В России нет дистресс-активов, хорошие проекты стоят по-прежнему безумных денег – Сергей Гоголев

16 июня 2009, 11:58

Сама система делает проект более сложным и затратным для девелопера в России, чем в странах Европы, считает генеральный директор TriGranit Development

Генеральный директор TriGranit Development Сергей Гоголев в интервью обозревателю "Интерфакс-Недвижимость" рассказывает о перспективах развития рынка коммерческой недвижимости в России, приоритетах западных инвесторов и региональной экспансии, а также о запуске двух новых направлений деятельности компании в России – по fee-девелопменту и управлению коммерческой недвижимостью.

Как компания скорректировала планы развития бизнеса в связи с кризисом?

Наши проекты на Западе, которые находились в активной фазе или в стадии подготовки к строительству, реализуются. Некоторые из проектов, которые находились на стадии предевелопмента, отложены до лучших времен. То же самое касается и российского рынка.

Сейчас мы активно ведем проект ТРЦ "Мозаика" в Москве, вторую очередь проекта в Набережных Челнах. Приостановили, но продолжаем заниматься проектами в Омске, Санкт-Петербурге (Бадаевские склады и Телефабрика), которые были в стадии проектных изысканий. Строительство там не ведется, непонятна ситуация на рынке.

TriGranit пришел в Россию совсем недавно, в 2007 году. Если бы компания работала здесь уже лет 10, то можно было бы говорить, что мы медленно развиваемся, но 2 года для девелопмента — это не срок. Есть те проекты, которые приостановлены и замедлили своё развитие, но это связано не с проблемами компании, а с проблемами банковского сектора.

Кризис действительно скорректировал планы. Сейчас стало сложнее получать кредиты в банках. Если раньше один-два банка были в состоянии выделить объем средств необходимых для реализации проекта, то сейчас необходимый объём средств приходится синдицировать уже в восьми-девяти банках. И, соответственно, деньги стали более дорогими. Для нас большой плюс, что мы не успели начать некоторые работы в период кризиса.

Какие приоритеты у западных инвесторов в отношении России?

В приоритетах в последнее время были desstersed assets (дистресс-активы – ИФ). Западные бизнесмены с помощью покупки таких активов рассчитывали прийти в Россию. Многие хотели купить за бесценок, многие хотели войти на рынок по разумной цене, которая бы соответствовала их бизнес-модели и ожидаемым прибылям. На основании исследований рынка, с полной ответственностью могу заявить, что в сегодняшней ситуации на российском рынке нет distressed assets.

Рынок России, в плане объектов, которые нас интересуют — например, ТРК или площадки под ТРК — микроскопический. Всё более-менее приличное стоит по-прежнему безумных денег. За последнее время ни одной крупной сделки не было совершено, что подтверждает отсутствие качественных предложений на рынке. Покупать за такие деньги в нынешней ситуации нецелесообразно.

Поэтому стратегия покупки distressed assets отошла на второй план, в том числе и у нас. Если будут реальные дисконты, будут интересные проекты, то мы готовы вести переговоры.

Так же многие иностранные компании сосредоточились в пределах Московского региона. Это вполне понятная стратегия, потому что столица в текущей ситуации остается, наверное, единственным островком с поддерживаемым платежеспособным спросом.

Ваша компания видит перспективы оживления рынка дистресс-активов к осени?

Поскольку сейчас девелоперы не могут получить хорошую цену за проект, то какой смысл им продавать? Аргумент в сторону продажи – это либо отягощенный тяжелыми кредитными обязательствами проект, либо невозможность его реализации из-за отсутствия ликвидности, либо и то и другое вместе.

Проявление активности, в плане покупки или вхождения, возможно только в двух случаях:

- если макроэкономическая ситуация в России будет продолжать ухудшаться и как следствие будут падать цены на недвижимость.

- в отсутсвие ликвидности собственники будут более сговорчивыми и цены на вхождение в проект упадут.

При совпадении одного или обоих этих сценариевв, может наступить время реального дисконта для девелопера или инвест фонда с реальными деньгами. И тогда же перед инвестором станет вопрос: является ли направление real estate тем, куда стоит вкладывать деньги? Это уже будет вопрос бизнес чутья, интуиции и арифметики.

Для нас значительно более выгодно, если ситуация в России будет улучшаться, тогда мы сможем реализовать свои проекты. Однако, конечно, хотелось бы верить, что цены на вхождение станут более умеренными, чем они были до кризиса. В этом случае для нас откроются перспективы новых альянсов и возможностей.

Сейчас уже ряд крупных компаний сменили собственников или продали доли, банки забирают их активы за долги. Это можно назвать сигналом?

Это скорее момент случайных людей в девелопменте и вопрос их приоритетов. Когда я слышу, что у той или иной компании забрали проект, то надо всегда задать себе вопрос: а не было ли это способом просто выйти из бизнеса? Кто-то изначально закладывает свои здания, понимая, что не будет их выкупать. Смотреть на проблему нужно с разных сторон.

Поэтому переход некоторых проектов и компаний в пользу банков или государства, возможно, является скрытой продажей. В существующей ситуации девелоперу или инвестору порой легче скрыто продать банку некоторые из своих проектов и уйти в cash, чем продолжать их реализацию. Но это, однозначно, не проекты высшего качества! Хорошие проекты в продаже в ближайшее время можно увидеть, только если девелопер реально перегружен кредитами.

Банки уже создают структуры, где будут аккумулировать такие проекты. Насколько им интересно иметь такие проекты?

Мы разговаривали с банками, они говорят, что не заинтересованы в отборе собственности. Девелопмент – не их бизнес. Эти структуры (куда будут выведены плохие долги — ИФ) созданы, чтобы показать положительные балансы по банку в конце года. Банки стараются максимально реструктурировать долги девелоперов.

В существующей ситуации банк не сможет продать проект, как и девелопер. Либо сможет, но за 20% стоимости. Никто в такие игры играть не будет. Хорошие качественные проекты, которые через три года можно будет втридорога продать и обеспечить себе хороший cash-flow, будут забирать, если смогут... Но на один хороший проект будет 10 плохих. И что делать банку с этими проектами?

Какова сейчас стратегия вашей компании?

В текущей ситуации, наша стратегия сохранить и по возможности приумножить активы, диверсифицировать бизнес и развивать новые направления.

Мы говорим уже не об экстенсивном, а в большей степени об интенсивном развитии внутри портфеля компании, его реструктуризации. У нас есть несколько приоритетных направлений, которые будут реализованы в ближайшие годы. На них мы и сосредоточимся.

Какие это направления?

Управление коммерческой недвижимостью: торговыми комплексами и объектами смешанного назначения. У нас в Европе огромное подразделение, которое занимается этим. В России такого пока нет, но мы его организуем. Также мы хотим развивать управление активами, стройкой для наших партнеров и коллег у которых нет профессиональной команды.

Для этого у нас есть все необходимые составляющие. Например, есть интернациональная команда управленцев в головном офисе, которая работает с более чем 500 тыс кв. метров недвижимости по всей Европе, принадлежащей другим собственникам. Учитывая, что такой колоссальный опыт есть в Европе, мы его переносим и на рынок России.

Что сегодня у компании находится под управлением в России?

В России есть комплекс в Набережных Членах (Татарстан), которым мы управляем через компанию "Торговый квартал", долю, в которой мы купили. Я думаю, что мы просто передадим туда часть нашего европейского know-how и далее будем мониторить управление комплексом. Новая же управляющая компания появится на базе TriGranit Russia.

Сколько проектов планируете взять в управление в ближайшее время?

В 2009 году не больше двух объектов. Давайте будем объективны. Для того чтобы запустить процесс, создать структуру, подготовить команду, нужно время. А далее мы будем прирастать в зависимости от потребностей рынка, но думаю, также не менее 2-х объектов в год.

Насколько это актуально в условиях кризиса?

В текущей ситуации это будет актуально, если будут проекты, поддерживаемые финансированием. Если проектов будет немного то, безусловно, в этом направлении работать будет непросто, но мы к этому готовы. Property Management вполне реально развивать и в условиях кризиса.

Девелоперы создают свою УК зачастую не имея представления о том, что есть настоящее управление. Чаще всего данное направление рассматривается это как некий facility management и в лучшем случае продвижение. Но это далеко не всё.

А какие еще направления вы планируете развивать в России?

Мы также сейчас активно развиваем направление fee-development (когда девелопер не берет на себя финансовых рисков и получает за свою работу фиксированный гонорар – прим. "ИФ-Недвижимость"). В ближайшем будущем компания планирует брать в управление строительство сторонних объектов коммерческой недвижимости. На базе российского офиса создано отдельное подразделение, которое будет заниматься этим направлением. Мы прогнозируем повышение спроса на профессиональные услуги управление строительными процессами в связи со сменой собственников девелоперских компаний и объектов строительства в условиях кризиса. Активы и проекты будут переходить непрофильным компаниям и банкам, поэтому вполне очевидно, что новым владельцам потребуются независимые профессиональные команды для управления строительным процессом.

Вы не собираетесь выходить на региональные рынки в ближайшие годы?

Мы, прежде всего, должны смотреть на макроэкономические показатели. К сожалению, они для большинства наших регионов совсем не радужные. У нас продолжает падать производство, растет безработица. Соответственно строить продуктовые магазины и гипермаркеты, магазины дешевой одежды и аналоги рынков, наверное, будет в ближайшее время в большей степени востребованным делом в регионах, чем строить первоклассные ТРК.

Последнее время все говорили о региональной экспансии…

Ситуация с регионами всегда была сложная и неоднозначная. Стоимость строительства в Москве, если вы используете качественные материалы, нормального подрядчика, была практически такая же, как и в регионах. Входя в регион, девелопер выигрывал в стоимости земли, стоимости труда, иногда в стоимости подключений... и это всё. А с другой стороны явный проигрыш в арендных ставках, которые в были в два-три раза меньше, чем в Москве, нежелание многих якорных арендаторов идти в регионы из-за сложной логистики, низкое потребление, доходы... и просто другая культура потребления. Таким образом, мы с Вами получили модель значительно менее устойчивую, и более сложную, чем в Москве.

Почему тогда все так активно направились в регионы?

Потому что в Москве рынок был перегрет. Стоимость входа в мало-мальски приличный проект в столице была как минимум $100 млн. Заплатив такой входной билет в Европе или Америке можно было найти значительно более интересные предложения.

Опять же, все "забывали" о платёжеспособном спросе и шли в регионы, скорее от отчаяния и невозможности развивать бизнес в более стабильной и понятной, с точки зрения доходов столице. С надеждой на "светлое будущее"... А если вы посмотрите на макроэкономическую ситуацию в нашей стране, то поймете, что "светлое будущее" должно основываться на сегодняшней реальности, на определенном базисе...

Последние же годы, большая часть бизнеса занимались куплей-продажей и перепродажей. Реальных предприятий, вокруг которых бы формировался стабильный денежный поток, можно по пальцам пересчитать. Все это привело к тому, что заявляя миллионы квадратных метров, девелоперы забывали об основополагающих принципах, о самой сути любой экономики- производстве и стабильных денежных потоках формирующихся вокруг центров производственной и деловой активности! Кто и сколько будет покупать продукции и товаров в красивом, современном зданиии ТРК с первоклассными арендаторами?! Потребление должно быть основано на доходах, и при этом, желательно на стабильных и прогнозируемых, а фактически, прослойка платёжеспособного населения у нас чрезвычайно мала, соответственно и емкость рынка.Так что, говоря о строительстве первоклассных ТРК в том или ином регионе, многие сильно погрячились. Я просто не понимаю компании, которые планируя выход в регионы, проводили маркетинговые исследования, всеми силами «натягивая» их под свои желаемые показатели. Где они теперь? Где их проекты?

Исключением из общего правила являются всего несколько регионов, в основном города милионники, но и у них ёмкость всё равно достаточно ограниченная и здесь будут востребованы только реально лучшие проекты. При этом сроки реализации несколько отодвинутся и проекты, скорее всего, будут фазированы.

Кто виноват, девелоперы или консультанты?

Я бы винил обоих. Они вместе играли в эту игру. Консультант – потому что не смог сказать "нет". Девелопер — потому, что верил в желаемое, а не в реальное.

При строительстве крупных, качественных, лучших проектов, так называемых – "The Killer" (проект у которого нет альтернативы в силу удачного местоположения, концепции, размера, пула арендаторов и т.д.) — кто первый пришел, в регион, город, район, тот и снял сливки, а второй – это первый проигравший. Помочь здесь может что-то реально превосходящее по качеству предшественника. Если ты пришел третьим, то шансов вообще нет, ибо емкость рынка ограничена. Если Вы заметили, в последние годы, на один город, таких "The Killer" было заявлено по нескольку штук с прибизительно одинаковыми сроками введения в эксплуатацию. О чём это говорит — именно о непрофессиональной работе связки девелопер-консультант.

Некоторые аналитики считают, что земля в регионах сильно упала в цене и сейчас можно выйти на рынок дешевле?

Да, действительно, сейчас с региональными площадками ситуация именно такая. Однако, как я уже и говорил ранее, есть лишь несколько регионов куда можно входить. Но в текущей ситуации, я бы очень детально рассматривал и изучал каждую возможность вхождения, так как риск достаточно велик. Стоит также учитывать административную нагрузку, строительство инфраструктуры и отсутствие дешевых подключений.

Я думаю, что государству сейчас надо комплексно решать эту проблему и выстраивать взаимоотношения с девелоперами и инвесторами. Им сейчас нужно представлять нормальные, выгодные условия для работы, а не пытаться "навесить" неподъёмную нагрузку. В первую очередь это подключение к коммуникациям, что является серьезной статьей расходов у любого девелопера.

Девелоперский проект в России для инвестора является более дорогим в целом. Плюс в России бесконечная бюрократия. В среднем по Европе, разрешения занимают не более 12 месяцев. В Америке еще более упрощенная процедура. В России это может длиться 2-3 года. Сама система делает проект более сложным и затратным для девелопера в России, чем в странах Европы. Поэтому, приходя сюда, девелоперы вкладывают больше, но и ожидают большей отдачи, потому что проект значительно более сложный – серьезные финансовые вложения, плюс плата за определенный риск.

В отчетах консультантов отмечается, что западные инвесторы стали более локальными и не смотрят на другие страны. Согласны ли вы с этим мнением?

На самом деле разные девелоперские структуры ведут себя по-разному. Но ни один девелопер, который был на самом деле международным, а не локальным, не забывает о своем широком присутствии и развитии на других рынках. Безусловно, наверное, наметилась определенная локализация.

Последние три года все сметали участки без всяких подъездов и инфраструктуры. Сейчас ситуация изменилась. Нет того сумасшествия, к которому мы привыкли. Если посмотреть на экспансию 7-10 летней давности, то она шла теми же темпами, что и сейчас.

Каков размер земельного банка компании?

Достаточно большой. У нас есть 132 га в Краснодаре. Это самая большая покупка в плане земельного объема. Здесь мы реализуем совместный проект с Газпромбанкинвестом.

Что вы планируете там строить?

Мы четко представляем, что появится на этом участке в ближайшие 5-10 лет. Мы уже построили на этом участке дорогу, что сделало сообщение с центром города удобнее и в разы увеличило его капитализацию. TriGranit планирует там строительство около 1 млн кв. метров недвижимости и сейчас производится реконцепция. Мы будем менять внутреннее наполнение. Там появятся очень интересные многофункциональные проекты. Безусловно, будет и жилье, и торговые, и спортивные объекты, а также объекты культурного назначения.

Не отягощает ли вас земельный банк, как многих других девелоперов?

Нет. Есть, безусловно, проекты, которые не будут реализованы в ближайшее время, но этих проектов не более 10% в портфеле. И куплены они были не по большой цене. Мы входили в проекты, понимая, что мы с ними будем делать. Например, войдя в проект "Мозаика", мы сделали реконцепцию и увеличили сдаваемые площади на несколько тысяч квадратных метров.

Каковы перспективы развития рынка коммерческой недвижимости в России в условиях кризиса?

Мы видим, что арендные ставки скорректировались. Присутствуют хорошие проекты, где до сих пор есть лист ожидания. Некоторые проекты в Москве дисконтировались на 10- 20% в зависимости от качества, в регионах снижение достигает до 50%.

Рынок девелопмента очистится. Люди и случайные компании из девелопмента исчезнут и это хорошо. Плохо то, что банковский кризис продолжается, банки не готовы пока давать денег. Но все равно перспективы для развития торговой недвижимости в России есть.

При условиях недорогого кредитования, понимания необходимости заключения договоров по ставкам, подходящим финансовой модели девелопера, наличия платежеспособного спроса и хорошей макроэкономической ситуации, девелопмент коммерческой недвижимости в России выживет, и будет экстенсивно развиваться.

Если же продолжится тенденция пересмотра арендных договоров на рублевые и при этом будет нестабильным курс рубля и высокая инфляции, это будет неприемлемо для иностранных банков кредитующих западных игроков и иностранные девелоперы будут вынуждены уйти с рынка. Брать кредиты в России по тем ставкам, которые есть сейчас, равносильно убийству бизнеса. Ни один проект не выдержит такой нагрузки.

Ещё одним фактором выживания является значительное падение оборотов у сетевых ритейлеров, если это произойдёт, то они придут за более существенным дисконтом, иначе они просто будут торговать себе в убыток. И вот тогда мы с вами сможем стать свидетелями margin calls у собственников торговой недвижимости, смену собственников, а может быть и закрытия. У владельца возникнет дилемма: либо владеть незаполненным до конца зданием и иметь vacancy (вакантные площади – ИФ), либо получать хоть какие-то деньги за аренду и гасить кредиты. Если денег на погашение не хаватает и банк отказывается реструктурировать задолженность, то девелопер прощается со своим детищем...

Однако это в большей степени коснётся уже существующих региональных проектов и просто не очень качественных. В качественных столичных проектах, я думаю, арендные ставки падать не будут.

Когда рынок коммерческой недвижимости в России достигнет "дна"?

На самом деле мы сейчас находимся на этапе стабилизации. Появилось ощущение, что сейчас нащупалось какое-то "дно". Будем надеяться, что ниже этого "дна" мы не упадём. Все в состоянии ожидания, но никто не знает куда дальше пойдет вектор. А понять достигли мы "дна" или нет, мы сможем только через несколько месяцев после того, как оно будет пройдено.

СПРАВКА: TriGranit является крупнейшей венгерской девелоперской компанией. Имеет портфель реализованных проектов в 1,5 млрд евро, работает в Венгрии, Чехии, Словакии, Польше и недавно приняла решение включить в сферу своей деятельности еще ряд стран региона. Активно работает в России.

Основным владельцем компании считается Шандор Демьян. Ш.Демьяну принадлежит 34% акций TriGranit, канадский бизнесмен, основатель и глава золотодобывающей корпорации Barrick Gold Питер Мунк является держателем 19%, 25% принадлежит крупной австрийской девелоперской компании IMMOEAST Immobilien Anlagen, 12% — сопредседателю совета директоров американской инвестиционной компании Atticus Capital Натаниэлю Ротшильду, 10% — президенту венгерского сберегательного банка ОТР Bank Шандор Чани.

Беседовал Сергей Велесевич


Горячие
темы

Курс валют

USD

71,23

+ 0,35

EUR

80,27

- 0,14

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

71,23

+ 0,35

EUR

80,27

- 0,14

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

8,995,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка