Для сохранения потенциала стройкомплекса самое главное - стимулирование потребительского спроса, считает вице-президент компании "ИНТЕКО"
О том, что происходит с компанией в условиях мирового финансового кризиса и о прогнозах на ближайшее будущее обозревателю "Интерфакс-Недвижимости" рассказал вице-президент компании Олег Солощанский.
Олег Моисеевич, как "ИНТЕКО" чувствует себя сегодня?
"ИНТЕКО" сегодня чувствует себя неплохо. Мы не отказались от своих прежних намерений: не остановили ни одного строящегося объекта, начали возводить новые. Объемы проектных работ также не снижены – то есть мы продолжаем работу и на перспективу.
Сегодня у всех появилось давно забытое чувство остроты восприятия. Совсем не плохо, что люди вспоминают о простых вещах – о том, что нужно работать, что деньги зарабатываются, а не появляются из ниоткуда.
Лично я настроен по-боевому. Я прошел девяностые годы, все кризисы этого времени, поэтому ничего не боюсь. Полагаю, что нам хватит ума и здравого смысла, чтобы вести корабли не только по спокойному морю, но и в шторм.
Как Вы оцениваете ситуацию в отрасли в целом?
По моему мнению, с потенциалом отрасли ничего не случилось. За последние пять лет отечественный строительный комплекс сделал гигантский шаг вперед. Колоссальные средства вложены в основные фонды и в освоение новых строительных технологий. С западными партнерами налажено самое активное сотрудничество по всем направлениям – девелопмент, проектирование, строительство, оснащение предприятий... Даже сейчас рынок, уже три месяца находящийся в кризисе, обладает огромным потенциалом и возможностями для его реализации. Но если кризис будет продолжаться длительное время, если весь механизм в целом будет лишен возможности использовать накопленные ресурсы, этот потенциал может быть утерян.
Что нужно сделать, чтобы этого не случилось?
Самое главное необходимо стимулировать потребительский спрос. Сейчас, кроме государства, в отрасли почти нет потребителей, хотя жилье одна из базовых потребностей человека, не зависящая от политической системы или других внешних факторов. Люди всегда будут стремиться обеспечить эту необходимость – построить дом, улучшить свои жилищные условия, и сделать это они смогут при наличии предложения и финансовых возможностей. Предложение в отрасли есть, но у людей нет возможности покупать жилье… Комплекс мер по стимулированию спроса известен. Не думаю, что их нужно перечислять лишний раз.
Второй момент: бизнес должен иметь возможность нормально работать. Для этого ему необходимы деньги, они необходимы всем, это "кровь" экономической системы. Но сейчас банки не финансируют строителей. Зачем им вкладывать деньги в то, что люди не покупают? А люди не могут приобрести жилье, потому что сворачиваются ипотечные программы. Получается замкнутый круг. Это самая большая проблема, и именно с этим связаны самые страшные сценарии развития ситуации уже в среднесрочной перспективе. Циклы в строительстве длинные, строители, не имея средств, не смогут начинать новые проекты, и мы на долгие годы потеряем возможность насыщать рынок, хотя уровень обеспеченности жильем у нас и так достаточно низок.
Как будет вести себя рынок в будущем? Что будет с ценами на жилье?
Допускаю, что в ближайшей перспективе ситуация может стать серьезной, возможно, даже обвальной – не только для застройщиков, но и для всех участников рынка. Второй возможный сценарий – поиск баланса спроса и предложения, то, что эксперты называют "поиском дна рынка". Что касается прогнозов на момент выхода из кризиса, то они не радужны: в двухлетней перспективе объем предложения сократится в разы, так как ряд компаний уйдет с рынка или заморозит проекты. Однако рано или поздно начнется рост экономики, у покупателя появятся средства, цены на жилье начнут расти, а предложения по-прежнему не будет. И мы снова столкнемся с проблемой "перегретого" рынка, когда потребителю предлагается "сметать" квадратные метры весьма сомнительного качества. К вопросу о насыщении рынка: по данным наших исследований пятая часть жилья, приобретенного в условиях ажиотажного роста рынка – это "инвестиционные" квартиры.
Может ли государство помочь справиться с ситуацией?
Надеяться на то, что государственный бюджет любого уровня может спасти ситуацию – бессмысленно. Он не обязан это делать, его задачи – поддержать отрасль, стимулируя спрос, стимулируя банковскую систему.
Вы сказали, что сейчас "ИНТЕКО" чувствует себя нормально. Известно, что компания приступила к реализации ряда новых проектов. Расскажите о них поподробнее, пожалуйста.
Начато строительство жилого квартала "DOMINION" на пересечении Ленинского и Вернадского проспектов. Еще один проект – офисно-гостиничный комплекс "НьюТон_парк" на западе Москвы. Первый кубометр бутона был залит в ноябре, уже в разгар кризиса. Летом мы также начали строительство жилого района в Ростове-на-Дону, сейчас там возводятся два дома. Проект называется "Западные ворота", это комплексная застройка.
Начало строительства новых объектов для нас важно не только с точки зрения обеспечения загрузки собственных мощностей. Мы хотим дать рынку положительный импульс, показав своим примером, что необходимо сохранять спокойствие и продолжать работать. Меры к преодолению кризиса намечены, мы верим, что они будут реализованы. И в первую очередь необходимо думать не о текущих проблемах, а о завтрашнем дне.
Но многие застройщики замораживают проекты из-за проблем с финансированием. Существует ли эта проблема у "ИНТЕКО"?
"ИНТЕКО" всегда была консервативна в этом отношении. Кредитный портфель компании хорошо структурирован, соотношение долговой нагрузки к выручке составляет 1:2. Примерный объем существующих кредитных линий составляет 35-36 млрд. руб., и сейчас мы работаем над созданием новых кредитных линий. В настоящий момент у нас открыты VIP кредитные линии в ряде банков. Наши основные партнеры это: "Газпромбанк", "Внешторгбанк", "Сбербанк", "Банк Москвы".
За последние 3-4 года мы провели сложную подготовительную работу по формированию этого пула, и такой результат был достигнут благодаря качеству наших проектов и финансово-экономическим показателям компании. В текущей ситуации это нам очень помогло, я могу сказать, что сейчас мы чувствуем себя вполне прилично.
Сейчас практически все Ваши коллеги продают жилье с большим дисконтом. Вы так делаете?
Нет, не делаем. Кстати, я не уверен, что так поступает большинство наших коллег. Инвестиционные затраты на хорошее жилье составляют около 90-100 тыс. руб. за кв. м., и оно не может стоить 80 тыс. руб. Сейчас многие компании распродают остатки площадей. Например, объект построен, 10% квартир не продано, строители уже заработали и могут продать оставшиеся площади по более низкой цене, просто чтобы не держать квартиры. Некоторым застройщикам требуется срочно погасить задолженности, и они вынуждены распродавать квартиры по такой цене.
"ИНТЕКО" сегодня продает меньше, чем раньше. Но мы внимательно анализируем количество обращений к нам оно не изменилось. Нам поступало около тысячи звонков в неделю. Сейчас их количество осталось на том же уровне. Также сохранилось количество визитов примерно 15% от числа звонков. Количество покупок действительно снизилось, но оно все равно находится на хорошем уровне, и я не вижу необходимости снижать цены. Меня, как покупателя, насторожило бы, если бы мне предложили "качественное" жилье" по сильно заниженной цене.
Какие объемы построены компанией за последнее время, сколько планируете построить?
Мы ведем пятилетнее планирование, и в начале 2008 года мы завершили очередной цикл. Проделана огромная работа. В Москве завершено строительство Учебного корпуса № 1 МГУ им. М.В. Ломоносова, жилого квартала "Шуваловский", жилого комплекса "Гранд паркъ" на Ходынском поле, жилого микрорайона "Волжский" всего введено 2,5 миллиона кв. м. Сейчас мы начали строить более полумиллиона кв. м: как я уже говорил, начато строительство жилого квартала "DOMINION", офисно-гостиничного комплекса "НьюТон_парк", а также многофункционального комплекса "Чемпион_парк" и жилого дома "Arco di Sole". Продажи площадей в этих объектах начались осенью этого года. Общий девелоперский портфель компании составляет 6-7 млн. кв. метров.
Собираетесь ли Вы приобретать "скидываемые" из-за кризиса площадки, компании, которые в большом количестве, как сейчас говорят, представлены на рынке?
Наши аналитики пока не фиксируют большого количества каких-то хороших предложений: мы отметили значительное снижение стоимости ряда предложений, но объем этих предложений в целом невелик.
Планируете ли Вы приобретение производственных активов?
Хороший вопрос. Мы серьезно нацелены на развитие в регионах. Был намечен ряд приобретений, в том числе и промышленных активов, в Санкт-Петербурге, Краснодаре, Самаре. Это проекты комплексного освоения территорий. Я уже упоминал о ростовском проекте "ИНТЕКО". Эту же схему - своя промышленность, свой девелопмент территорий, свои строительство и реализация - было бы интересно реализовать в перечисленных регионах, эта модель полностью себя оправдывает. Это планы на перспективу, и мы будем соотносить их с той ситуацией, которая будет складываться на рынке в связи с кризисом.
Есть ли планы работы с горзаказом?
До этого мы никогда не работали на деньги городского бюджета. В зависимости от развития ситуации на рынке нужно думать о форме частно-государственного партнерства при комплексном освоении территорий.
Как отразился кризис на Ваших зарубежных проектах?
Мы продолжаем строительство отелей в Чехии и Австрии, туристического комплекса в Марокко, бизнес-центра в Казахстане. Сейчас мы не приобретаем новые территории за рубежом, но все имеющиеся участки продолжаем осваивать в прежнем режиме.
Оптимизируете ли Вы бизнес в связи с кризисом?
Кризис – хорошее время посмотреть внимательнее на все - на состав, загруженность, дублирование функций, неточности в штатной структуре, размытость ответственности и прочее. Сегодня оптимизация расходов трижды актуальна. Жить надо разумно, а в последнее время многие разучились это делать.
А какие изменения в свою жизнь, быт внесли в связи с кризисом лично Вы?
Как правило, мой обычный день это 12-14 часов работы за этим столом в кабинете, или на стройке, или в самолете. Что касается моей семьи здесь менять особо нечего: хотя мы хорошо обеспечены, но живем достаточно взвешенно. Ради педагогического эффекта я сказал детям, чтобы они смотрели на окружающие процессы внимательнее. Дети должны понимать - деньги зарабатываются, а не появляются просто так.
Какой совет Вы можете дать участникам рынка сегодня?
Я не большой любитель советовать, но наиболее разумным сейчас было бы максимально консервативное поведение. Мы разучились чувствовать цену копейки. А её нужно уметь заработать. Издержки в бизнесе требуют рационального подхода не надо впадать в панику: кризисы приходят и уходят.
ЗАО "ИНТЕКО" основано в 1989 году. Компания входит в число ведущих игроков российского девелоперского рынка. Основные направления деятельности монолитное и панельное домостроение, производство цемента, разработка современных отделочных материалов и технологий для фасадных работ, архитектурное проектирование и риэлтерский бизнес.
Беседовал Арсений Меситов
