Генеральный директор Clover Group Александр Попов: Продавать бизнес нам сейчас совсем невыгодно

11 августа 2008, 17:28

Александр Попов знает как увеличить стоимость портфеля проектов до $7 млрд

Компания Clover Group выросла из группы компаний "Росгосстрах", имеет амбициозные планы по строительству комплексов mixed-use по всей России и в странах СНГ. О структуре компании, ее проектах и планах, а также о тенденциях рынка в эксклюзивном интервью «Интерфакс-Недвижимость» рассказал генеральный директор компании Александр Попов.

Пару лет назад вы заявили о своих масштабных планах, на какой стадии реализации они сейчас, и готовите ли вы новые проекты?

Clover Group сегодня реализует те проекты, запуск которых озвучивали два-три года назад: в 2010-2011 гг. мы введем в эксплуатацию 2,5 млн. кв. метров смешанной недвижимости. Эти планы находятся в активной стадии реализации.

Мы строим многофункциональные комплексы, в составе которых бизнес- центры, гостиницы, торговые площади, в 14 российских городах. В 70% случаев мы в активной стадии строительства или проектирования.

Конечно, мы рассматриваем и новые площадки. Более внимательно смотрим на Москву и Московский регион. Здесь у нас появилось два больших проекта. Анализируем и те города-миллионники, в которые мы еще не вошли в силу определенных причин. Надемся, что скоро будем работать и в них.

Почему вы только сейчас выходите на Москву и Подмосковье?

Москва – это очень дорогая стоимость входа в инвестиционный проект, сложности с получением разрешительной документации – порядка 450 подписей до разрешения на строительство по одному инвестиционному проекту. Когда мы были молодой и быстрорастущей компанией, нам хотелось быстро набрать обороты, поэтому мы пошли в регионы. Считаю, что все было сделано правильно, и мы достигнем запланированных целей и по экономическим показателям, и по объемам своей сети.

Сегодня у нас появилась возможность обратить более пристальное внимание на Москву и Московский регион. Недавно начали реализацию большого проекта в районе улицы Обручева. Это будет реновация заводской территории. Еще у нас стартовал большой проект по строительству жилья в городе Химки.

Что будет строиться на территории завода?

Сейчас идет финальный этап сделки по этой территории. Точные координаты назовем позже. На площадке будет строиться бизнес-центр площадью около 50 тыс. кв. метров. Класс B-B+.

Каков объем инвестиций в реализацию этого проекта?

Порядка $70 млн.

А в Химках?

Это интересный проект. Мы давно владеем там большим участком земли на берегу реки Химка, которая впадает в канал им. Москвы, в районе Химкинского яхт-клуба. Излюбленное дачниками место. Мы решили купить еще один участок напротив и, в результате, получилось интересная площадка под проект жилой недвижимости в экологически привлекательном месте. Площадь – около 50 тыс. кв. метров. Будем строить многоквартирные дома ограниченной этажности. Возможно, часть комплекса будет построена в виде таунхаусов. Построим малоэтажный жилой комплекс, а внутри этой территории будет река с огороженной собственной набережной с зелеными насаждениями и выходом в яхт-клуб. Район активно развивается, там уже присутствуют иностранные компании, строятся бизнес-центры. Проблем со сбытом, думаю, у нас не будет.

Какой объем инвестиций будет направлен в химкинский проект?

Тоже около $70 млн. при себестоимости строительства – приблизительно $1,5 тыс. за кв. метр.

Вы достаточно охотно приобретаете земельные участки под строительство. Каков сейчас земельный банк компании?

Земельные проекты составляют сейчас 20 % портфеля заказов Кловер групп. Это участки размером от 1 га. Они расположены, как правило, в центрах городов, в которых мы работаем. Мы считаем, что наш земельный банк не стоит оценивать по размеру, его нужно оценивать по качеству местоположения проектов. Например, в Нижнем Новгороде мы купили на инвестиционных условиях, сформулированных областью, старую гостиницу «Волжский откос», которую проектировал в 1930-х гг. известный архитектор Гинзбург. Сейчас мы ведем восстановление исторического фасада здания и проводим реконструкцию квартала за гостиницей. Эта площадка находится в 50 м от нижегородского Кремля. Таких площадок с уникальными характеристиками у нас приблизительно 80%. Вот еще пример — в Санкт-Петербурге два года назад мы купили площадку, под строительство смешанного комплекса, площадью около 8 га, по мере работы над проектом еще кое-то добавили.. Место очень привлекательное, это второе историческое кольцо города, оно находится на пересечении Невы и Черной речки, там где была дуэль Пушкина с Дантесом.

И во сколько Вам обошлась земля в Питере?

Стоимость выросла, и сейчас, по нашим оценкам, составляет где-то 100 млн долл.. У каждого участка есть свои особенности, поднимающие его стоимость, и считать нужно стоимость квадратного метра уже после окончания строительства. В Петербурге мы столкнулись с тем, что это фактически полуостров, и вода там стоит высоко. Вниз мы закапываться не можем, потому что тогда надо морозить грунты, а это дорого. В любом случае сложные работы с землей однозначно сказываются на итоговой стоимости квадратного метра.

На какие средства компания покупает площадки и реализует проекты?

Мы работаем с привлеченными средствами. Мы не входим ни в один проект, не имея за спиной кредитного плеча. Проект в Санкт-Петербурге стоит около $1 млрд. 20% — собственные деньги, остальное привлеченные. Общий объем недвижимости в 2,5 млн кв. метров – мы оцениваем в $7 млрд. инвестиционных затрат.

Получается, что Ваш портфель проектов "весит" $7 млрд?

Да, после его реализации, стоимость будет приблизительно такая. Но это не оценка бизнеса. Она будет, конечно, значительно выше.

Ваши кредитные плечи — это банки- партнеры?

У нас действует серьезная программа со Сбербанком России. Иностранные партнеры тоже активно с нами работают. Условия, конечно, варьируются. Последний кредит, который мы привлекли на реализацию проекта строительства смешанного комплекса в Казани, имеет эффективную ставку в районе 8,5-9%. Наши банки кредитуют чуть дороже — сказываются последствия мирового кризиса и отсутствие рефинансирования от западных финансовых структур. Если раньше при кредитовании речь шла о 10%, то сейчас это 13-14%.

Вы заговорили об оценке бизнеса. Есть планы в этом направлении?

Не думаем пока об этом. Мы сейчас совершенно точно находимся не в той точке развития, где об этом можно и нужно думать. Нам сначала необходимо создать некий базис, который будет по достоинству оценен. Конечно, можно оценить виртуальные проекты, сказать, что это все стоит столько-то и получить за это деньги. Но продавать бизнес сейчас совсем невыгодно. Мы, конечно, не в стартапе, но еще даже и не в середине пути. Потенциал есть, он велик и в обозримой временной перспективе капитализируется в серьезные деньги.

Привлечение стратегического инвестора?

Все всегда зависит от условий. Мы не говорим, что ничего не продаем. Все зависит от цены. Естественно мы заинтересованы в средствах для дальнейшего развития Предложат хорошую цену — продадим и пойдем дальше.

Что уже продано?

Сейчас продаем московский комплекс "Легион" на Большой Ордынке.

Какую долю в Ваших проектах занимает жилье?

Жильем мы занимаемся меньше всего. Хотя, наверное, с точки зрения инвестиционного потенциала это неправильно. Просто мы не специализируемся в этом сегменте рынка. Тем не менее, у нас есть несколько жилых проектов. Например, в Сочи у нас два таких проекта: жилой комплекс около 80 тыс. кв. метров в самом центре, у железнодорожного вокзала. Второй — напротив гостиницы "Рэдиссон САС Лазурная", где мы выкупили 3 га земли с санаторием "Маяк". Пока, правда, нет четкого понимания, как этой землей эффективней распорядиться, сейчас маркетологи работают над концепцией.

То есть, по второму сочинскому проекту жилой застройки бизнес-класса пока четкого решения нет?

Честно говоря, с застройкой в элитном сегменте мы опоздали. Хочется предложить на рынок новый продукт, который будет интересен потребителям.

Это точно. Продажи-то в Сочи стоят.

Стоят. Причем во всех сегментах. Нас этот вопрос, естественно, очень сильно волнует. Из-за этого мы даже отказались по второй площадке от строительства в элитном сегменте. Ищем новый формат. Это может быть что-то малоэтажное и обязательно со своей инфраструктурой, так, чтобы один бассейн не приходился на 27 этажей.

Все говорят, что сейчас для инвесторов более привлекателен Геленджик.

У нас там было две площадки. Мы их хорошо продали и в ту сторону не смотрим вообще. Это курорты, которые всегда позиционировались как курорты не самого высокого уровня для массового клиента. В Сочи всегда людей приезжало больше. Анапа, например, позиционировалась, как детский курорт, а в Сочи можно было хорошо потусоваться.

Раскройте финансовые показатели компании, операционную прибыль, оборот и т.д.

По нашим оценкам, которые сегодня подтверждают ряд структур, оказывающих консалтинговые услуги, портфель активов Clover Group оценивается в сумму около $700 млн.

Кем создавалась Ваша компания, и какова структура собственности на сегодняшний день?

Мы были аффилллированы с группой "Росгосстрах" до 2006 года. Потом, девелоперский бизнес был продан сторонним инвесторам. Мы пока не готовы озвучивать их имена, так как не являемся публичной компанией. Но могу сказать, что в состав собственников компании входит группа российских и иностранных инвесторов. В настоящий момент мы являемся абсолютно самостоятельным бизнесом и продолжаем развиваться в ранее заданном направлении.

Сколько владельцев компании?

Несколько.

Доли владения?

Неравные.

Можно подробнее о структуре компании?

Новые собственники в 2006 году приняли решение о создании управляющей структуры, которая получила название Холдинговая компания "Кловер групп". Она объединила отдельно взятые компании, которые и реализуют, в конечном счете, инвестиционные проекты. Таким образом, есть построенные объекты, которые ранее принадлежали группе компаний "Росгосстрах", в которых она продолжает оставаться якорным арендатором, а также существуют инвестиционные проекты, в которых группа "Росгосстрах" никак не присутствует.

Можете уточнить сумму, за которую была продана компания?

Не могу. А были какие-то предположения?

Назывались миллиарды руб.

Бывший собственник через независимых оценщиков провел due diligence активов своей "дочки". В соответствии с этой оценкой и было принято решение о продаже компании.

Какой ценник выставлен за бизнес центр "Легион" на Большой Ордынке?

430 млн евро.

С кем ведутся переговоры?

С рядом западных фондов и российских сырьевых компаний.

Какие можете дать прогнозы по рынку?

На повестке дня — снижение продаж и определенный кризис ликвидности, который коснулся разных областей — не только девелопмента и строительства. Мы прогнозируем, что стагнация на рынке продлится где-то еще год.

Ранее ставки капитализации при расчете цены на объекты, которые сданы в аренду, составляли около 7%, сейчас – 10%, и это считается нормально. Для некоторых объектов эта разница составляет десятки миллионов евро.

У Кловер групп есть преимущество, которое позволяет сохранить цену — это местоположение объекта и его качество. Мы считаем, что будет хорошо продаваться то, что хорошо построено. И это не подвержено никакому кризису. Такие объекты всегда востребованы. Те, кто покупает для себя, как правило, не хотят тратить деньги и время, переделывать ошибки. Те, кто покупает cash flow, то есть инвестиционные фонды, не хотят делать реновацию в течение срока эксплуатации, поэтому качество объекта для них принципиально. Объект не должен морально устареть на протяжении 5 лет с момента запуска, а технически все должно работать, естественно, дольше.

Как Вы можете прокомментировать тренд продаж активов?

Вероятно, деньги нужны. По факту сейчас происходит оздоровление рынка. Многие игроки с рынка могут уйти, так как не у всех есть возможность привлекать длинные ресурсы на реализацию проектов. Схлынет пена, будет другая доходность, т.к. сегодняшние цены на недвижимость не объективны. Они сформированы на фоне ажиотажного спроса. В результате доходность будет меньше, и это правильно. Останутся крупные компании с качественной работой, с ресурсами, компетенциями, опытом и репутацией.

По степени насыщения рынка коммерческой недвижимости российским городам еще далеко до "потолка"?

В Москве строить можно всегда, и это всегда будет востребовано. В регионах другая игра. Мы во многих местах столкнулись с проблемой ажиотажного интереса к девелопменту и непрофессионализмом. Все строят, ну так почему же не строить нам. Что строить? Вот офисные, торговые центры, говорят, выгодно. Ну и мы будем их строить. В результате в Казани 50% торговых площадей пустуют, в Ростове-на-Дону проблемы со сдачей офисов в аренду, потому что ментальность бизнеса не доросла до понятия аренды –региональному бизнесу еще обязательно хочется иметь свой кусочек собственности. Пусть уровень сервиса будет еле тянуть на С-класс, а платить они будут как за класс А, но зато будут владеть недвижимостью. Существуют и проблемы, связанные с расчетами емкости рынка, расчетами потребительских ожиданий. Ну, и конечно же приходиться конкурировать с местными девелоперами, у которых всегда есть возможность «решать» вопросы за счет административного ресурса.

Многие предпочитают инвестировать за рубежом. А Вы?

Мы не собираемся выходить на зарубежные рынки, у нас есть задачи, которые необходимо реализовывать здесь. Мы смотрим на рынки стран СНГ и уже потом на рынки стран Восточной Европы – Польша, Чехия, Венгрия.

Какова средняя площадь Ваших комплексов?

Планируемые к строительству комплексы будут варьироваться по площади в районе 100-110 тыс. кв. метров.

Какой региональный рынок сегодня Вам кажется наиболее интересным?

Интересен растущий рынок Санкт-Петербурга. Там до последнего времени цены были на уровне обычных региональных мегаполисов. Сейчас они стали серьезно расти. Года два-три этот рост будет наблюдаться. Очень важно, что в Санкт-Петербурге у губернатора Валентины Ивановны Матвиенко есть четкое понимание того, что власть хочет видеть в итоге. Там позиция следующая и на наш взгляд весьма правильная: если вы, девелоперы, хотите строить, например, бизнес- центр, то должны вкладываться по-серьезному и в инженерную инфраструктуру, и в инфраструктуру жизни, парковки, озеленение и прочее. И вывод заводов в Питере – правильных шаг, при сегодняшней стоимости земли, сохранять заводы в черте города – явно не рационально.

В последнее время вы заявляли о намерениях развивать гостиничный бизнес. Расскажите о планах?

Мы одна из немногих российских компаний, которая подписала стратегические договоры о намерениях с такими гостиничными операторами, как InterContinental Hotel Group (IHG) и Rezidor Hotel Group. С IHG мы строим 6 гостиниц: 2 в Санкт-Петербурге, две в Нижнем Новгороде, по одной в Новосибирске и Ростове-на-Дону, также 4 гостиницы с Rezidor. Всего в общей сложности 10 отелей.

В Петербурге и Нижнем Новгороде реализуем уникальный формат – отели Staybridge Suites от InterContinental Hotel Group. Этот проект впервые реализуется в России, за рубежом он пользуется огромной популярностью. В частности, формат очень удобен для экспатов, которые хотят жить в домашней обстановке, и иметь высокий уровень сервиса. Мы предлагаем номера с кухнями, и с профессиональным гостиничным сервисом. Сервировка завтрака, уборка номеров, смена белья, тренажерный зал и т.д. Все это сочетается в данном формате. Например, в США такие апартаменты – самый распространенный вариант. Теперь это появится и у нас.

Строим две гостиницы на Ушаковской набережной в Питере. Реализуем два проекта на ул. Галерная в пределах золотого треугольника. Напротив Новой Голландии купили небольшой квартал. Начали с уникального дома архитектора Стасова, здание позапрошлого века с фантастическим фасадом. Думаем, что там строить жилье или бизнес-центр. Еще на Галерной получится бизнес-центр класса А площадью 10 тыс. кв. метров, парковки, апарт-отель на 60 номеров и гостиница пять звезд со 150 номерами общей площадью около 15 тыс. кв. метров. Хочу отметить, что формат отеля будет крайне необычный – внутренние интерьеры будут меняться одновременно со сменой времен года. Завершить застройку планируем в 2011 г.

Какой объем инвестиций?

Проект на Галерной оценивается в районе $100 млн.

Как и по какой цене Вы приобрели квартал?

Инвестиционные права на застройку квартала между Галерной и Адмиралтейским каналом мы приобрели на конкурсе в 2004 году. Дом архитектора Стасова обошелся в $2,5 млн. Теперь эта сумма звучит смешно, а тогда все газеты писали, что пришли москвичи и взорвали рынок.

Как высчитать объем инвестиций во все 8 отелей?

В среднем, $45 млн на отель 150-180 номеров класса четыре звезды. Объем инвестиций зависит от категории отеля и количества номеров.

В последнее время заявлялось много планов по строительству гостиничных сетей. Сделано совсем немного.

Мы четко следуем нашему графику, в соответствии с которым строительство гостиниц будет завершено в 2011 году. В Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге и Ростове мы находимся в стадиях проектирования. В Санкт-Петербурге проведена рекультивация территории, в марте 2009 года мы выходим на площадку. В Калининграде мы объект уже закончили, и подписали договор с Rezidor Hotel Group на управление гостиницей Radisson, сейчас реализуем вторую очередь, которая будет вводиться в декабре этого года. В Казани уже строим Park Inn 4 звезды. В Самаре доформировываем площадку. Там планируется строительство гостиницы 4*. В Уфе площадка сформирована. Там очень большой объем инвестиций, связанный с расселением, так как это историческая часть центра города. В Уфе мы планируем построить гостиницу 5*.

Александр Попов окончил Плехановский институт, к увлечениям относит работу и восточные единоборства, имеет звание мастера спорта по плаванию, воспитывает двоих детей.

Беседовал Арсений Меситов


Горячие
темы

Курс валют

USD

70,50

- 0,02

EUR

79,22

- 0,30

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

70,50

- 0,02

EUR

79,22

- 0,30

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,995,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка