"АИЖК нарушила правила игры на рынке: оно стало помогать сильным, а деньги такой системы должны были направляться на социальные программы"

3 октября 2008, 17:59

Доступным может быть только арендное жилье, считает гендиректор "Мультиброкер" Н. Кирпиченко

Кризисные ситуации – это экзамен для всех, считает генеральный директор компании "Мультиброкер" Наталья Кирпиченко. По ее мнению, для оздоровления климата на ипотечном рынке государство должно взять на себя роль регулятора, закрыть АИЖК, создать специальное ведомство по жилью. Девелоперам придется смириться с падением нормы прибыли, а потребителям – не ждать падения цен, а лоббировать создание арендного жилого фонда по всей стране.

Жилье в России становится все менее доступным: цены по-прежнему высоки, ипотека дорожает, инфляция съедает значительную часть доходов населения. Где выход?

Сама пропаганда ипотеки построена на апеллировании к праву собственности на жилье, к росту цен на недвижимость. Но надо понимать, что если вы жилье не продаете, оно ничего не стоит.

Альтернатива – арендное жилье. В случае аренды формат вашей жизни не ухудшается. Сегодня вы можете купить «однушку», а в аренду вы сразу можете взять двухкомнатную, а с появлением еще одного ребенка вы поменяете ее на «трешку». И район можете менять.

Но то, что мы сейчас называем арендой, — это возврат в советскую действительность, когда люди имели квартиру, были в ней прописаны, обязаны были платить коммунальные плюс арендные платежи.

В стране считают, что экономически целесообразно делать типовое жилье с арендой до $1 тыс. в месяц. По моему мнению, это не сработает, потому что у людей уровень доходов иной.

Я считаю, что целесообразная модель – это платеж до 7 тыс. рублей в месяц, включая коммунальные платежи. Семья может жить в такой квартире, передавать ее по наследству, прописываться в ней сколько угодно.

Для бизнеса такой проект является выгодным: рентабельность 12%, срок окупаемости 20 лет (понятно, что это смешно выглядит по сравнению с недавними доходами наших девелоперов, которые привыкли строить за рубль, а продавать за пять). Но по сравнению с другими отраслями – это будет более чем симпатичный бизнес.

Для потребителей аренда обойдется в 3-4 раза дешевле, чем аннуитентный платеж по ипотеке. Я предлагала в Минрегионе выделять на эти цели 30 млн кв. метров строящегося нового жилья – половину того, что сейчас строится на продажу.

Подразумевается, что это отдельный сегмент рынка. По каким законам он будет жить?

Будет заключаться договор найма на пожизненное владение с правом передачи по наследству. При смене квартиры прекращается один договор и заключается новый. Должен быть оператор, который будет проводить эту сделку, чтобы арендаторы спокойно переезжали в новую квартиру.

Но тут важно, чтобы сохранялась среда обитания. Это должна быть комплексная застройка, чтобы все соседи были арендаторами. Чтобы ни у кого не было возможности купить квартиру.

Кому будет принадлежать это жилье: инвестору, застройщику, государству?

Правила здесь для всех одинаковы. Находится тот, кто будет инвестировать в это жилье, как это сейчас делают девелоперы. Находится тот, кто строит. Это разные участники рынка. Каждый имеет свою долю прибыли.

Возникает и новый участник рынка – балансодержатель, у которого в собственности находится этот дом.

Он может не участвовать в проекте, он может не участвовать в строительстве: главное для него – потом весь этот дом окупить. То есть появляется новый игрок, у которого есть возможность разместить средства на 20 лет (таков основной срок окупаемости). Но что интересно: если ему надо вести еще какой-то бизнес, он может прокредитоваться под этот объект.

Потом создается управляющая компания и, как в гостинице, распределяет жилой фонд.

Но министр регионального развития сказал, что развивать этот сегмент жилищного рынка рано, потому что непонятно, какие будут приоритеты.

То есть нацпроект "Доступное жилье – гражданам России" уже не является приоритетным?

Программы "Доступное жилье" никогда не было. Была навязанная иллюзия, что такое жилье должно быть. Но его никто не строил.

Мы подсчитали, сколько строится доступного жилья в Москве (не по цене, а по параметрам – типовое панельное жилье, которое в массе своей востребовано) – его всего 15% от общего объема. 70% — это жилье бизнес-класса (комплексная застройка), которое сейчас вообще не продается, и «элитка», которой немного, но которая всегда будет продаваться, потому что психология потребителей такова: пусть лучше мы не купим лишний самолет, но купим престижную квартиру.

Массовое жилье – это то, что невыгодно застройщикам. Если посмотреть 60 млн кв. метров, которые вводятся, только половина этого объема – то, что можно купить, остальное – инвестиционные 30 млн. кв. метров. Это очень и очень мало. Выбывает жилья 3% от общего объема, а строится даже со всеми приписками и натягами всего 1,5%. То есть мы не восполняем выбывающий фонд. Поэтому можно предположить, что рост цен в массовом жилье прямо заложен на десятилетия вперед.

У многих компаний, которые считают себя аналитиками, столичная недвижимость упала на 0,4%, а мы подсчитали по квартирам, которые народ покупает, так за 2 недели цена выросла на $20 тыс.

А программа доступного жилья, которая есть в Минрегионе, содержит в себе системную ошибку. Там заложен дефолт. В этой программе расчет на то, что в 2020 году у каждого в стране, независимо от того, участвует он в ипотеке или нет, будет $7 тыс. на руках. И это для нашей страны, притом что уровень доходов в среднем на одного – $350. Странно, как человек возьмет 7 тыс. долларов. И сколько лет он их будет гасить за счет своего дохода?

На Ваш взгляд, кризис ипотеки в России существует?

У потребителя не пропало ни желание, ни потребность покупать жилье по ипотеке. Покупка квартир эконом-класса – это не инвестиционная ипотека. Это для жизни, потому что ребенок родился, потому что дети выросли, потому что супруги развелись. Ипотека остается нужной.

Банки, которые сегодня работают на ипотечном рынке, они же выдают кредиты, а потом рефинансируются или они должны привлечь деньги откуда-то с рынка. Это бизнес.

Так вот сегодня две тенденции. Это дорогая стоимость денег (это была чуть ранняя тенденция – деньги дорожали, повышались процентные ставки). А сегодня стало трудно занять деньги на мировых рынках, их просто нет. Многие банки – приблизительно половина – встали в позицию ожидания. Они просто думают о том, как жить дальше. Первое – выдавать или не выдавать ипотеку, продолжать ли это бизнес, хотя в принципе понятно, что в принципе работа с физлицом массово – это интересно, но при этом не надо здесь ожидать колоссальной прибыли. Второе – процентные ставки. Сколько же может стоить ипотека сегодня?

Первая категория банков, которая знает, где брать деньги, продолжает выдавать кредиты. Вторая категория банков тоже знает, но думает. Это не кризис, а время на обдумывание и принятие решений.

Для потребителей, которые вчера пришли за кредитом, а сегодня их заявку не одобрили – это тоже не кризис, потому что человек должен сам принять решение, куда перенести документы.

У нас в стране ипотека не является основой экономики, но, в принципе, сможет стать таковой. Здесь очень важно не допустить, чтобы ипотека исчезла.

Выделение 60 млрд рублей Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) на рефинансирование – это мера спасения ипотеки от исчезновения?

Это смешно. 60 млрд рублей – это 0,2% от того, что нужно. Хотя не надо было давать эти деньги вообще. Лучше было на них построить клиники.

Как говорит финансист Баффет, если в корабле есть пробоина, бесполезно ее латать – надо бросить корабль. АИЖК – это тот же корабль, который надо бросить. И начать делать что-то новое. Вкладывать деньги в без того тонущее судно, значит, потопить это судно вместе с этими вложенными деньгами.

Изначально идея была хорошая: у нас должен был быть кто-то, кто выстраивает систему региональных операторов, кто вообще выстраивает двухуровневую ипотеку.

Но такая структура вкладывала государственные деньги в коммерческую ипотеку, в ипотеку, которую банки могли и сами осилить.

АИЖК нарушила правила игры на рынке: оно стало помогать сильным, а деньги такой системы должны были направляться на социальные программы – выдавать ипотеку через АИЖК, или АИЖК должно было выкупать закладные тех семей, которые не могут позволить коммерческую ипотеку.

В результате – что получилось? Банки не имеют привычки находить другого покупателя на закладные, кроме АИЖК. Они привыкли к АИЖК как к соске. Очень удобно. Агентству тоже хорошо: оно готово было дать деньги до того, как банки выдали их населению. Им надо было разместиться, и они не думали как.

На сегодняшний день у АИЖК проблемы с региональными операторами, которые в шоке от того, что произошло. У заемщиков отсутствует на сегодняшний день ипотечный продукт по нормальной цене, потому что АИЖК сначала провоцировало всех падать по процентной ставке, все упали и доигрались до того, что это стало невыгодно банкам. Теперь получается, что из-за политики АИЖК на рынке недвижимости накрутилась та ценовая характеристика, которую мы имеем. Дешевая ипотека подняла цены. Вот пример: они вышли в какой-либо отсталый регион, где до этого ни одна квартира не покупалась, потому что денег у местного населения не было. Пришла ипотека – цены выросли на 40-60%.

По программе Минрегиона, до 2020 года в ипотеке должен быть 28 трлн. рублей (более $1 трлн). Если мы предполагаем, что оператор типа АИЖК может делать ежегодный оборот (то есть выкупил закладные, разместил облигации, на следующий год он из этой суммы снова выкупает закладные, снова размещает облигации) – получается пирамида. Даже если пойти на поводу у такой стратегии, как в США, где 40 лет не было кризиса, то и мы могли бы еще 30 лет жить спокойно, но потом все равно бы рухнуло.

Правильно было бы государству остаться регулятором на рынке: разрабатывать стандарты, делать льготные программы – например, обещать банкам выкупать закладные по кредитам многодетным семьям, военным, учителям.

Единый государственный центр управления рынком жилья и ипотеки все-таки

должен быть?

Разумеется. Иначе правительство просто замучается с этим вопросом. С учетом нашего менталитета и того, что у нас катастрофическое положение с жильем (15 лет его вообще не строили), а также в отсутствии альтернативных финансовых инструментов, население будет все свои накопления вкладывать в недвижимость.

Жилье – это основа экономики, и надо создать центр, который бы занимался этим сегментом рынка и регулировал бы объемы ипотеки. Вы можете себе представить рынок, на котором размещены все свободные деньги населения России? Мощный рынок. Большего по размерам потребительского рынка просто не будет в этом веке.

Очевидно, что 44% населения вообще никогда не сможет позволить себе купить жилье, даже по ипотеке – у этих людей просто-напросто денег не будет.

Должны быть варианты не только в виде ипотеки, но и в формате владения недвижимостью в форме аренды. Стройсберкассы у нас не пойдут. Строительные кооперативы пойдут только в сельском хозяйстве, когда люди какую-то часть года почти не работают и могут в этот период строить малоэтажные поселки. Но это не массовое жилье. Массовое – это типовые панельные дома, как при Хрущеве. Я имею в виду государственный подход, а не формат самих домов. Есть вполне достойные типы панелей, народ их любит за практичность, совпадение с ожиданиями.

А что будет с ценами на жилье?

Массовое жилье будет дорожать еще достаточно долго – вариант "марсиане прилетят и построят нам домики" маловероятен. Задача 140 млн кв. метров – технически решаема, но чтобы управлять этим объемом на уровне результативности надо иметь единый государственный орган, который занимается этой темой как единственной важной для себя.

Пока экономика доказывает, что в массовом сегменте гарантирован неуклонный рост цен. В Москве цена на недвижимость может быть любой: я сосчитала, что будет 12 тыс. долларов за кв. метр хрущевской панельки. Потом рынок на время встанет, затем в зависимости от уровня инфляции или двинется дальше вверх или будет стагнировать.

Бизнес- класс в режиме многосекционных муравейников (в советские времена их называли "дом колхозника") будет плавно проседать, там цена за метр может стать меньше эконома. Но за счет размеров квартир единица домовладения будет дороже «типовухи». «Элитка» дойдет до $50 тыс. за кв. метр. Оговорюсь, что речь о Москве.

Думаю, что мы до этого доползем к 2012 году, а, может, и раньше. Компания «Мультиброкер» будет делать анализ по 47 интересных для нашего бизнеса регионам. Это цифры фундаментального анализа, спорить можно, но я готова делать это только с профессионалами. Надоело, знаете ли, слушать дилетантские выводы неудачников, пытающихся кризисом прикрыть свои бизнес-ошибки.

Справка

Наталья Кирпиченко, генеральный директор и совладелец ЗАО «МУЛЬТИБРОКЕР», имеет высшее экономическое образование, дополнительное юридическое, социологическое, закончила аспирантуру, в настоящее время пишет диссертацию на тему «Концепция единого управления российским строительным комплексом» и проходит обучение по программе EMBA «Стратегические финансы» и МБА «Управление строительством»; с 1991 г. по 2002 г. работала в ведущих консалтинговых и холдинговых компаниях, коммерческих банках; с 2002 г. работает на рынке жилой недвижимости и ипотеки. Была руководителем крупнейших структур в своих областях – основателем и генеральным директором кредитного брокера «ФОСБОРН ХОУМ» и генеральным директором компании «МИЭЛЬ-брокеридж». Является экспертом ряда общественных и отраслевых организаций. Входит в состав Генерального Совета Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», руководит группой «Жилищная политика». Является вице-президентом по инвестициям Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС).

Беседовала Инга Замуруева


Горячие
темы

Курс валют

USD

71,23

+ 0,35

EUR

80,27

- 0,14

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

71,23

+ 0,35

EUR

80,27

- 0,14

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,995,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка