"Сейчас идет чистка финансового организма, причем не только у нас, а во всем мире"

13 октября 2008, 11:30

О ситуации на рынке недвижимости К. Попов, председатель совета директоров Корпорации "ИНКОМ"

Главной темой осени является финансовый кризис. На этом фоне скептики прогнозируют обвал цен на рынке недвижимости, умеренные предпочитают говорить о "продажах с дисконтом", оптимисты считают, что стагнация через год-полтора сменится ростом цен. Своими рассуждениями о ситуации на рынке с "Интерфакс-Недвижимость" поделился Константин Попов, председатель совета директоров Корпорации "ИНКОМ".

Как Вы оцениваете то, что сейчас происходит на рынке недвижимости Москвы – уместно ли говорить о кризисе?

О кризисе на рынке недвижимости можно говорить, когда цены резко упали. На рынке жилья Москвы они не упали, поэтому это определение я считаю не верным.

Поговорим о том, что может теоретически произойти или не произойти в некоторых сегментах рынка — в нашей структуре работает 6,5 тыс. риэлторов, которые каждый день заключают огромное количество сделок, так что мы, как никто на рынке, можем реально видеть ситуацию.

Рынок недвижимости, как и любой другой, определяется двумя факторами: спросом и предложением.

Как сейчас себя ведут наши потенциальные клиенты? Боясь, что тот или иной банк «грохнется», люди приходят в банк и снимают деньги со счета, арендуют в этом же банке ячейку. В результате складывается ситуация, когда деньги вроде у людей есть, но их никто не тратит – боится, выжидает. Следующий вопрос, что делать с наличными деньгами, ведь они обесцениваются. Тм более, что сейчас правительство США и стран Западной Европы эмитируют огромное количество долларов и евро для того, чтобы спасать местные банки. А это приведет к еще большему обесцениванию этих валют.

Итак, пока у нас деньги лежат в ячейке, они обесцениваются и не приносят никакого дохода. Надо заставить деньги работать. Куда их вложить? Снова в ценные бумаги? Люди видели, что произошло с этим рынком: он неожиданно может рухнуть в разы. К такому шоку никто не был готов, так что этот рынок у нас люди будут долго еще бояться.

Другие варианты вложений сбережений известны: собственный бизнес, товары личного потребления, недвижимость. К бизнесу в нашей стране приспособлены далеко не все. Автомобили и личные вещи граждан, которые могут позволить себе собственный бизнес уже есть. Что остается? Недвижимость, куда люди и дальше будут направлять деньги. Я сейчас говорю о потенциальных игроках рынка недвижимости со стороны спроса, тех, кто собирался покупать квартиру, или почти накопил на нее, осталось привлечь ипотечный кредит. Такие люди и были некой неизменной величиной, которая обеспечивала этот спрос до кризиса. Более того, в нынешней ситуации складывается ощущение, что количество этих людей увеличилось. Хранение денег на депозитах в банках максимум под 11-12% не покрывало инфляции, те, кто играл с ценными бумагами, теперь вряд ли продолжат играть.

Недвижимость хороша тем, что она – в отличие от депозита – не обесценивается. Ну, условно не обесценивается. Может подрасти, может немного упасть, но это некая константа. И самое главное – это очень понятный нашему гражданину способ инвестиций. Недвижимость – это надежно, это закреплено правами собственности, это может приносить постоянный доход через сдачу в аренду, в конце-концов. Так вот мне кажется, что в результате финансового кризиса за счет этих факторов рынок недвижимости может только выиграть. Это позитивная составляющая.

А негативная?

Как минимум две составляющие, как мне кажется, работают на понижающий тренд. Первое – это то, что финансовый кризис, возможно, частично распределится на экономику. В таком случае пострадают какие-то предприятия, уволятся менеджеры. Будет кризис неплатежей, и платежеспособность снизится в какой-то степени: те, кто собирался привлечь ипотечный кредит, не станут его брать, а будут тратить деньги на содержание семей, пока не найдут новую работу.

Второй фактор – повышение ставок по ипотечным кредитам. Несмотря на то, что правительство выделило АИЖК дополнительно 60 млрд рублей на ипотеку, ставки по жилищным кредитам будут вровень с рынком. Вряд ли здесь будут ставки типа 10% годовых в валюте, (как это бывало до недавнего времени), если весь рынок кредитуется под 18-20%. Хотя доля ипотеки не была в нашей стране такой большой, как на Западе, она уже составляла заметную часть сделок. Поэтому этот фактор, безусловно, также окажет негативное влияние на спрос.

Но смотрите, что будет с предложением – оно также уменьшится. Ежегодно на московском рынке происходит 120 тыс. сделок, из них порядка 80 тыс. — на вторичном рынке жилья, порядка 25-30 тыс. — на рынке новостроек. Каждый год Москва строила более 5 млн. кв. метров при среднем метраже квартиры 80-90 кв. метров – порядка 55 тыс. квартир. Из них тысяч 10-15 шли очередникам, 45 тысяч от застройщиков поступало на рынок.

В этом году темпы строительства в городе резко снизились. Я думаю, что к концу года будет введено максимум – 3-3,5 млн. кв. метров. Из них часть уйдет по соцзаказу, и для рынка остается порядка 20-25 тыс. квартир. То есть предложение новостроек уменьшится в два раза. И увеличение предложения на вторичке этот разрыв компенсировать не сможет.

Как изменение объемов спроса и предложения скажется на ценах?

В момент кризиса, когда застройщики сталкиваются с неожиданным отключением кредитных линий со стороны банка (ведь у тех свои проблемы), возможно временное снижение цен застройщиками. Но по схеме, которую розничный рынок, скорее всего, не увидит. Девелоперы, которые испытывают проблемы с погашением кредитов или пролонгацией кредитных договоров, будут выходить на крупных держателей наличности (например, крупнейшие банки) и будут предлагать объемы оптом и с большой скидкой. Конечно, после завершения сделки, такие покупатели начнут реализовывать свои объекты через риэлторов, но уже по нормальным рыночным ценам. Поэтому я думаю, что эти разовые оптовые покупки розничный рынок не почувствует.

Сейчас многие девелоперы сворачивают свои проекты, стремятся закончить строящиеся, не начинают новые. И то, что девелоперы приостановили работу по новым площадкам, также даст о себе знать через год-другой. Объем предложения дополнительно снизится, ведь строительный цикл очень длительный, а запуск строительства, как и его сворачивание – очень инерционный процесс. И эта ситуация может привести к тому, что цены на каком-то этапе постоят, может, немного уменьшатся, но в перспективе отложенный спрос и отсутствующее предложение дадут новый взрыв цен на рынке.

Каков Ваш прогноз по ценовой динамике на рынке жилья?

В элитке цены вообще стоят. И это не только наша особенность – и в Лондоне на фоне общего падения цен на 15%, в сегменте элитного жилья цены не изменились. Загородная недвижимость на Рублевке и Новой Риге, там, где элитные проекты доведены до уровня реализации, тоже держится в цене. Там есть спрос.

В сегменте эконом-класса и среднего класса максимальное снижение (если оно вообще будет) будет очень постепенным и составит 5%, ну, максимум 10%. То есть практически величина на уровне торга, который по итогам последних месяцев держится на уровне 3-4% в обе стороны.

А потом это снижение все равно сменится возвращением к нынешнему уровню и, может, дельнейшему росту. Так что может случиться так, что средняя цена за кв. метр за московскую вторичку, которая сейчас превышает $8 тыс (208 тыс. рублей), подойдет к психологически важной отметке $10 тыс. за кв. метр. За обычную панельную хрущевку. Это будет связано и с тем, что доллар будет себя неважно чувствовать, и инфляция будет расти. И самое главное – может сложиться так, что в городе будет полное отсутствие предложения.

Факторов, работающих на будущее, будет очень много. Среди них и цены на нефть, которые прямо пропорционально влияют на московские цены на недвижимость. Мы делаем такой график: цена на нефть и цена квадратного метра – получаются почти параллельные кривые. Если цены на нефть будут и дальше стабильны, это вольно или невольно обеспечит приток валюты на рынок. Ведь деньги расползаются по частным лицам: менеджеры, сотрудники получают зарплаты, бонусы.

Все эти деньги в итоге «втекают» в недвижимость Москвы и ближнего Подмосковья. Поэтому если темпы зарабатывания денег людьми сохранятся, цены на сырье, прежде всего на нефть, будут оставаться высокими, и сохранится такая же ситуация с новым строительством (ведь все равно в городе строить уже тяжело в таких объемах, как было раньше – нет площадей), то это неизбежно приведет к дальнейшему росту цен.

В регионах другая ситуация. Там коррекция будет существенной, и будет зависеть от локальных факторов: от количества проектов, от количества денег в городе, от того, как кризис отразится на деятельности градообразующего предприятия, как будет развиваться ипотека.

Девелоперам сейчас очень нелегко. Но, видимо, не все они в одинаковой ситуации?

На мой взгляд, сейчас два фактора определяют состояние каждого из девелоперов. Прежде всего, это их график погашения кредитов. Те девелоперы, которым в ближайшее время предстоят крупные выплаты, конечно, сейчас в большом напряжении. Потому что им сейчас вряд ли будут пролонгировать кредиты, а если будут, то на очень изменившихся условиях. Это действительно проблема.

Второй фактор – фаза реализации проектов. Если у кого-то проекты дошли до финальной стадии, произведен весь объем капитальных инвестиций, не требуется больших денег для завершения строительства и при этом продано еще не все, то это очень хорошая для компании ситуация. В таком случае есть конкретный товар – можно его продавать, получать финансовый поток, с помощью этих денег платить кредиты, начинать новые проекты, платить зарплаты сотрудникам, развиваться.

Компаниям, которые только входят в проекты, сейчас хуже – им приходится такие проекты останавливать. Тяжелее всего компаниям, которые вошли в проект и уже успели что-то вложить в него. Чтобы вернуть долги, им придется найти партнера, отдать ему часть бизнеса или продать проект оптом с большой скидкой.

Поймите, мало кто предполагал, что возникнет такая ситуация: девелоперы были уверены, что банки будут держаться за них, как за идеальных заемщиков, которые заняли много, осуществляют регулярные выплаты, да и в залоге у них реальный товар. Но сейчас многим компаниям светит неприятная ситуация, когда надо за 1-2 месяца обеспечить огромную сумму погашения кредита, текущего денежного потока нет и рефинансироваться крайне тяжело. Так и до банкротства недалеко.

Многие эксперты говорят, что от кризиса едва ли не в первую очередь пострадали компании, которые вышли на IPO. Вы согласны с этим утверждением? И не сохранится ли этот страх после кризиса?

А разве есть чего бояться? IPO – само по себе дело неплохое. Проводить или не проводить размещение зависит исключительно от политики компании.

Некоторые предпочитают оставаться частными, независимыми, как мы, например. Другие считают, что у них успешная модель бизнеса, и не хватает только денежных средств, чтобы эту модель копировать и размножать. Для этого они демонстрируют свою модель в небольших объемах, выходят на IPO, привлекают дополнительные деньги и запускают их в новый проект. Это хорошая идея – поиск партнера через IPO, через прозрачность.

Вопрос сейчас в другом, в том, что некоторые из публичных компаний стали привлекать кредиты под залог своих акций. То, что они реализовали, например, порядка 15% своих акций и выручили 1 млрд 800 млн долларов на IPO – это же замечательно. И контроль за компанией сохранили и даже блокпакет не потеряли. Другое дело, что после этого компания, будучи публичной и имея оцененные, например, на Лондонской бирже акции, начала отдавать их в залог под кредиты, естественно, оценивая акции по рыночной цене. А когда фондовый рынок рухнул, акции такого девелопера стали стоить, скажем, в 5 раз дешевле. А теперь представьте, что компания до этого взяла кредит под залог акций, которые сейчас обесценились, и банки-кредиторы просят восполнить объем акций либо вернуть деньги.

Можно было избежать этого? Наверное, да. Надо было в какой-то момент остановиться, отказаться от развития новых проектов в 3-4 городах. Как Уоррен Баффет говорит: «Когда все жадные, надо быть осторожным, когда все осторожные, надо становиться жадным». Не знаю внутренней ситуации в таких компаниях, но видимо, они были жадным, когда все были жадными. И из-за этого имеют проблемы во время такого обвала фондового рынка.

Эти проблемы все равно произрастают из общего финансового кризиса – банкам нужны деньги. Раньше они могли до 90% оборотных средств давать под кредиты, потому что деньги постоянно притекали, а сейчас каждый банк уменьшает денежную базу, которая выдается в кредит. Скажем, 50% дают, остальные держат, потому что не знают, кто из соседей испытывает проблемы. Предположим, обанкротится крупный банк, а он должен соседу кредит в размере 5-10% его активов – деньги не придут, а ведь кредитору надо осуществлять клиентские платежи. Поэтому все выжидают.

Государственная поддержка в виде денежных вливаний ограниченному числу банков – это правильно?

Смотрите, что получилось – банки, которые получили бюджетные деньги, стали ответственными за то, как они дальше распорядятся этими деньгами. То есть фактически рискуют собственным капиталом. Но какие банки им поддерживать в текущей ситуации? Сложно ответить. Очень много черных дыр возникло из-за игры на рынке ценных бумаг. И поэтому банки готовы поддерживать ограниченную группу клиентов – с которыми они уже работали, которых они знают, в которых уверены. Или выступать теми самыми владельцами крупного кэша, которые и будут скупать проекты со скидками. Как в сфере недвижимости, так и в других сферах. Ведь с точки зрения приумножения средств логичнее потратиться на покупку понятных проектов с дисконтом, нежели в непрозрачных условиях поддерживать ликвидность остальной системы.

Поэтому мне кажется, что государство будет выделять деньги на конкретные проблемы. Например, выделять средства под уже выданные или выдающиеся ипотечные кредиты. Собрал, скажем, банк пакет в 300 кредитов, пришел в ЦБ напрямую, получил деньги и раздал людям. Это было бы логичнее, чем выделять деньги крупным банкам и заставлять их нести ответственность и возможные убытки. Ведь банки – самостоятельные игроки на рынке. Для них все остальные конкуренты.

Так что здесь я выступаю отчасти за более жесткое регулирование банков со стороны ЦБ. Это могло быть полезным в том, чтобы деньги, выделяемые на госпрограммы и проекты, доходили до конечной цели. Например, государство начинает кредитовать доступное жилье под 10% в рублях (при том, что на рынке сейчас 20% годовых). Разумеется, это обеспечит устойчивый спрос на недвижимость по ипотеке, поддержит развитие строительства, машиностроения, то есть вся бы экономика заработала с новым дыханием.

У государства хватит сил удерживать такие ставки?

Они же дают коммерческим банкам овернайт под 7%. А 3 октября было объявлено, что Внешэкономбанк будет рефинансировать западные займы и транши под LIBOR + 5%.

Банкам дают на это огромные деньги — значит, государство справляется с такой нагрузкой. Почему нельзя довести эти деньги до граждан? Если бы был жесткий контроль, эти деньги бы шли напрямую на конкретные программы, доходили до потребителей. И банковская система жила бы за счет этих оборотов.

Я думаю, что пока не созданы механизмы контроля за распределением государственных средств через всю банковскую систему. Их же развивать надо. Мне, как управленцу, так кажется.

А как управленцу, как Вам кажется, как будет развиваться "ИНКОМ" в этой ситуации?

"ИНКОМ" будет жить хорошо, у нас много проектов в финальной стадии: много построенных домов, готовых участков с инфраструктурой, которые можно покупать – много розничного товара, который люди продолжают покупать. У нас очень хорошая ситуация с кредитами: их объем меньше 1 EBITDA, что совсем немного. При этом кредиты у нас на срок от года до 3 лет, а ближайшее время погашения тела кредита — лето 2009 года, когда кризис, я надеюсь, уже будет утихать.

Так когда он начнет утихать?

Многое будет зависеть от того, когда перестанут банкротиться банки, так что это вопрос к банкирам, они видят картину более полно.

Кризис на Западе начался в сентябре 2007 года. Тогда все затаились и смотрели друг на друга. Через год мы увидели, как начали рушиться гранды. Сколько эти последствия будут проявляться еще? Полгода, год, два года? Когда банки по всему миру перестанут лопаться, все вздохнут свободнее. Выживут реально дееспособные структуры, с реальными активами. Сейчас идет чистка финансового организма, причем не только у нас, но и во всем мире. Произойдет консолидация банковской системы: банков будет меньше, но они будут крупнее и устойчивее в целом.

Беседовала Инга Замуруева


Загрузка...

Горячие
темы

Курс валют

USD

63,95

+ 0,10

EUR

70,28

- 0,32

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

63,95

+ 0,10

EUR

70,28

- 0,32

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,995,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка