"Если случится масштабный кризис на рынке жилья в...

12 сентября 2008, 14:57

В рамках нацпроекта реализуется проект "Российский дом будущего"

Общественный проект "Российский дом будущего" реализуется по инициативе Экспертного совета при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике. Миссия проекта – формирование жилищной политики на ближайшие десятилетия, ориентированной на средний класс. О ходе реализации проекта обозревателю "Интерфакс-Недвижимость" Сергею ВЕЛЕСЕВИЧУ рассказал руководитель "Российского дома будущего", член экспертного совета "Деловой России" Сергей ЖУРАВЛЕВ.

"За год реализации национального проекта доля среднего класса РФ упала с 30% до 23%"

Расскажите, как возникла идея проекта "Российский дом будущего" и не дублирует ли он функции нацпроекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России"?

Проект "Российский дом будущего" существует с осени 2006 года. На данный момент уже пройдено два его этапа, и мы приступили к третьему. Первый этап назывался "Экспертиза". В его рамках мы пытались разобраться в состоянии жилищной сферы в Российской Федерации, перспектив ее развития и мировых трендов.

Второй этап – "Лаборатория", в его рамках мы провели конкурс работ проектных групп и старались смоделировать среду обитания и сформулировать современный понятийный аппарат о жилье, и жилище, среде обитания, градостроительстве и жилищной политике. По результатам второго этапа мы выпустили документ "К доктрине жизнеобустройства среднего класса", который был поддержан на заседании Общественной палаты и является на данный момент основным идеологическим документом проекта "Российский дом будущего".

Сейчас началась реализация этапа проекта под названием "Полигон". На этом этапе мы ставим перед собой две задачи: первая — содействие разработке и реализации региональных жилищных стратегий, вторая – прикладные эксперименты в регионах.

В настоящее время обсуждается федеральная стратегия, за которую мы долго боролись. Надеюсь, в этом году она будет принята.

Дело в том, что сейчас основные поля битвы сосредоточены в регионах – именно на этих площадках были сформированы реальные жилищные стратегии. Государство их приветствует и объявляет, что в рамках региональных стратегий должны осуществляться эксперименты — Федерация готова поддержать "полигоны" политическими и финансовыми ресурсами.

Мы четко ориентированы на средний класс и уже по этой причине не дублируем нацпроект. За год реализации национального проекта доля среднего класса РФ упала с 30% до 23%. Я не отношу это к реализации нацпроекта, множество обстоятельств сформировали такую картину — тут играет роль и макроэкономическая ситуация.

Но в тоже время и национальный проект был серьезным экспериментом, который имел как свои достоинства, так и недостатки. Например, он содействовал избыточному предложению ипотечных кредитов при фатальном дефиците качественного жилья, что привело к дисбалансу спроса и предложения, а значит, к росту цен и снижению покупательной способности как раз представителей среднего класса.

Государство, на наш взгляд, восприняло уроки национального проекта. Современная стратегия, будучи всеохватной, в отличие от нацпроекта, обозначила структуру жилищной политики и государственное видение ориентиров, так долго ожидавшееся бизнесом.

В чем суть экспериментов, и какие регионы стали полигонами?

Основные эксперименты мы развиваем по 4 основным направлениям. Комплексное территориальное планирование и освоение территорий – первое направление. У нас есть уже четыре площадки — в Московской, Воронежской, Челябинской и Ярославской областях — где мы будем способствовать формированию современных территориальных планов с акцентом на эффективную (читай — удобную для жителей) среду обитания.

Второе направление — это малоэтажное строительство. Сегодня мы уже запускаем несколько проектов региональных выставок современного малоэтажного жилья – реальных посёлков, собранных из домов, построенных по разным региональным технологиям с максимальным (в рамках региональных возможностей) приближением к современным требованиям по энергоэффективности, экологичности, эргономичности и экономичности жилья.

Третье направление — это реконструкция и вторичная застройка жилья. Сегодня мы запускаем программу "вторичная застройка" и, наконец, четвертое направление — доходные дома.

Эти четыре основных направления, конечно, не исчерпывают всего спектра жилищной политики, но на наш взгляд являются приоритетными, а остальные составляющие также будут реализовываться в рамках региональных стратегий — в формате мер, не нуждающихся в оперативных экспериментах.

Вы будете входить в существующие государственные программы?

У самого проекта нет задачи войти в государственные или федеральные программы. Наш проект общественный, даже не институлизированный в качестве юридического лица, и соответственно, мы реализуем общественную функцию и задачи. Мы не финансируемся государством и, соответственно, не финансируем девелоперские проекты.

Мы, безусловно, будем своими действиями поддерживать наших партнеров и экспертов в сближении позиций с федеральной, региональной и местной властью. У нас уже есть примеры такого успешного взаимодействия в Воронежской, Тульской, Калужской, Челябинской, Свердловской и Ярославской областях. Но мы понимаем, что тупое лоббирование и бегание по коридорам федеральной власти — не самый эффективный метод, потому что там всегда перешибут либо деньги, либо политические амбиции.

У нас другая задача — помочь идеями, качеством проектных решений, привлечь внимание государства, создать преимущества, в частности, путём продвижения современной архитектурной, технологической и социальной составляющих жилищной политики. Ресурсами, которыми мы обладаем, можно обеспечить публичность (проект ведет медиахолдинг "Эксперт"), эффективную экспертизу, общественный статус и федеральное значение. Мы будем считать свою миссию успешной, если государство станет плотнее взаимодействовать с общественностью.

Я являюсь общественным советником в Минрегионе России и в этой деятельности тоже стараюсь привносить какие-то полезные новации в государственную политику. Но сегодня нужно признаться, что общественно значимых экспертных и идеологических площадок в жилищной политике критически мало.

Важно воплотить в эксперимент реальные образцы, которые способны своей неординарностью привлекать внимание и государства, и инвесторов, и девелоперов, и населения – главных потребителей инноваций.

"Не нужно выделять и размазывать средства бюджета тонким слоем по всему региону"

Какие вы видите главные приоритеты?

Заявлением о том, что именно в регионах должна быть сосредоточена экспериментальная деятельность, государство намекнуло, что приоритеты могут выбирать сами регионы. Это дает возможности для большей мобильности, есть вероятность того, что в регионах будет реализовываться больше сценариев. И по результатам этих экспериментов можно будет посмотреть и определиться со степенью государственного участия в жилищной политике.

В конце концов, нужно основную часть жилищной политики передать в компетенцию муниципалитетов. Это следующий и не такой быстрый шаг, как многим бы хотелось. В первую очередь из-за того, что компетентность и уровень знаний муниципалитетов пока еще очень слабы. Об этом говорит ситуация с разработками генеральных планов. А поэтому надо двигаться пошагово, решая задачи передачи полномочий постепенно: сначала с федерального уровня на региональный, и далее — на места. По всем направлениям стратегии, за исключением ипотеки и промышленной политики в области производства стратегических строительных материалов.

Государство должно сохранить политику общего стимулирования и точечного вмешательства в жилищную сферу. Например, по результатам образующегося кризиса на рынке (в случае если спрос больше, чем предложение) государство должно реагировать и поддерживать либо индустриальное производство жилья, наращивая производственные мощности и совершенствуя промышленную политику. Либо наоборот, если предложение начинает превышать спрос, максимально содействовать ипотеке для выравнивания баланса.

Федеральная политика, в основном, должна реализовываться этими методами, а в региональном, а тем более в муниципальном разрезе должны решаться более прикладные задачи.

Какие же приоритеты тогда должны быть в регионах?

Приоритеты должны выстраиваться в регионе исходя из миграционных, демографических задач, промышленной и экономической политики. Не нужно выделять и размазывать средства бюджета тонким слоем по всему региону, а выбирать приоритетные муниципалитеты. Вплоть до новых площадок под новые города и сосредотачивать там львиную долю усилий.

Решая там задачи, можно постепенно и решать задачу повышения уровня жизни в целом в регионе. Например, Россия реализует сегодня такие проекты как Сочи-2014, Екатеринбург с саммитом ШОС, Дальний Восток с саммитом АТЭС, Ярославль с тысячелетием и т.д. После завершения такой мощной, целевой и адресной реконструкции оказывается, что потом тратится гораздо меньше федеральных средств на эти муниципалитеты, и денежные потоки можно переориентировать в другие менее развитые. В регионах должна реализовываться такая же политика, но муниципалитеты должны полностью ориентироваться на собственные ресурсы и на человека, стараясь сохранить население.

Мы слышим из муниципалитетов крики, что, мол, невозможно выжить без государственных средств. Я считаю, что у каждого города есть свои преимущества, и их надо выделить — тогда будет правильная муниципальная политика, ориентированная на жителя. Сегодня в мире житель определяет состояние городской среды, а не промышленность и не политика. Если люди будут чувствовать, что в этом городе лучше жить, чем в других, то они приедут в него и постепенно начнут вовлекать в сферу своих интересов отраслевые секторы хозяйства, и либо сами его создадут, либо инвестор придет к людям и будет заинтересован в развитии сервиса и производства.

Программа комплексного освоения территории, которую реализует, например, компания РЕНОВА, — это тенденция или единичный случай?

Пока рано говорить о сверхудачности этой программы. Стартовые условия созданы практически уникальные. Основное преимущество проекта связано с мощностью ресурсов девелопера и уровнем его поддержки региональной властью. Смелость проектирования здесь, безусловно, есть. Другой вопрос, является ли этот проект действительно образцом комфортного проживания и каких-то архитектурных и технологических решений, пока сложно сказать.

Первая проблема, с которой столкнутся девелоперы, – это сложная логистика с центром Екатеринбурга. Поэтому задачи, которые им придется решать, в принципе не тривиальны, но соответствуют требованиям к крупным городским образованиям. Это, например, сосредоточение мест занятости непосредственно в поселении. Необходимо уменьшить логистические цепочки, и пока здесь большие вопросы. Удастся ли реализовать этот проект в заданные сроки и с заявленным качеством, мы увидим в ближайшее время. Освоение первого жилого квартала в "Академическом" уже покажет, насколько комфортно люди будут чувствовать в формируемой транспортной схеме. Екатеринбург — не Москва, где люди привыкли по 1,5 –2 часа тратить на дорогу. В регионах ментальность другая, и привычки к столь длинным перемещениям отсутствуют напрочь, так что если не создавать сейчас инфраструктуру занятости, то будет конфликтная ситуация.

Есть риск, что если темпы развития территории будет высокие, то само поселение будет угнетать развитие других перспективных территорий. Здесь вопрос не к девелоперам. Все зависит от способности региональной власти создать в Екатеринбурге центр притяжения, который бы сформировал задел развития всех направлений и участников региональной строительной отрасли и жилищной сферы. Сегодня, на мой взгляд, немножко умаляется тема малоэтажного строительства, но, тем не менее, я слышал, что администрация серьезно озадачилась этой проблемой и будет её разрешать. Это уже другой сегмент, который не вступает в прямую конкуренцию с "Академическим". Есть и другие узкие места.

Столь масштабные программы реальны для выполнения?

Есть некая угроза, которую внимательно надо сегодня проанализировать и быть готовым к ее отражению. Я имею в виду разворачивание масштабного кризиса на рынке жилья в России. Если он случится, то о комплексном освоении крупных территорий придется забыть на какое-то время. И аппетиты на масштабные площадки могут быть подвержены существенно ревизии. Для сохранения предложения и спроса потребуется очень активное вмешательство государства — в первую очередь путём поддержки строительной отрасли. Необходимы будут прямые государственные интервенции, чтобы сохранить основные строительные мощности, создать условия для формирования новых современных инновационных строительных мощностей, которые в кризисе и надо формировать. Третья проблема — поддержать спрос путем понижения ставки по ипотечным кредитам. Таким образом, антикризисный сценарий развития жилищной сферы надо просчитывать и быть готовым к противодействию в его начале, а не в апогее. Нужно продумывать антикризисные меры заранее, чтобы реализуемые строительные проекты не потеряли ликвидность.

Если же это произойдет, будет совсем плохо, ибо мы знаем, чем заканчивается недострой. Это повод для социальных конфликтов. Ведь сегодня, несмотря на принятое ранее законодательство, порядка 80% жилья продается по различным схемам на этапе строительства. Можете представить, что будет означать остановка строительства?

"Мы раскрутили рынок земли, государство сделали рэкетиром в сфере инфраструктуры"

Какую роль вы отводите малоэтажному строительству в России?

Здесь два важных тренда, которые нужно реализовать. Первый — это создание индустрии поточного производства индивидуальных домов. Причем современные требования к подобным конструкциям резко ужесточились. Дома должны быть сверхэнергетически эффективными и экологичными. Подобные условия нужно создать на конвейере. Это лучше, чем создавать такие условия индивидуально, потому что это единственный способ удешевить затраты на экологию и энергоэффективность.

Второй тренд – это способность жилья к трансформации. То есть по мере изменения образа жизни, состава семьи, жильцы должны иметь возможность минимальными издержками увеличить, уменьшить, либо перекомпоновать жилище. Без этого все применяемые сегодня технологические решения (канадские, американские, финские технологии) являются уже устаревающими, и покупка нами секонд-хэнда не улучшает ситуацию. При разваленном, устаревшем морально и физически жилищном фонде нельзя строить морально устаревающие дома, тем самым превращая новую жилую среду в очередную проблему.

Я абсолютно убежден, что в мире не бывает универсального жилья. Каждое жилье имеет национальные признаки. Поэтому нам необходимо создать собственную строительную индустрию, под брендом "Российский дом". Это не имеет отношение к нашему проекту, просто российский дом должен стать таким же брендом, как канадский или финский дом.

Какой будет себестоимость "русских домов"?

Цена будет зависеть от того, насколько будет эффективной и универсальной компонентная база, насколько будет массовый объем производства, качественной логистика и насколько грамотно будут размещены производства компонентов в России с минимальным плечом доставки до сборочных и монтажных площадок. Это определяющее условие для себестоимости.

Второе определяющее условие — это скорость возведения. Если мы сможем минимизировать в строительстве дома стоимость трудового ресурса, а сегодня она составляют львиную долю затрат, создадим логистически эффективную структуру производства, то мы будем иметь гораздо более дешевое жилье, чем сейчас.

Сейчас нельзя говорить о цене. Цифры, которые называются, 22 тыс. рублей за кв. метр – это утопии из серии благих пожеланий. Мы должны быть экономически рациональными. В одном регионе цена одной и той же конструкции будет одной, а в другом — другой. Это неизбежно.

И все-таки. К какой цене надо стремиться?

Задача: войти в среднюю ценовую категорию и обеспечить средний класс качественным и эффективным жильем, сохраняющим длительную ликвидность. Если мы этого не сделаем, то реализация политических и общественных задач в жилищном строительстве становится опасной утопией. Если не издевательством над населением. Поэтому я уверен, что это можно сделать, но сегодня гораздо более тяжелой гирей является инфраструктура и земля. Мы раскрутили рынок земли, государство сделали рэкетиром в сфере инфраструктуры, которое, по сути дела, разувает девелопера, а, в конечном, счете жителя. Из-за этого говорить о массовом потреблении жилья просто не приходится. Вся строительная индустрия заточена под старый советский ширпотреб. Я имею в виду панели и примитивнейшие дома, что создает явный перекос и еще раз подтверждает, что средний класс от этого не будет формироваться.

Собственно ни экономика, ни инфляция, ни многие другие факторы так сильно не влияют на формирование среднего класса, как среда и качество жизни. Без этого не возможно создать средний класс и сделать его наиболее активным и реально стабилизирующим общество.

Жилье для среднего класса должно строиться при поддержке государства?

Обязательно. По крайней мере, вопросы инфраструктуры должны быть решены. Но я не выступаю за то, что инфраструктура должна создаваться полностью за счет государства и муниципалитетов. Как минимум должны предоставляться рассрочки при плате за эту инфраструктуру. Инфраструктура должна оплачиваться долгие-долгие годы за счет состава квартплаты. С другой стороны, человеку должно быть предоставлено право выбора: либо оплачивать в рассрочку инфраструктуру, либо купить ее сразу, например в кредит. Но механизм кредитования и рассрочек должно сформировать государство.

На западе муниципалитеты зарабатывают хорошие деньги на инфраструктуре, управляя ею. Стоит ли применять эту практику в России?

Это уже воля муниципалитета. Если он выступает как инвестор, девелопер и управленец своей землей, в которую упакована инфраструктура, на которой стоят социальные и сервисные объекты, то он, безусловно, будет стремиться оставлять эту собственность у себя. Но это уже следующий шаг развития, который случится не сегодня явно — мы ещё не пережили эйфории от аукционов. Надо подождать и чуть позже продолжить реформировать механизмы земельного распределения и обустройства, а сейчас как можно быстрее надо запускать механизм рассрочки.

Одно из направлений проекта — реконструкция и вторичная застройка? Можно об этом подробнее?

Пик урбанизации пришелся на вторую половину 20 века. К настоящему моменту возрос объем жилищного фонда, сложно поддающегося реконструкции, а тем более ликвидации. Снос устаревающего жилья с последующим замещением становится неразрешимой задачей для мирового строительного комплекса. Жилье ветшает очень быстро, морально устаревает и, таким образом, угроза сохранения львиной доли населения в некачественном, неэффективном несовременном жилье растет, а не уменьшается. Особенно это актуально для российского рынка.

Мы год назад заявляли, и сейчас анализ подтверждает, что более 80% жилищного фонда в России является либо морально устаревшим, либо состарившимся физически. Этот объём и является фондом для замещения.

Юрий Лужков пошел по пути, который является примером для всех участков региональных рынков. Он начал сносить хрущевки и строить на их месте относительно современные дома. Но за прошедшие десять лет эта программа обеспечила снос и замещение лишь 10-15% ветхого пятиэтажного фонда. А уже в очереди стоят 9-этажки . Таким образом, запуская вторую очередь и отводя на нее очередные 10 лет, столичное правительство по сути подписывается в несостоятельности программы. В результате основной ветхий фонд откладывается к замещению на 20 и более лет. Это говорит о совершенной недостаточности этой программы и для эффективного замещения жилья времен Хрущева и Брежнева.

Что же говорить о регионах, где таких финансовых ресурсов в принципе нет? Что говорить о малых городах, которые власти застраивали хрущевками в равных условиях с крупными городами? Понятно, что снести и построить что-то новое невозможно, а что делать людям, которые купили или приватизировали это жилье. У них просто нет возможности переехать в другое жилье, потому что муниципалитеты не в состоянии строить.

Но ведь и новые территории, в случае их освоения, превратят старые районы в своеобразное гетто в исторических центрах городов. Это абсолютно ужасный перекос, который надо ликвидировать.

И ликвидировать его, похоже, можно только одним способом. В Европе уже прижился термин "вторичная застройка". Суть ее в следующем. Имеющееся здание не сносится, а обжимается внешним каркасом и надстраивается сверху этажами. Причем внешний каркас обеспечивает производство нового энергоэффективного фасада. Обеспечиваются новые инженерные системы внутри дома, создаются сверху качественные современные квартиры. Старые квартиры бесплатно расширяются по площади, создавая новое качество жизни. А первые этажи, как правило, освобождаются за счет переселения жильцов на верхние и далее используются как коммерческие объекты, либо как парковки, что сегодня крайне актуально. Вот принцип вторичной застройки, который нам надо реализовать.

Сегодня такого рода проекты мы уже начинаем согласовывать в регионах – в частности, в Калуге и Сургуте.

Какова экономическая эффективность подобных проектов?

Сегодня первый просчет показывает, что снос и производства нового жилья обходится от 45 тысяч рублей за кв. метр, а реконструкция таким способом – от 18 тысяч рублей за кв. метр.

Более того, надо помнить, что вторичная застройка позволяет не отселять жильцов во время строительства, не арендовать заново землю, и застройка гораздо короче по времени, чем снос и строительства нового жилья.

В каких странах реализовывался подобный опыт?

Сегодня это активно развивается в Германии, очень много подобных реконструкций на юго-востоке. И надо помнить, что патентообладателем одной из основных технологий вторичной застройки является российский гражданин. По сути дела, это российское ноу-хау, и тут есть чем гордиться.

Разворачивать в парадигме "Российский дом" такую технологию не только не постыдно, но и престижно. Это формирует имидж России на мировых рынках. Впрочем, мы должны стремиться задавать инновационный тон и в остальных направлениях жилищной политики. И будем.

Что вы думаете о доходных домах? Говорят, что пока этот вид жилья экономически не привлекает девелоперов.

Если и дальше будем закрывать глаза на это направление, то без противодействия чёрному рынку найма, легальное арендное жильё так и останется нерентабельным. Это точно так же, как с такси.

Без государственного вмешательства в эту сферу мы не справимся.

И начинать надо в сегменте арендного жилья с регулируемой стоимостью найма. Причём, строить такие дома можно и нужно, в основном за счёт частных инвестиций, обеспечивая собственникам приемлемую норму доходности, например, за счёт снятия обременений на инфраструктуру, ставки аренды земли, налоговых кредитов на период амортизации и иных стимулов.

Но я бы не стал сейчас углубляться в эту тему. Эксперименты покажут. И проверят наши гипотезы. А без них, как и без доходных домов, никакая жилищная стратегия не станет таковой.


Горячие
темы

Курс валют

USD

77,08

+ 0,05

EUR

91,36

+ 0,02

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

77,08

+ 0,05

EUR

91,36

+ 0,02

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,995,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка