Переселяемые жители могут потребовать от нас денежную компенсацию...

7 июля 2008, 18:09

Вопрос о переселении москвичей из ветхого жилого фонда и сносимых домов волнует многих. Об этом "Интерфакс-Недвижимости" рассказал первый заместитель Департамента жилищной политики и жилого фонда правительства Москвы Николай Федосеев.

Как в Москве отработана законодательная база переселения жителей из сносимых или реконструируемых домов?

Правительство Москвы ведет программу переселения жителей уже не первый год. И при этом постоянно совершенствуется нормативная база, по которой граждане-москвичи переселяются. Причем уже сейчас мы можем сказать, что у нас вопросы законодательного нормативного обеспечения переселения хорошо проработаны, даже по сравнению с законодательством Российской Федерации.

Основополагающие права – о том, что собственнику при переселении предлагается либо денежная компенсация, либо натуральное возмещение – то есть жилое помещение по его выбору. ЖК РФ предусматривает право собственника в первую очередь на денежную компенсацию и не предусматривает органов власти предоставлять гражданину жилое помещение, даже если ему негде жить, — только деньги. Опять же новое жилое помещения для собственника должно быть равнозначным.

Равнозначным – по метражу, по количеству комнат?

Равнозначное – равное по цене и по потребительским качествам. Это соответствует и русскому языку и закону.

Это понятие ввел Верховный Суд РФ, определив, что мы должны в качестве возмещения при переселении собственника из 2-х комнатной квартиры предоставлять ему 2-х комнатную, из 3-х комнатной – 3-х комнатную и т. п.

Кроме того, эти квартиры предоставляются в районе проживания.

Для нанимателей в ЖК предлагается другой подход: гражданам предлагаются квартиры по норме предоставления на человека, то есть по 18 кв. метров на каждого проживающего члена семьи, но при этом учитываются все сделки совершенные ими за последние 5 лет и наличие жилья в собственности.

То есть старушка занимает гигантскую квартиру на праве собственности, ей положена такая же?

Совершенно верно. Более того, если 5 человек имеют в собственности комнату в коммунальной квартире, то букве ЖК, им положена одна комната. Мне приятно отмечать, что городские законодатели и правительство Москвы пошли по пути улучшения прав граждан в сравнении с ЖК. Мы имеем на это право – мы не ухудшаем, а улучшаем.

У нас сегодня действует закон города Москвы №21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в г. Москве". Я сразу хочу сказать, что это уже не первая редакция этого закона, последняя версия была принята Московской городской домой 31 мая 2006 года.

Жители отселяемых домов, как это звучит в Жилищном кодексе, разделены на две большие категории: на собственников и нанимателей.

Собственников мы делим на очередников и неочередников. От этого зависит размер квартиры, предоставляемой им при переселении

Что положено при переселении собственникам, которые не стоят в очереди на квартиру? По Жилищному кодексу, они могут потребовать от нас денежную компенсацию: проводится рыночная оценка, и из бюджета им выплачиваются деньги. Но у нас за все годы существования программы переселения таких единицы – хватит пальцев на двух руках, чтобы их пересчитать.

Вероятно, это люди, которые обеспечены жильем и не хотят брать то, что им предлагается.

Остальные предпочитают натуральное возмещение. На что они могут рассчитывать? Им положено – в соответствии с 21-м законом – равнозначное жилье, то есть предоставляется квартира с количеством комнат не меньшим, чем было в старой квартире и количеством квадратных метров общей площади не меньшим, чем в прежней квартире.

При этом если человек или семья занимали комнату в коммунальной квартире, им предоставляется однокомнатная квартира.

Если граждане занимали две комнаты в коммуналке, им предоставляется двухкомнатная отдельная квартира.

При этом важно, что типовые квартиры в старых домах, тех же хрущевках, они отличаются от квартир в современных домах – в новых домах общая площадь квартир, естественно, больше.

Получается, что человек, переселяемый из двухкомнатной квартиры в хрущевке, площадью 45 кв. метров, в новую двухкомнатную квартиру площадью около 60 кв. метров ни копейки не доплачивает, если не меняется количество комнат – это зафиксировано в городском законе.

А если количество комнат увеличивается и возможен ли такой вариант? Человек, которого переселяют из старой квартиры, имеет право обратиться к органам исполнительной власти, которые ведут переселение – в данном случае это либо Департамент, либо префектура (можно обращаться сразу в обе инстанции) с заявлением. В нем он должен изложить обстоятельства, на основании которых требует, скажем, вместо положенной двухкомнатной квартиры предоставить 3 комнаты (это может быть связано с большой семьей, заболеваниями).

В этом случае при наличии у нас таких квартир, мы предоставляем гражданам возможность расширения, но за "лишнюю" комнату им придется заплатить по рыночной цене.

Вторая группа переселенцев собственников – это очередники. Что им положено?

Они имеют право улучшить свои жилищные условия фактически вне очереди и получить уже не равнозначное жилье, а квартиру, которая им положена при улучшении жилищных условий. Здесь действует другой городской закон №29 "Об обеспечении жилищных прав жителей города Москвы", и люди получают квартиру по норме указанной в этом законе.

Допустим, в однокомнатной квартире проживало 5 человек, стоявших на очереди, — они получат не однокомнатную квартиру, а как минимум 90 кв. м.

Какими правами обладают переселенцы из кооперативных домов?Практически все дома ЖСК построены при советской власти, и паи давно выплачены. Так что пайщики этих ЖСК являются сегодня собственниками в соответствии с законодательством Российской Федерации, и на них распространяются те же условия, что и на всех остальных собственников.

С каждым собственником в доме ЖСК мы ведем индивидуальную работу, и в соответствии с 21-м законом никаких особых прав или, наоборот, ущемления прав, никаких изъятий по отношению к жителям таких домов, не существует.

Хочу заметить, что собственнику после переселения не надо никуда бегать, чтобы приватизировать — с каждым заключается договор мены, с одной стороны – гражданин, с другой – уполномоченный правительством Москвы орган — Департамент жилищной политики. И квартира сразу же оформляется в собственность гражданина.

Вернемся к правам и обязанностям нанимателей, которых ждет переселение. Нанимателям – не важно, являются они очередниками или не являются, — при переселении город предоставляет не равнозначное жилое помещение, а квартиру по договору социального найма (то есть бесплатную) исходя из 18 кв. метров общей площади на каждого члена семьи, законно проживающего в данной квартире.

Но, правда, при этом, учитываем иные жилые помещения, которые есть в пользовании или собственности у членов этой семьи по другим адресам.

Что это значит? Допустим, на семью из 4 человек положена трехкомнатная квартира, площадью не менее 72 кв. метров. Но у жены где-то есть 1-комнатня квартира – в этом случае семье при переселении будет предоставлена двухкомнатная квартира.

Либо семья решила немного хитрить, и за месяц, полгода, год до переселения продала квартиру жены – эта сделка тоже будет учтена. И в этом случае будет предоставлена новая квартира меньшего размера. То есть учитываются все сделки с недвижимостью за последние 5 лет, которые повлекли отчуждение жилых помещений.

А если продажа квартиры была непреднамеренной, то есть продавали не с целью получить больше бесплатных метров от города?

Случайно квартиры у нас не продают. Особенно при переселении. Вы поймите, мы не жадные. Это социальное жилье. У нас по сравнению с западными странами самые гуманные законы.

Там никто не даст человеку бесплатную квартиру от государства, города, муниципалитета, если у человека есть еще одно жилье.

У нас право на бесплатную приватизацию этого жилья: иностранные коллеги делают круглые глаза, когда узнают о том, что она существует. Они спрашивают: "Вы что, такие богатые?". У нас в Российской Федерации 75% квартир от общего жилого фонда приватизировано бесплатно, в Москве – 80% жилья в собственности физических или юридических лиц. А в США этот показатель – всего 62%. Мы обогнали и перегнали Америку в своем желании приватизировать жилье. Бесплатное жилье работающим там не предоставляется.

Но закон существует, и мы все сделки с жильем отслеживаем.

Мы, естественно, смотрим на состав семьи. И очень часто бывает, что нанимателю предоставляются не одна, а две квартиры. Вот пример, пять человек жили в двухкомнатной хрущевке: папа с мамой преклонного возраста и взрослые дети, у которых уже своя семья есть – в таких случаях, с учетом того, что у нас четырехкомнатных квартир мало, на практике идет предоставление двух квартир. Однокомнатной квартиры – родителям, 2 или 3-комнатной квартиры — на более молодую часть этой семьи.

Хитрецы среди потенциальных переселенцев встречаются?

Но опять-таки встречают граждане, которые всеми правдами и неправдами пытаются выжать из города дополнительные квадратные метры.

Начинаются, допустим, разводы. Фиктивный или нет, нам разобраться трудно. Мы просто смотрим, что было ухудшение жилищных условий и когда оно было. Если люди развелись 10 лет назад, когда о переселении никаких разговоров не было, мы с пониманием к этому относимся. И если люди не выдвигают заоблачных требований, мы идем на предоставление отдельных квартир.

Но если мы видим, что люди долгие годы прожили в счастливом браке, у них есть дети, а развелись они год назад, то тут мы с подозрением относимся к таким вариантам. Или когда мама нам пишет письмо, что у нее с дочерью конфликтные отношения, и требуют отдельную площадь.

Уже достаточно давно был у нас такой случай, он уже стал хрестоматийным: расселяли мы аварийный дом в Центральном административном округе, там в одной комнате на 14 кв. метрах было зарегистрировано 12 человек, абсолютно посторонних друг другу людей. Они просто покупали по метру с небольшим в надежде "урвать" у государства. Они требовали 12 однокомнатных квартир. В таких случаях мы идем в суд.

Вот более свежий пример: в Южном Бутово семья Прокофьевых… Какой был шум вокруг этого: ругали представителей городской власти, судей, которые приняли несправедливое решение, судебных приставов.

Но почему-то никто не говорил, что данной семье (матери и сыну) на праве собственности принадлежит 13 кв. метров общей площади в этом 100-метровом доме, что этот дом уже переселялся, и собственникам уже предлагались квартиры, и эта семья уже выезжала в новую квартиру.

Мы допустили промашку, потому что не снесли этот дом сразу, и люди обманным путем в него опять вписались. Беда в том, что документы не были до конца оформлены.

За эти 13 кв. метров ни Москва, ни префектура, а столичные налогоплательщики заплатили двумя однокомнатными квартирами и еще денежной компенсацией.

Хотя по федеральному законодательству, на основании которого суд принимал решение, им была положена только денежная компенсация и никаких квартир.

У семьи талант предпринимательский?

Их использовали для политических спекуляций. К слову, этот домик в Южном Бутово – халупа самая настоящая, а земля освобождалась для социального строительства.

А какие проблемы возникают в Московской области, когда надо расширять дороги? Огромнейшие проблемы. Определенная неурегулированность федерального законодательства, в котором нечетко прописаны эти механизмы взаимодействия с частниками. Вот ведь для Сочи пришлось выпускать отдельный федеральный закон для строительства олимпийских объектов.

То есть без конфликтов никак?

Несмотря на все сложности, я не могу сказать, что программа переселения у нас конфликтная. Мы ежегодно переселяем 20 тысяч семей. Тратим до 1,5 млн. кв. метров. Большая часть граждан нам благодарна, потому что они улучшают жилищные условия.

При переселении у нас расход площади по городу составляет около 25 квадратных метров на человека. Подавляющее большинство жителей переселяемых домов имели менее 18 кв. метров на человека.

Из этих 20 тыс. семей, переселяемых в год, максимум одна тысяча у нас конфликтов, споров, которые доходят до судов.

Но это же много – 5%?

Много. Но при таких объемах, я считаю, мы работаем с префектурами и управами хорошо. Споры и конфликты, я подчеркиваю, возникают там, где люди требуют того, что им не положено.

Мы дали жесткую установку всем нашим сотрудникам: если при индивидуальной работе с переселенцами вы сталкиваетесь с ситуацией, в которой, как показывает практика, мы не выиграем в суде, ищите компромисс. В них заинтересованы все: граждане, заинтересован город, потому что освобождаемая при сносе дома земля – один из основных источников земельных участков для жилищного строительства в Москве.

Люди не сетуют, что им приходится выезжать из квартиры с евроремонтом в обычную новостройку?

Нам иногда приходится слышать, что вместо хорошего ремонта при переселении город дает квартиру с обычным ремонтом. На это мы отвечаем: "Мы даем квартиру, пригодную для проживания. Да, со стандартной отделкой, но с сантехникой, обои поклеены и т.д.".

Дом-то новый. Он не потребует ремонта в ближайшие 20 лет.

Если открыть Гражданский и жилищный кодексы РФ, то там сказано, что собственник жилого помещения несет ответственность за содержание и ремонт не только жилого помещения, но и мест общего пользования. Мы же предоставляем жилье в новом доме, где эти расходы будут сведены к минимуму в течение долгих лет.

Еще один важный момент: земельный участок в многоквартирном доме (и старом, и новом) принадлежит собственникам квартир – то есть мы у людей ничего не отнимаем, прав не нарушаем.

Все ли довольны районом, в котором придется жить после переселения из старого дома?

С точки зрения района, в которых переселяют граждан из сносимых домов, — это важное завоевание нашего законодательства. Лет 7-8 назад некоторые, действительно, ездили в другие районы. В 2004 году мы закрепили право граждан оставаться в районе проживания, а жителей Центрального округа и Зеленограда – на территории округа.

Я вас уверяю, что ни ЖК, ни в других регионах таких прав граждан не прописано.

В Санкт-Петербурге сейчас эта проблема очень остро стоит.

Где москвичи могут узнать, когда их дом пойдет под снос или будет поставлен на реконструкцию, реновацию?

Самый доступный для москвичей способ узнать сроки сноса домов и их переселения – это обратиться в префектуру с запросом. Можно сделать коллективное обращение.

Если вам отвечают, что в 2008- 2009 году вашего дома в списках нет, не стоит ругать чиновников за то, что они не расписали до 2020 года.

Планов по конкретным домам нет, подчеркиваю. Формируются списки на текущий год и максимум на следующий. Если по некоторым адресам уже есть постановления правительства Москвы, то дом рано или поздно будет включен в план. Как правило, жители домов, по которым вышло постановление даже несколько лет назад, знают о предстоящих переменах.

Когда в Москве снесут все пятиэтажки и возьмутся за многоэтажные дома постройки 70-х годов?

Иногда граждане и журналисты путают, говоря, что после 2010 года пятиэтажек в Москве не останется. Они останутся. Дело в том, что программа переселения домов первого периода индустриального домостроения охватывает только конкретные серии домов К-7, 2-32,2-35 (без балконов и с "ножками" – "ИФ-Недвижимость"). Пятиэтажные кирпичные дома и дома других серий в настоящее время, как правило, никто сносить не собирается. В них будут проводить капитальный ремонт, реконструкцию, надстраивать будут – сносить их сегодня не планируется.

Такие дома попадают под снос только в одном случае – когда речь идет о комплексной реконструкции района.

Либо дом стоит на коммуникациях, например, на магистральном водопроводе.

А как же разговоры о сносе 9-12-этажных домов?

Запускать бульдозеры и крушить девятиэтажку только потому, что 9-этажка, никто не будет. Еще раз повторю: сносить будут только те дома, которые расположены в районах, по которым принято решение о комплексной реконструкции кварталов, территорий.

Во-первых, эти дома хоть и физически еще крепкие, но морально они устарели, они не соответствуют современным требованиям о комфортном жилье: у них маленькие кухоньки и т.п.

У нас есть четкое понятие, что через пять лет до такого дома дойдут руки, появится такая возможность. И тогда его точно придется сносить, почему это не сделать в рамках комплексной реконструкции всего района?

То есть до сноса многоэтажных домов дело дойдет не так скоро?Я достаточно скептически отношусь к планам сноса всех пятиэтажек в ближайшей перспективе, именно в ближайшей перспективе, Просто это потребует огромных ресурсов от города.

Сами понимаете, у нас сейчас большие трудности с переселением пятиэтажек, прежде всего – по выходу площади. Чтобы расселить жителей одного дома по условиям, предусмотренных сегодняшним законом, и получить что-то "сверх", нужно, чтобы коэффициент вводимой площади был около 3,5 – то есть если мы снесли 1 тыс. кв. метров, а смогли построить 3500 кв. метров. Только тогда мы сможем создать так называемую "волну" переселения — в новый дом будут переселяться жители сносимых пятиэтажек и тех, до которых скоро дойдет очередь. Если не обеспечивается такая "волна", это сопровождается сложностями и перерасходом площади со стороны города, а также конфликтами с гражданами, когда мы им в этом районе не можем предоставить жилье.

Поэтому мы четко следим за экономикой процесса – то есть соотношением сносимой и вводимой площади.

При сносе 9-12-этажных домов такую экономику соблюсти гораздо сложнее, чем при переселении пятиэтажек. Получается, что коэффициент должен быть больше 3,5.

Ведь что такое девятиэтажка? Это пятиэтажка, поставленная на попа.

Когда мы сносим пятиэтажку, у нас освобождается достаточной большой участок земли, чтобы построить 17, 22-этажку, как "свечки". А девятиэтажка уже изначально уже является "свечкой", и после ее сноса участок очень ограничен. То есть сразу надо несколько девятиэтажек ликвидировать – это большие сложности.

Это дело будущего.

Беседовала Инга Замуруева


Горячие
темы

Курс валют

USD

71,23

+ 0,35

EUR

80,27

- 0,14

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

71,23

+ 0,35

EUR

80,27

- 0,14

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,995,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка