Побережье Черногории, в частности, Будва, – стремительно развивающаяся территория, где создается мощный туристический и деловой центр.
На Кипре, например, офисы крупнейших российских и международных компаний открываются они в основном именно на побережье. У Будвы, в этом плане, я считаю, огромные перспективы. Открываются офисы компаний - открываются новые перспективы.
Сейчас некоторые российские девелоперы активно работают над проектами в США. У вас есть виды на американский рынок? Может быть, планируете строить гостиницы в Майами?
Пока нет, наши планы гораздо ближе. В Европе и Азии у нас очень много интересных проектов.
А с ОАЭ планируете сотрудничать?
Мы внимательно изучаем этот регион. Безусловно, определенный интерес имеется, но о конкретных проектах в этой стране говорить рано. В мае наша компания примет участие в крупнейшей девелоперской выставке на Ближнем Востоке Cityscape Abu Dhabi 2008, где будут представлены проекты "Остров Святого Марка" и "Метрополия". Главная наша цель – показать эти проекты арабским девелоперам и, возможно, найти партнеров для их реализации. В Каннах многие инвесторы из ОАЭ проявили самое пристальное внимание и к "Метрополии", и острову Святого Марка.
Заключили с ними какие-нибудь соглашения?
Пока просто пообщались. Нужно все взвесить. Хотя понятно, что верхней планки для арабских инвесторов не существует, и это неоспоримый плюс для девелоперов.
Говорят, что проекты вроде "Метрополии" готовятся к запуску и в Петербурге. Вы как-то связаны с этими проектами в Северо-Западном регионе?
У нас есть партнеры в Питере, которые владеют перспективными участками. Мы общаемся на предмет развития этих территорий. На территории выводимого из города предприятия будут строиться офисы, гостиницы, жилье, выставочные и торгово-развлекательные площади. То есть действительно некий аналог "Метрополии". По крайней мере, масштаб такой же. Даже, пожалуй, площадь застройки больше. Однако об этом рано пока говорить – всё на стадии проработки.
А где располагается площадка?
Недалеко от Невского проспекта.
Офисные здания там будут высотными?
Ну, пока опять же рано говорить об этом. Необходимо пока понять ограничения по высотности.
А что это за партнеры в Санкт-Петербурге?
Собственно владельцы этого предприятия.
Привлекает ли вас Сочи?
Краснодарский край – интересный регион. Недавно была встреча с руководством края. Инвесторам предлагаются хорошие условия, крупные проекты. Мы пока смотрим, изучаем.
А какие у вас проекты в Бурятии?
В Бурятии у нас достаточно большая программа. В Улан-Удэ сейчас строится бизнес-центр класса "А" площадью 17,5 тыс. кв. метров. У нас гигантские для этого региона планы по строительству жилья - около 1 млн кв. метров.
Такой объем будет востребован?
В этом я не сомневаюсь. Во-первых, нам необходимо будет обеспечить жильем работников горно-обогатительных комбинатов, которые сейчас строит там группа "Метрополь". Во-вторых, будут решаться локальные социальные вопросы с расселением и переселением в регионе. Этим тоже будем заниматься мы.
У вас есть немалый земельный банк в Подмосковье. Что будет строиться там?
Да, наши земельные активы в Подмосковье составляют около 5 тыс. га. И значительная их часть весьма перспективна для развития. Например, участки по Киевскому, Щелковскому и Каширскому шоссе, участки в Солнечногорском районе.
Пока мы изучаем, как можно наиболее выгодно использовать эти участки. Большая часть земель – это земли сельхозназначения, и мы планируем поддерживать и развивать сельхозпроизводство. Также мы будем реализовывать программы по строительству доступного жилья и "Низкоэтажная Россия".
Вы продаете проекты на начальной стадии реализации?
Все зависит от эффективности, которую можно получить на вложенные средства. Мы заинтересованы в привлечении партнеров. Это могут быть и бизнес-партнеры, и управляющие компании.
У "Метрополь-Девелопмент" в портфеле есть нестандартные для рынка проекты?
Да, у нас есть такой проект - мы строим Московский центр боевых искусств на Варшавском шоссе. Это многофункциональный комплекс. 8 тыс. кв. метров займет сам центр (7 ковров, тренажеры, татами, большой зал на 1000 мест для проведения соревнований). Еще 50 тыс. кв. метров – это коммерческая (офисная и торговая) часть, которая является нашим " бонусом" за реализацию этого проекта.
Комплекс будет сдан под ключ в этом году ко Дню города. Начали строительство мы в прошлом году в апреле. Общий объем инвестиций – около $200 млн.
Расскажите немного о себе. Чем Вы занимались до прихода в "Метрополь-Девелопмент"?
Я закончил факультет вычислительной математики и кибернетики МГУ им. Ломоносова, параллельно - институт государственного управления МГУ (сейчас факультет госуправления), затем уже в процессе работы получил юридическое образование.
Недвижимостью занимаюсь с 1995 года. С 1999 года по приглашению Михаила Слипенчука начал развивать девелоперское направление в ИФК "Метрополь". Тогда же в компании был создан департамент по операциям с недвижимостью. А в 2005 году появился "Метрополь-Девелопмент", который начал самостоятельно управлять девелоперскими активами группы "Метрополь".
Каков сейчас объем портфеля "Метрополь-Девелопмент"?
По текущей оценке – около $2 млрд. Если оценивать проекты на перспективу – на выходе получаются десятки миллиардов долларов.
Беседовал Арсений МЕСИТОВ
