Евгений Плаксенков знает истинную ценность real estate
Рынок недвижимости сегодня переживает интересные времена. Некоторые эксперты все чаще говорят о завуалированном снижении цен на жилье, снижении ликвидности, кризисе финансового сектора. О том есть ли еще запас роста цен на жилые квадратные метры, как этими метрами наиболее эффективно распорядиться потребителю, как влияет макроэкономика на рынок недвижимости и о формуле успеха в бизнесе в интервью "Интерфакс-Недвижимость" рассказал генеральный директор холдинга "МИЭЛЬ" Евгений Плаксенков.
Новый подъем экономики ожидается в мире после 2009 года
Вы совсем недавно вернулись из Лондона. Представляли там интересы своей компании?
Это была конференция для инвесторов и заемщиков. Там собираются все игроки, заинтересованные в деньгах, в увеличении оборота капитала, в том числе и международного.
Нас пригласили как участников, так как мы очень активны не только на рынке недвижимости, но и на рынке капитала. И мы заметны не только в России, но и за рубежом.
Следующая конференция заемщиков и инвесторов, кстати, состоится в сентябре, в Москве, и мы будем продолжать свою активную работу. У нас есть глубокая аналитика и большие исследования, мы можем анализировать прошлое и прогнозировать будущее состояние рынка. Так что наша роль будет не последней на будущей конференции.
Какие основные проблемы обсуждались на лондонском мероприятии, кто был среди приглашенных?
Были министры экономики, финансов, руководители центральных банков, руководители казначейств и ведомств, представители не только европейской бизнес-элиты, но и гости из США, Канады.
С августа 1998 года макроэкономика обрела особый статус для бизнеса, поэтому ее нужно внимательно изучать, обсуждать последние тенденции, причем не отраслевыми параметрами, а в целом. Только так можно получить полную картину, определять тренды.
Сегодня для бизнеса макроэкономика важна как никогда.
В Лондоне говорили, что общие тренды сегодня не вызывают большого оптимизма. 2008 год – не является временем, после которого сразу наступит всеобщее благополучие.
Статистические прогнозы на 2009 год свидетельствуют о том, что он станет самым низким по шкале финансового благополучия, однако затем будет новый всплеск в экономике, новый подъем.
То есть все-таки оптимизма терять не надо?
Прогноз оптимистичный, но сейчас нам надо говорить о качественной работе на протяжении всего будущего календарного года. Эффективности надо добиваться структуризацией, повышением производительности, настройкой бизнес-процессов, повышением прозрачности, а потом будут и плоды всех этих действий.
Снижение цен возможно по отдельным сегментам рынка жилья
Продажи на рынке недвижимости, особенно жилья, застопорились. Все чаще риэлторы говорят о завуалированном снижении цен. Каких поворотов ожидать от рынка в сентябре-ноябре 2008 года?
Есть особые сегменты и успешные проекты - они будут востребованы, за ними клиент так или иначе будет стоять в очереди.
Дефицит новостроек повлиял на бурный рост цен в первой половине этого года. Неадекватная активность была связана с неадекватностью соотношения спроса и предложения. В других сегментах темпы роста цен могут снизиться, вплоть до полной остановки.
Но это не будет катастрофой для профессиональных участников рынка недвижимости.
Такие сложные явления как катастрофа, коллапс и так далее, для игроков российского рынка недвижимости не имеют сегодня экономической основы.
То есть произойдет нормальное движение по "спирали истории", когда будет некий откат цен с последующим всплеском?
В последние годы рынок недвижимости лишен сезонности даже в январе.
В прошлом году спрашивали, будет ли рост? Будет, говорил я. Пока нет оснований для спада, и инвестиционная привлекательность есть, и дефицит присутствует, платежеспособный спрос подогревался ипотекой и продолжает подогреваться, потому что рост кредитных ставок на 1-3% не может обрушить спрос активной части населения.
Но ведь нельзя спорить с тем, что кредитов сегодня выдается реально меньше?
Меньше. Но они выдаются. Они по-прежнему подпитывают самую активную часть населения. Если бы предложение сильно выросло, то изменения могли бы быть драматичными.
Предложение все же не успевает за спросом сегодня, а новых значимых проектов, которые оттянули бы спрос на себя, на рынке за прошедший год так и не появилось. Бренды звучат, а проектов не появилось. Именно в этом, по моему мнению, уникальность прошедших 12 месяцев.
Зато на рынке появилось много проектов, готовых объектов, которые владельцы активно продают, если не сказать скидывают.
Да. Мы в "МИЭЛЬ", кстати, всегда внимательно относимся к таким продажам, когда речь идет не об управлении активами, а человек просто хочет денег и поэтому выходит из проекта.
Возникает очевидный вопрос – почему это происходит? Тут как в анекдоте: либо "лошадь" не та, либо у продавца больше информации, чем у потенциальных покупателей. В любом случае на рынок его ликвидность и на рыночные отношения такие продажи влияют позитивно.
Многие говорят, что по осени рынок может стабилизироваться. Я считаю, что здесь все же некое влияние "псевдосезонности" и "любимого" российского "августа". К этому надо быть готовым.
Весь финансовый мир скорректировался признал убытки и составил новые прогнозы.
Теперь финансовый рынок делает разворот в позитивную сторону. При этом, как всегда на любом повороте, скорость снижается. Это нормальное явление.
Так почему же российские компании должны считать, что именно их на этом повороте унесет в кювет?
"Я всегда помню, что real estate – это реальная ценность"
По вашим прогнозам, каким будет рост цен после спада?
Рост всегда должен быть таким – инфляция плюс 2-5%. Это тот нормальный рост, который обеспечивает интерес к отрасли, не гипертрофированный инвестиционный интерес. Я всегда вспоминаю сочетание real estate – реальная ценность. Если я вкладываю в реальную ценность, она не может вырасти в разы немедленно, это ненормально. Она должна расти плавно, это как средневзвешенная ценность товаров, которая признается людьми на рынке. Я бы сказал, что эта ценность самая твердая, самая долгосрочная. Она не должна быть инструментом спекулятивного характера на коротком отрезке времени. Она может им быть, но не должна.
Сейчас спекулятивных операций на рынке в связи со спадом стало заметно меньше?
То, что происходило в начале года, когда все набросились на недвижимость – это почти необъяснимый процесс. Но я предложу одну из версий. Свою роль сыграли разные факторы - не экономические, а слухи о деноминации и так далее. При отсутствии других альтернатив, люди скупали недвижимость. Хорошо, что цена не удвоилось, а выросла более чем на 24,3%. Могло быть и хуже.
А в будущем инвестиционные квартиры останутся на рынке?
У нас в России очень маленький процент инвестиционных квартир. Если бы их было много, у нас появлялись бы доходные дома. Но у нас нет доходных домов, потому что нет инвестиционных квартир как предмета достойного отдельной торговой площадки, у нас даже рынка такого нет.
А как же пустующие кварталы на Остоженке, да и по другим адресам тоже?
Посчитайте масштабы таких предложений и сравните с емкостью всего рынка.
Несколько миллионов квадратных метров.
Посчитайте это в процентном соотношении. Есть понятия существенное и несущественное. Финансисты называют все, что меньше 5%, несущественным.
Возьмите все жилые квадратные метры в стране, и посчитайте, сколько из них будет так называемых "инвестиционных". Это несущественно.
И потом если у вас появились деньги, и вы планируете приобрести жилье, вы будете очень скованы в своем реальном выборе - как в Москве, так и в регионах.
"Последние годы в нашей компании росло количество реализуемых проектов, шло увеличение инвестиций, объем которых превысил 50 млрд рублей"
Можете раскрыть финансовые показатели вашей компании за прошедший финансовый год: оборот, прибыль и т.д.? Какова динамика развития?
Динамика положительная, однозначно. Надо сказать, что и рынок все эти годы помогал развиваться.
В разрезе последнего финансового года наши прямые продажи по инвестиционным объектам превысили 20 млрд рублей. Этот показатель объективен и связан с положительными денежными потоками. Причем этот показатель у нас из года в год растет.
Лучшие финансовые показатели любой компании – это его проекты и его обороты по счетам – positive cash flow. Все последние годы в нашей компании росло количество реализуемых проектов, и шло большое увеличение инвестиций, общий объем которых превысил 50 млрд. рублей.
Кредитная история Холдинга превысила $2 млрд. Число крупных проектов перевалило за 30. Причем некоторые из них - это крупнейшие проекты в России. Понятно, что это совместные проекты с другими участниками рынка.
Плюс, в портфеле существуют долгосрочные проекты, и финансовые результаты по ним будут показаны в следующие годы.
Капитализацию компании можете оценить?
Ее не надо называть. Когда вы посещаете выставку автомобилей, там есть так называемые концепт-кары. Цена на них не выставляется.
Когда находишься в концептуальной стадии подготовки к IPO, CLN и евробондам, в этой ситуации нет смысла открывать полную рыночную цену.
Но концепт-кар все же имеет цену.
Да, он стоит дорого. Но вам, как правило, все-таки хочется его приобрести. Так что мы, пожалуй, первое слово дадим финансовым партнерам. Мы – открытая для инвесторов компания. Для них и для финансирующих организаций мы открыты даже в рамках аналитического отчета и учета по проектам. Мы готовы создавать альянсы, партнерства, получать инвестиции и так далее. "МИЭЛЬ" знает цену каждого проекта и каждого объекта с высокой точностью. И это знание тоже многого стоит.
Сейчас не самое лучшее время для IPO, но, может быть, у вас есть такие планы на ближайшие год-два?
Год-два – не самые ближайшие сроки. Мы говорили о развороте экономики, и если этот разворот пойдет так, как прогнозируют специалисты, то в 2010 году может быть повышенный спрос, повышенная ликвидность.
Вспомните кризис 1998 года в России. Последствия – 10 лет стабильного роста.
Зачем делать ставки на ближайшие два года, если самая высокая цена может оказаться спустя 4-5-7 лет? Это вопрос анализа, отслеживания ситуации и выводов в контексте той экономики, которая складывается в конкретное время.
Для нас нет идеи фикс - продаться, немедленно получить деньги, зафиксироваться и уйти на пенсию. У нас есть желание развиваться. Если ты завтра стоишь дороже, то зачем делать резкие движения сегодня?
У нас есть, помимо всего прочего, существуют и косвенно контролируемые обороты. Эти деньги нам не надо инвестировать. Это обороты, контролируемые операциями "МИЭЛЬ". Этот рынок тоже превышает три десятка миллиардов рублей. То есть в целом операции, которые мы глубоко анализируем в результате брокерской деятельности и других операций, дают нам точные знания о рынке размером в несколько десятков миллиардов рублей.
Сколько франшиз имеет сегодня "МИЭЛЬ"?
Свыше 10. Не могу сказать точнее так как, не исключено, что в этот момент идет открытие очередного франчайзи.
Это эффективная, перспективная часть бизнеса?
Эффективная и перспективная. Это точка роста любого бизнеса, поэтому это популярное явление. Мы, может быть, не гонимся за скоростями по наращиванию количества, но делаем ставку на качество.
Для нас, например, огромным успехом является успех франчайзи в Омске. Это наше первое франчайзинговое предприятие. Ему 11 лет, и оно сейчас Номер один в Омске.
По этой причине, "МИЭЛЬ" в Омске стал нашим партнером и в девелопменте, они уже вышли за рамки брокериджа и вместе с нами занимаются девелопментом нового района на левом берегу Иртыша, общей площадью 796 600 кв. метров.
Заговорили о девелопменте. Как сейчас развивается ваша работа с компанией "РЕНОВА"?
Развивается по сценарию "РЕНОВЫ". Это право владельца проекта определять, в каком виде девелопмента и какими темпами развиваться в Екатеринбурге и в какой роли и масштабе они там видят компанию "МИЭЛЬ".
В концепции проекта мы участвовали глубоко. В инвестициях у нас есть свои пожелания. Когда речь идет об инвестициях, мы обычно заинтересованы в партнере, в альянсах, в реальной доле 30-70%, а иногда и до 100%.
Мы работаем в партнерстве с тем, кто так же мотивирован в партнерстве, как и мы. Мы не вторгаемся, не захватываем не проявляем агрессию в обстоятельствах, которые побуждают кого-то что-то нам передавать. Мы просто живем в рынке и на рыночных условиях.
С какой рентабельностью вы работаете в девелоперских проектах?
Когда мы входим в девелоперский проект, идет достаточно осторожный расчет условий. И мы строим несколько сценариев.
Если пессимистичный сценарий дает нам положительный чистый приведенный доход (NPV) и если положительный сценарий дает нам даже небольшую рентабельность капитала (признаюсь иногда это и менее 10%), то он имеет право на реализацию.
Кстати, такие проекты в будущем становились очень успешными с финансовой точки зрения. Параллельно у нас есть несколько других сценариев, плюс мы изучаем развитие рынка отрасли и экономики. В конечном итоге, делаем ставки на те проекты, которые проходят при любых обстоятельствах.
Новые проекты можете назвать?
Недостаток современного рынка - в недостаточном количестве проектов, которые могли бы дать быстрый рост. Но компания развивает новые проекты в Сибири, в Москве и в других странах. Их бренды скоро появятся на рынке.
Какова стоимость вашего портфеля проектов?
При современной динамике его величина быстро изменяется. На начало года портфель превышал 20 млрд руб.
Портфель на сегодняшний день - очень важный момент для нас. Мы ждем, мы анализируем, у нас в предложениях лежит проектов на несколько десятков млрд руб. Понятно, что только часть из них будет выбрана. Нас интересуют проекты, которые будут иметь безусловный успех на рынке в будущем.
Сколько на текущий момент проектов у вас в портфеле?
Чуть менее 30 наиболее крупных проектов. Кроме них, есть еще мелкие.
"Цена кв. метра загородного жилья класса "бизнес плюс" ниже, чем эконом-класс в Москве"
Сейчас все чаще идут разговоры о том, что лучше купить дом в Подмосковье, чем квартиру в Москве. Каково ваше отношение к этому?
Я сторонник такого мнения. Если только человек готов поменять образ жизни. Или не меняя, он не страдает от пробок. Мой личный опыт говорит, что если ты можешь выехать в 7 утра, а вернуться после 11 часов вечера, то лучше жить за городом.
Вы живете за городом?
Иногда там, иногда в городе. Большую часть времени живу в городе. Есть вторая сторона – соотношение цена-качество. Цена кв. метра загородного жилья класса "бизнес плюс" ниже, чем эконом-класс в Москве.
Это на каком удалении от МКАД?
Около 30 км. Хотя, это уже далеко. Я бы брал до 20 км от МКАДа. Но вот-вот будем мерить бетонным кольцом Подмосковья, который скоро будет ЦКАДом.
А что лучше покупается - город или Подмосковье? Например, в этом году.
Подмосковье более активно. Там больше предложений. В Москве поменьше.
Если пузырь на рынке недвижимости лопнет, на сколько могут упасть цены? Кто-то говорит о 20-25%.
Что вы называете пузырем? Перегретый рынок?
Да.
Кроме ощущения, что это слишком дорого, это не является пузырем. Вы можете купить часы за 500 рублей и за $50 тыс. Это что, за 50 тысяч, пузырь получается что ли? Если вы живете в Москве, в точке мирового роста, и говорите, что жилье не должно здесь стоить 10 тыс. за кв. метр, это не адекватно реальной ситуации.
Поэтому насколько может упасть метр? На сколько угодно! Если завтра налетит натовская авиация или Курчатовский институт будет проводить на улице ядерные испытания, то понятно, что цены упадут до минимума.
То есть в контексте Москвы, как мировой столицы – это не пузырь. Москва сейчас более привлекательна, чем Нью-Йорк, Париж и Лондон. У меня есть возможность сравнивать. По духу, по настроениям. Москва сегодня лучший город, и никакого пузыря в ней нет.
Как вы можете прокомментировать идею по созданию госструктуры, отвечающей за изъятие земель у министерств и ведомств и их продажу с аукциона?
Положительно отношусь к такой инициативе. Я сам участник приватизации. Отношусь к первой двадцатке людей, кто помогал приватизации в России. Более 20 предприятий, где я провел плановую приватизацию, затем постановку современного менеджмента и так далее. Этот процесс был уже тогда неплохо отрегулирован на верхнем уровне. Был создан комитет по управлению госимуществом и фонд, к которому это имущество отнесли. Это было во времена дикой трансформации, сумасшедшей инфляции, но задача была решена. Не буду давать конкретных оценок деталям, но главное, что предприятия были приватизированы, появились рынки, ценные бумаги, появилась современные капиталисты и т.д. Это произошло за 15 лет.
Имея такой опыт, что стоит сегодня создать госкорпорацию, поручить ей госимущество, чтобы более эффективно, чем 15 лет назад продать его. Проще простого. Есть эксперты, есть опытные государственные деятели, есть рынок, есть аукционы – все то, чего не было 15 лет назад. Поэтому чтобы обсуждать, насколько плоха или хороша данная инициатива федеральных властей, надо быть, наверное, демагогом и ретроградом.
Как устроить себе райскую жизнь с гарантированным доходом
А вы сейчас бы купили себе квартиру в Москве?
Понимаю, что сейчас говорю во вред себе (смеется), но я считаю, что вообще приобретение жилья в Москве сегодня - это экономическое преступление перед самим собой.
Каждый москвич сейчас потенциальный миллионер. Продай квартиру и купи несколько объектов в недооцененных регионах вроде Белоруссии, Украины, Болгарии. И все. Вам никогда больше не придется работать. Вы – рантье.
Совершенно недооценен Кавказский регион. Понимаете, что с этим регионом произойдет в ближайшее время?
Есть экстремальный план. Расстанься со всем что есть, покупай на вырученные деньги себе апартаменты на побережье и еще несколько объектов, чтобы сдавать в наем. Вуаля, райская жизнь с гарантированным доходом!
Есть более осторожный сценарий – получи деньги под залог имеющейся недвижимости, покупай "несколько дополнительных кв. метров", рассчитай доходность от аренды и гаси займы. Расплатившись за 10-15 лет, ты будешь обладать в 2-4 раза большими объемами квадратных метров. Элементарная арифметика! Когда у тебя не было в начале 90-х капитала, это был сложный вопрос, но сегодня люди обладают таким богатством, о котором и не подозревали ранее.
Если этим капиталом распорядиться с умом, можно стать действительно богатым человеком, в том числе и в Европе, во Франции, в Швейцарии, да где угодно! Но мы ленивые, сытые, трусливые, поэтому и продолжаем совершать это страшное экономическое преступление перед самим собой – стремиться к приобретению недвижимости в одном заветном месте - здесь.
Беседовал Арсений Меситов
