Председатель совета директоров GVA Sawyer, генеральный директор Rutley...

29 апреля 2008, 18:21

Камерон Сойер рассказывает нашему корреспонденту о ситуации на рынке коммерческой недвижимости в России, а также о деятельности инфестфонда Rutley Russia Property Fund.

Куда фонд Rutley Russia Property Fund (RRPF) планирует вкладывать в России, и почему вы выбрали эти сегменты недвижимости?

Rutley Russia Property Fund планирует инвестировать в офисную, торговую и складскую недвижимость. В первую очередь мы ориентируемся на складской сектор. Фонд инвестирует в готовые, строящиеся и девелоперские проекты.

Какова инвестиционная стратегия фонда? Какие объекты привлекают фонд, условия финансирования объектов?

Есть несколько схем инвестиций. Прямые инвестиции, когда мы несем все риски вместе с девелопером, и в этом случае доходность наибольшая. RRPF также участвует в форвардное финансирование, когда фонд не несет эти риски, но вкладывает деньги до окончания строительства, а потом покупает объекты на определенных условиях.

В том числе, мы покупаем уже готовые объекты. Также мы строим объекты и проводим сделки по схеме sale-to-lease, когда компания сама строит и владеет объектом, но для улучшения финансовой структуры некоторые компании предпочитает в дальнейшем стать арендатором, а не владельцем. Во-первых, это лучше с точки зрения налогов, так как платежи по аренде списываются с прибыли. Во-вторых, это улучшает баланс компании, ее доходность на капитал. Часто для компании это тяжелый и относительно малодоходный актив, который ухудшает финансовые показатели компании, если она занимается другим профильным бизнесом. Фонд покупает объект и заключает договор долгосрочной аренды с этой компанией. И то, что является низкодоходным объектом с точки зрения компании, которая покупает здание для собственного использования, может являться более доходной инвестицией для институционального инвестора, который имеет доступ к дешевым заемным средствам и инструментам финансового инжиниринга, недоступным в свою очередь для компании-покупателя. То есть продажа с обратной арендой является беспроигрышной сделкой, которая может быть очень выгодна для обеих сторон.

Мы уже провели подобную сделку – покупка автомобильного и сервисного центра в Подмосковье для крупнейшего дилера Mercedes в России, и обсуждаем две похожие сделки с этим же партнером.

Как вы оцениваете интерес западных инвесторов к нашему рынку?

Россия очень часто фигурирует в планах иностранных инвесторов, так как российская недвижимость теперь стала немного понятнее для западных инвесторов, и они видят перспективы этого рынка.

Мы не наблюдаем, что поток капитала в отечественный рынок уменьшился из-за кризиса ликвидности. Естественно, я имею в виду долевой капитал, а не кредитный с которым сейчас большие трудности.

Это осложняет сделки по существующим офисным зданиям, где сейчас достаточно низкая доходность, потому что такие сделки для выгоды инвестора сильно зависят от доступности, условий и стоимости кредитного финансирования. Некоторые инвесторы еще имеют доступ к таким кредитам, но условия изменились с Нового года. Российские же банки повысили ставки на 1-2 и даже 6 пунктов. Объемы, конечно же, уменьшились и условия стали хуже, банки теперь более привередливые, но все зависит от конкретного объекта. Полгода назад в поле зрения было по 2-3 банка для каждой сделки, теперь же наоборот, мы бегаем за банками. Но для хорошего инвестора и объекта получить кредит еще реально.

Я считаю, что это положительно влияет на рынок, потому что это уменьшает конкуренцию. До кризиса же начали образовываться совершенно "дурные" цены по существующим объектам. Из-за банковского кризиса ликвидности ценовая ситуация сейчас потихоньку выравнивается. Это хорошо. "Глупые" деньги – опасное явление на рынке недвижимости, особенно в долгосрочной перспективе. Это создает необоснованные ожидания и предпосылки для последующего краха. Текущий год благоприятный для по-настоящему профессиональных инвесторов, и наоборот – неудачный для спекулянтов.

Как вы в целом оцениваете ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в России?

Рынок торговой недвижимости сейчас на подъеме в России. Практически во всех городах площадей на душу населения еще мало по сравнению с Западом. Во многих населенных пунктах эти показатели в 10 раз ниже западных, хотя российские покупатели ведут себя почти как западные.

На рынке есть проблема, многие девелоперы впервые строят ТЦ и не знают, как это делать, а ТЦ – это высокие технологии управления объектом, сложные системы расположения, видимости и доступности — это целое искусство.

Одним из положительных моментов, я считаю, стало то, что сейчас практически все сделки белые – рынок в основном стал прозрачным. Черные схемы по аренде практически исчезли на рынке во всех сегментах.

Негативным моментом я считаю то, что около 70% площадей коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье строятся компаниями, не имеющими такого опыта. Это опасно и означает то, что рынок в руках дилетантов, которые не знают, где поставить здания, как правильно их проектировать и т.д. На рынке может появиться много непрофессиональных объектов, как в Казани, например, и из-за этого рынок может трясти. Сейчас также ощущается дефицит интеллектуального капитала, который не менее важен, чем кредитные деньги и долевой капитал.

Почему вы в первую очередь заинтересованы в складской недвижимости?

Складской рынок особенно интересен, потому что на нем крупные западные арендаторы, с которыми надежно работать и присутствие которых делает процесс получения банковского финансирования проще и дешевле. Складской сектор имеет несколько преимуществ. Во-первых, не так тяжело найти подходящую землю, так как логистические терминалы могут работать в тех местах, где другая недвижимость не работает. Во-вторых, склады очень просты в проектировании, согласования проходят обычно без сюрпризов — это сокращает время и риски. В-третьих, склады строятся быстро – опять же меньше рисков, и рынок позволяет заключить девелоперу договор с арендатором на самой ранней стадии. Из этого следует, что время, за которое инвестор несет девелоперские риски, намного короче.

Некоторые игроки рынка считают, что с девелоперской точки зрения это не лучший сегмент…

Да, мы наблюдаем негативный тренд — уменьшение девелоперской доходности в этом секторе. Если офисы можно строить за 4-5 арендных плат за год, а девелоперская доходность составляет 20-25%, то при условии получения хорошего участка, здесь доходность редко бывает меньше 20%. Ставки аренды офисной недвижимости поднялись быстрее, чем себестоимость строительства. Строительство сейчас подорожало на 35-40%, по сравнению с 2006 годом. На офисном рынке ставки аренды поднялись в два раза, поэтому доходность выше. А по складам ставки аренды за 2007 год повысились всего на 10%. Поэтому сейчас ставки доходности для складов составляют в лучшем случае 12-14%. Это становится не очень привлекательно для девелоперов, особенно сейчас, когда стоимость банковского финансирования повысилась. В торговой недвижимости доходность — 14-17%, в офисной — 18-20%. Я говорю об ожидаемом чистом доходе разделенном на все ожидаемые капитальные затраты с включенными рисками.

Отразился ли кризис ликвидности на российском рынке недвижимости?

Безусловно, отразился, но долевой капитал поступает в Россию все большими и большими объемами. Я прогнозирую, что появятся новые фонды, придут крупные западные банки, которые вкладывают долевой капитал, кроме кредитного. Кредитный же капитал из-за кризиса ликвидности взял паузу. Объемы рынка строительства также продолжат бурный рост в 2008 году. Я думаю, мы увидим увеличение ставок аренды в торговой и складской недвижимости в этом году, в то время как офисы возьмут паузу.

Каков Ваш прогноз по ставкам аренды в коммерческой недвижимости в 2008 году?

Меня волнует, что сейчас ставки в складской и торговой недвижимости довольно вяло развиваются, а доходность падает. Рост арендных ставок определяется оборотами магазинов, которые растут из-за роста покупательской способности населения. И я не понимаю, почему ставки остаются те же и доходность падает. В некоторых случаях доходность меньше рациональной для привлечения инвестиций. Если рост ставок не продолжится, то возможна пауза по инвестициям в эти секторы.

Я понимаю, если бы эти ставки могли бы расти меньшими темпами в случае, если в России было бы эффективное кредитное финансирование. За счет дешевых кредитов можно сделать аренду дешевле для магазинов, но сейчас совсем другая ситуация. Арендные ставки стали на удивление ниже по отношению к стоимости капитала, строительства и оборотов магазинов.

Логично, что эти ставки должны расти, чтобы компенсировать увеличивающиеся траты на строительство, опять же стоимость капитала не уменьшалась, а наоборот, повышалась. Это очень странно и означает, вероятно, что крупные ритейловые сети имеют большую власть и давление на девелоперов. А застройщики видимо в отчаянии и боятся допустить такую ситуацию, как в Казани, где помещения пустуют. Я думаю, что эта ситуация временная и ставки будут подниматься. Такая же ситуация должна происходить и в складской недвижимости, этот рынок еще далек от насыщения.

Подъем ставок в секторе офисной недвижимости в Москве я считаю не рационально большим. Я не понимаю, как они могли удвоиться за 2007 год. При этом качество объектов и места, где предлагаются новые площади, стали намного хуже, чем были, потому что девелоперы вынуждены строить все дальше и дальше от центра. Тем не менее, цена в некоторых объектах достигает $2000 за кв. метр в год. Я не думаю, что ставки будут расти в секторе офисной недвижимости, сейчас будут сдаваться довольно крупные объекты далеко от центра. Я не удивлюсь, что в них будет много вакантных площадей, потому что рынок не сможет переварить такие огромные и дорогие площади далеко от центра. Это будет нормальным явлением и немного отрегулирует ситуацию на офисном рынке. Я даже не исключаю, что некоторые проекты могут обанкротиться в связи с тем, что площади в них не сдаются, как ожидалось, и кредитование стало или дороже или вообще закрыто для некоторых компаний.

Правительство Москвы пытается регулировать рынок и запретило точечную застройку и строительство офисов в пределах Садового кольца. Как вы относитесь к этой ситуации?

Негативно. В вопросе запрета точечной застройки две стороны медали. С одной стороны, для градостроительных органов намного легче регулировать некоторые аспекты нового строительства, если такое строительство является объемным. С другой стороны, такие меры устранят небольших игроков с рынка. В любом случае маловероятно, что такая мера окажется эффективной. Почти невозможно запретить точечное строительство — здесь существует множество исключений, и большинство проектов будет продолжено.

Что касается запрета на новое строительство офисных зданий внутри Садового кольца, я думаю, что идея "тихого центра", уже воплощается ввиду необычайно высокой стоимости на право застройки в самом центре города. Какая выгода из того, что будут введены ограничения в градостроительстве? По сути, возможность осуществить масштабное строительство офисных зданий внутри Садового кольца и без того отсутствует: цены на землю чересчур высоки, высота новых зданий внутри Садового кольца строго ограничена (это, кстати, было очень правильным решением), и в этом секторе практически не осталось больших участков земли. О каком масштабном офисном строительстве внутри Садового кольца вообще может идти речь?

Как отразится кризис ликвидности на игроках рынка?

Российский рынок еще очень молодой. На самом деле, во всем мире, кроме России, даже в Китае, девелопмент работает в основном за счет кредитного капитала. Традиции, как у нас, финансировать строительную фазу проекта на долевом капитале и перекредитовывать объект по окончанию строительства не практикуется в развитых странах.

Настоящее проектное финансирование, когда девелопер отвечает только строящимся объектом, появилось в небольших объемах совсем недавно и еще не внедрилось полностью в российский рынок. Строительство велось и ведется в основном на долевой капитал, а это, по сути, не кредит, а стоимость другого объекта, который можно продать или заложить, этот капитал используется, чтобы строить что-то другое. Это собственные деньги, которыми девелопер отвечает за риски. Поэтому уменьшение ликвидности на рынке не очень мешает отечественным девелоперам, так как они привыкали строить за счет собственного капитала.

Поэтому в России не такой серьезный кризис как, например, в Казахстане. Это противоположные ситуации. Там сверхразвитый банковский сектор и рынок проектного финансирования, где строятся миллионы квадратных метров за счет кредитов. Банковский рынок в Казахстане сейчас рухнул полностью. Как говорят у нас в Америке: "кровь течет по улицам" рынка недвижимости.

Российские девелоперы могут использовать свои традиционные методы работы, да и российская экономика не так чувствительна к сложившейся ситуации, так как имеет много капитала внутри страны. Эта ситуация может даже положительно отразиться на рынке, так как он уже перегрет из-за большого количества дешевых денег.

Какие города и регионы наиболее привлекательны для вложений вашего фонда?

Практически все. Россия огромная и, что не совсем понятно на Западе, очень урбанизирована. Россияне в основном живут в городах – это самая урбанизированная в Европе страна. Половина всех городов миллионников Европы находится в России и на Украине, нам есть куда инвестировать. В некоторых городах строится слишком много. Например, Екатеринбург не проглотит такое количество офисных площадей. На мой взгляд, слишком много торговой недвижимости в Казани. Нас интересуют Ростов-на-Дону, Краснодар, Омск, Красноярск, Уфа, Новороссийск и многие другие города. Россия огромна, здесь можно столько всего построить...

В чем преимущества фонда и почему он управляется двумя консалтинговыми компаниями?

Это обычное явление на западе. Самое важное – это интеллектуальный капитал. Откуда взять организации и людей с опытом — вот проблема на российском рынке, ведь он растет очень быстро. Объемы рынка сейчас в 10-20 раз больше, чем пять лет назад. Хорошего эксперта по недвижимости не создашь за 2 года. Чтобы стать экспертом нужно 10-15 лет. А людей имеющих десятилетний стаж на этом рынке единицы. Поэтому сложно создать управляющую компанию для фонда на пустом месте.

Я считаю, что единственный вариант – объединить компании, которые имеют все необходимые ресурсы. Мы объединили мощности разных компаний и дополняем друг друга. Knight Frank ведущая брокерская компания на рынке, которая имеет большое количество клиентов, специалистов и владеет информацией о рынке, которая недоступна многим. Мы не знаем, что происходит на рынке, потому что они заключают сделки, а не мы. Мы их дополняем тем, что знаем о девелопементе, так как строим на этом рынке уже 15 лет. Мы знаем как это делать, как это работает, как это продать, что такое градостроительство и как с этим работать, что можно согласовать, а что нет. Понимаем все риски. Мы дополняем друг друга и это хорошо для наших инвесторов. Через свою клиентуру Knight Frank имеет доступ ко всем объектам, которые еще не на рынке. И мы как раз покупаем такие объекты. GVA Sawyer имеет информацию по участкам, понимает девелоперский бизнес, мы имеем рабочие контакты среди муниципалитетов различных городов.

Вы участвуете капиталом в фонде, будет ли фонд инвестировать в ваши собственные проекты?

Не исключается, что фонд будет вкладывать в строящиеся объекты компании GVA Sawyer, сейчас рассматривается один проект компании. Но мы также сотрудничаем и с другими девелоперами. На данный момент GVA Sawyer имеет большое количество девелоперских проектов и практически исчерпывает свои мощности, поэтому мы не гонимся за новыми проектами и в большей степени сконцентрированы на текущих.

Вы планировали выйти на IPO, но отказались. Почему?

Сейчас это практически невозможно. Окно, когда возможно было провести IPO, закрылось, наверное, до конца года. В лучшем случае, оно откроется в конце 2008 года, если мировая экономика стабилизируется. Инвесторы купят новые акции компаний только тогда, когда экономика будет более или менее стабильной. Сейчас же инвесторы на Западе, в Америке не думают об IPO, поэтому мы будем работать на частные средства еще год точно.

GVA Sawyer в октябре 2007 года запустила программу регионального развития. В чем она заключается?

GVA Sawyer имеет богатый опыт разработки концепций застройки крупных территорий, в том числе жилой недвижимости различных форматов (городские кварталы, загородные коттеджные поселки, города-спутники), привлечения финансирования, организация международных архитектурных конкурсов, привлечение в проекты российских и международных гостиничных операторов, торговых сетей, логистических операторов, компаний по управлению недвижимостью. GVA Sawyer ведет брокерскую деятельность в более чем в 14 регионах России, включая поиск помещений, подбор земельных участков под строительство, сдачу в аренду и продажу помещений различного назначения.

Наша компания идет в регионы вслед за потребностями своих российских и зарубежных клиентов. На текущее время 60% проектов компании приходится на нестоличные регионы, и наша задача как представителя сети GVA Worldwide на постсоветском пространстве гарантировать своим клиентам уровень обслуживания, не отличающийся от европейского или североамериканского. Поэтому выбор компаний-партнеров проходит на конкурсной основе.

Первым городом стал Челябинск. В феврале этого года мы подписали соглашение с местным игроком компанией MD&T, который стал региональным представителем GVA Sawyer в городе и области.

Недавно мы открыли полноценный офис в Краснодаре, где мы предлагаем все наши услуги. Сейчас развитие рынка недвижимости Краснодарского края и объем бизнеса там нашей компании достигает таких объемов, что работать из Москвы становится просто не целесообразно. В связи с проведением Олимпийских игр 2014 Краснодарский край стал регионом повышенной инвестиционной привлекательности для девелоперов и строителей. У нас большой потенциал, и мы рассчитываем удвоить количество проектов, реализуемых нами в Краснодарском крае.

Мы являемся преимущественным инвестиционным партнером администрации Краснодарского края по привлечению инвестиций в объекты недвижимости, в том числе Олимпийские. На последней международной выставке MIPIM-2008 мы подписали соглашение по привлечению не менее 500 млн евро в инвестиционные проекты края до 2014 года. Мы уже давно и тесно сотрудничаем с Краснодарским краем, строим объект в Новороссийске, где мы имеем проектный офис. Такой же офис есть и в Красноярске

Также GVA Sawyer планирует отрыть один-два офиса в столицах стран СНГ в этом году. Мы уже работаем на Украине и в Казахстане, но не имеем собственных офисов там. Сейчас клиентура там выросла и появляется необходимость быть представленным в этих странах. Казахстан сейчас интересен, потому что местный рынок рухнул, там творится хаос и можно делать интересные покупки.

Вы работаете над Олимпийскими объектами в Сочи, есть ли у вас уже конкретные проекты и планы?

Мы выполняли работу для нашего клиента – компании "БазЭл" по комплексному развитию территории Имеретинской Ривьеры – места, где будет построены основные объекты Олимпийской деревни 2014. Работали над этой концепцией мы около полугода, потому что необходимо было соблюсти все требования МОК, привлечь дополнительных специалистов, например, экологов. Также для "БазЭла" мы ведем работу над еще одним интересным проектом – город-спутник "Юнтолово" в Ленинградской области. Это крупный проект, где мы работаем совместно с властями. "Имеритинскую Ривьеру" мы тоже делали в тесном сотрудничестве с краевой администрацией.

У нас есть еще пару проектов с муниципалитетами, где мы помогаем городам планировать новые районы. Это английская схема, где частный сектор участвует в разработке муниципальных мастерпланов с самого начала. Администрация определяет через градостроительные органы что будет построено. Очень часто бывает, что рынок не хочет того, что запланировали градостроительные органы и в Англии есть практика, когда частный сектор участвует с самого начала в формировании этих планов, чтобы они учитывали потребности рынка. Мы внедряем эту систему в России. У нас есть проект в одном сибирском городе, где мы пытаемся организовать такую систему.

Крупные проекты возможны только при тесном сотрудничестве с муниципалитетами. Мы помогаем гармонизировать интересы частных инвесторов, властей и жителей города, работаем над улучшением облика и возможностей российских городов. Это очень интересная работа и она доставляет удовольствие. Наша аффелированная компания в Англии GVA Grimley тоже лидирует в этом секторе в своей стране. Они также сделали много объектов для лондонской Олимпиады и занимаются налаживанием партнерских отношений между крупными инвесторами и городами.

Беседовал Сергей Велесевич


Горячие
темы

Курс валют

USD

73,64

+ 0,60

EUR

87,17

+ 0,55

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

73,64

+ 0,60

EUR

87,17

+ 0,55

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,995,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка