Президент корпорации ФСК "Лидер" прогнозирует откат предложения на рынке жилья к уровню 1990-х гг.
О заработке в кризис, прогнозах по рынку и личных тратах рассказал "Интерфакс-Недвижимости" президент корпорации ФСК "Лидер", сын основателя группы СПК "Развитие", Владимир Воронин.
Сейчас многие аналитики, риэлторы бурно обсуждают "оживление" рынка недвижимости. Банки тем временем готовятся ко второй волне кризиса. Как вы оцениваете ситуацию?
Соглашусь и с тем и с тем. Поясню на примерах. У нас есть коттеджный поселок Vita Verde в Аксаково. Так вот, там вокруг заморожено строительство всех проектов, кроме него. В нашем поселке – средний темп продаж. До кризиса продавали 5-6 коттеджей в месяц, а сейчас продается по восемь коттеджей. И мы уже подняли цены на 25%. Можно было бы сказать, что все хорошо, но это не так, эта ситуация не характерна для рынка в целом.
Люди устали от колебаний курса валют, стоимости акций и т.д., но не могут понять, что будет с ценами через месяц.
Люди стали более придирчиво относиться к выбору недвижимости, стали чаще ездить по объектам. Если раньше человек, накопивший некую сумму в евро-долларовом эквиваленте, хотел приобрести домик в 35 км от Москвы по Осташковскому шоссе, то теперь он хочет (и имеет возможность из-за роста курса валют) приобрести нечто большее.
То есть покупатели из замороженных проектов пришли к Вам?
Не совсем так. Восемь продаж в месяц – это 40-50% всех покупателей в этом районе.
Почему так много "замороженных" проектов строительства поселков?
Потому что коттеджный поселок "заморозить" легче всего.
Вот достроить многоэтажный дом лишь до третьего этажа и сказать покупателю: "Живи!" ты не можешь. С коттеджами по-другому. Да, твоему соседу дом не построен, рядом пустые участки, но у тебя есть коммуникации, дом. Во всяком случае, это не обманутые дольщики.
Что касается банков… Некоторые финансовые аналитики говорят, что пик погашения кредитов придется на сентябрь. Но есть и другая информация – что погашение растянуто по году равномерно. Неизвестно, что будет осенью.
Точно известно, что 80% банковских кредитов – это "плохие" кредиты. Кто-то реструктурирует, но многие сегодня даже проценты не платят, как их реструктуризируешь? Значит, "накроется" какое-то количество компаний, соответственно, будут заморожены стройки, а значит, на остатках построенного цены вырастут. Но это не будет полноценный рост рынка. Предложение вернется на уровень 1990-х гг. Квартира, как в перестроечные времена, станет для людей несбыточным счастьем, на которое надо копить всю жизнь.
То есть, в битве девелопера и покупателя выиграет первый?
Выиграет тот, кто выживет на рынке.
Вот сейчас в Марфино идут продажи (Имеются в виду кварталы 51-54 компании Ведис-Групп – "ИФ-Недвижимость"). По городу везде их рекламные растяжки висят. Девелоперу очень большой кредит надо погасить, но у них по 20 квартир в день продается, было как-то даже 50 продаж. Работа кипит, кредит гасится, рабочих на стройке полно, люди это видят. Я не знаю, что там с инженерными сетями, но если они все до кризиса сделали, то этот проект может быть рентабельным и при заявленных 65-75 тыс. руб. за кв. метр, выживут.
А у некоторых крупных девелоперов деньги идут не в стройку, а в погашение кредита на сотни миллионов долларов. У многих двойные продажи стали появляться. Такая компания все равно когда-нибудь лопнет.
Как вам удалось избежать сложной ситуации с кредитами?
У меня есть большие кредитные линии, но я ими не воспользовался. Сегодня у нас 119 млн руб. кредитов. В кризис мы вошли с 600 млн руб. долгов. Я сразу погасил порядка 500 млн. Остальное – простая задача. Открыта кредитная линия в Банке Москвы на 700 млн руб, линия в Росэнергобанке – 210 млн руб., плюс еще несколько мелких банков, где можно взять 150-200 млн руб. Но сейчас я не хочу брать эти деньги, это крайний вариант, если только возникнет опасность остановки стройки. Сегодня средства от наших продаж мы направляем в строительство. Так как серьезных долгов нет, нам хватает.
Как реализуются ваши проекты на юге России? В Геленджике, например? Как этот проект появился?
Это проект строительства 210 тыс. кв. метров жилья. Документацию выпускаю. Думаю, в сентябре всю документацию завершим. Там изначально были партнеры – "Феррострой" и "БазЭл". "БазЭл" "умер" в августе прошлого года, у "Ферростроя" тоже непростая ситуация. В общем если раньше мы боролись за то, кто какие доли будет финансировать, то теперь все наоборот. Одному этим проектом сейчас заниматься тяжеловато.
Как реализуется проект в Сочи?
Также не вижу причины его сейчас строить.
Насколько затянется пауза с этим проектом?
Мы мониторим рынок, проводим совещания, смотрим - по Сочи ноль продаж. У нас есть 250 млн руб., чтобы начать строительство, но зачем?. Лучше будет сделать это на подъеме рынка. Разрешение на строительство я могу получить в течение 10 дней после экспертизы. Там сейчас аренда участка 260 тыс. руб. в год, ну и пусть себе будет.
Что с проектом в Калуге?
Два дома дострою и на этом остановлюсь. Дальше работать там нет смысла. Площадь всего проекта микрорайона 190 тыс. кв. метров. Мы сейчас строим порядка 18 тыс. кв. метров. Для обеспечения всех 190 тыс. квадратов мы построили котельную и провели все необходимые сети. Так как это было сделано еще до кризиса, то не жалко. А вот когда остальное строительство будет, пока не знаю. Если проект в Геленджике точно возобновится через пару лет, то строительство в Калуге экономически нецелесообразно.
Там есть обременения?
Нет, это просто права на застройку. Я сейчас занимаюсь поиском партнеров (может быть, это будет инвестиционный фонд) чтобы передать эти права им.
Все строители в Москве до кризиса работали по схеме "90% чужих средств, 10% своих". Почему вы не работали так?
У нас иной принцип построения бизнеса. С чего мы начинали? Мы вкладывали деньги в проекты, которые не кредитовали банки. Скупали, достраивали. Доводили проекты до ума и продавали в розницу конечному покупателю. Доходность относительно небольшая, но стабильная.
То есть на спекуляции вы аккумулировали прибыль и направляли в бизнес только ее, не набирая кредитов?
Я вложил в бизнес порядка $100 млн. Плюс деньги от спекуляции. Потом, проектов-то не так много – Аксаково (46 га земли. 220 коттеджей) сейчас это около 7 млрд руб., "Зодиак" (высотный многоквартирный комплекс площадью 100 тыс. кв. метров) с капитализацией также около 5 млрд руб. Это не такие большие деньги. Доведение проекта в Геленджике до разрешения на строительство требует инвестиций $7-8 млн.
Продаете какие-нибудь активы?
Это нереально. Покупателя сейчас просто нет. Может быть, я бы и Сочи и Геленджик продал.
Как я уже говорил, на раннем этапе "Лидер" успешно занимался спекулятивно-девелоперской деятельностью, покупкой-продажей недвижимости.
Акцентировать развитие девелоперской части планировалось на объектах "Зодиак", в Аксаково, в калужском проекте и в Геленджике. Думали, что продаж только на Зодиаке в месяц будет по $20 млн. Соответственно, планировалось покупать на эти деньги новые площадки. Аксаково сейчас в денежном выражении приносит в месяц где-то 100 млн руб. Этого хватает, чтобы вести сам проект Аксаково и иногда направлять что-то на Зодиак.
Я стараюсь не мешать бюджеты, но когда я знаю, что по Зодиаку придут деньги в конце месяца, я направляю туда деньги с продаж в Аксаково, но это довольно редко происходит.
Как вы считаете, уже наступило время покупать площадки, проекты? Вы что-то подобное планируете?
Были планы по выкупу микрорайонов, но сейчас ничего предпринимать не буду. Сделаю это чуть позже, в сентябре-ноябре. Есть варианты в Московской области. Есть куча предложений готовых микрорайонов – приходи и строй, но я знаю, что возьму все это позже дешевле, там можно будет строить дешевле.
Например, сейчас мне предлагают 100 га в 15 км от Москвы уже в назначении мжс бесплатно. У них там $1 млн – налог на имущество. Говорят – только плати налог и строй, а потом пару-тройку процентов отдашь нам. Я не стал брать, сейчас 1,5 млн кв. метров вести не просто.
Кто продавец?
Называть его не совсем корректно. Я сейчас скажу, что это, по сути, банкрот, а люди еще дома строят, квартиры продают.
Сколько вы планируете направить средств на выкуп площадок?
До 1 млрд руб. Но это если будет что-то очень шикарное. Вообще такие деньги сегодня это как $500 млн до кризиса. Большая редкость сегодня такие деньги.
А кроме микрорайонов что еще интересное предлагают?
Например, [Сергей] Козловский (президент корпорации "Инком" – "ИФ-Недвижимость"), предлагает много коттеджных поселков на продажу по схеме "построй 150 коттеджей, 75 забери себе". Я поездил по его поселкам. Это какая-то гигантомания – площадки по 450-500 га земли. Я представил как покупатель, что это даже до кризиса значило бы жить лет 10 в стройке, а сейчас и говорить не о чем, учитывая, что на объекте должно работать 3 тыс. человек, а трудятся там 50-60 строителей…
Это действительно хорошие проекты и цены там нормальные – то, что продавалось до $10 млн, сегодня можно покупать по $1 млн.
Какова сейчас структура собственности ФСК "Лидер"?
Бизнесом через аффилированные структуры и напрямую владеет моя семья. Это доля в 90%.
А каковы размеры долей каждого из членов семьи?
31% у отца, 10% у моего заместителя, Елены Кузнецовой, с которой мы создавали компанию, остальное - на аффелированных компаниях, которые принадлежат нам с сестрой. Но это все формальности, считайте, что все у меня. У нас в семье нет вопросов по распределению дивидендов. "Лидер" такая компания, которая не предполагает выход на IPO, это семейный бизнес.
Как строятся ваши деловые отношения с отцом?
У нас есть некое разделение труда. Он гениальный государев человек, генератор решений для сложных вопросов. Может придумать, как найти финансирование для незавершенного строительства. К нему все идут за советом. Причем, тут дело даже не в лоббистских возможностях. Он дает реально ценные советы. Отец больше государственник, чем бизнесмен. Конечно, если захочет, он разберется абсолютно во всем. Я же занимаюсь всеми бизнес-процессами, ведением бизнеса компании. Когда я был вице-президентом Главмосстроя, а он главой СПК "Развитие", виделись с ним раз в неделю на совещаниях.
Чем еще кроме спекуляции и девелопмента зарабатывает "Лидер"?
Еще одно направление – генподрядная деятельность (МСУ-1). Это независимое направление, приносящее сейчас около 50% от общего объема выручки "Лидера". Это городские заказы - инженерия, коллекторы, энергетические питающие центры и т.д.
В ФСК входит структура по торговле стройматериалами с оборотом миллионов 700 рублей в год (в прошлом году 980 млн рублей). Завод по производству быстровозводимых конструкций. Там сейчас ситуация гораздо хуже, объём заказов сократился примерно на 90% заказов. На примере этого предприятия, я вижу как тяжело всем заводам сегодня. В хорошие времена было до 200 человек рабочих, сейчас – порядка 40-50 человек.
Сколько сейчас в корпорации человек работает?
Около 2 тыс. сотрудников. Порядка полутора тысяч человек работают в МСУ-1. Работы, выполняемые МСУ-1, высокотехнологичные. Выработка на одного человека где-то в 4 раза больше чем в общестроительных трестах.
Генподряд, правда, тоже сейчас "притормозился" из-за резкого сокращения бюджета города на этот год и далее. Поэтому мы стараемся загружать мощности другими проектами, расплачиваться, правда, по которым все больше предлагают квартирами.
Вы проводили антикризисное сокращение штата?
В управляющей компании. Сократили штат ненамного, где-то на 10%, и на 10% урезали оклады. Дальше не пошли.
Как Вы лично изменили отношение к расходам в кризис?
У меня до кризиса и в кризис распорядок один – в будние дни с 9 до 22 работа, суббота – объезд строек. В воскресенье желание одно – лежать на диване и не слышать никакого шума и гама.
Кое-что изменилось, конечно. До кризиса отправлял жену с ребенком на море в Сан-Тропе. Сейчас жена с ребенком поехали в Черногорию, потому что в том доме, где она хотела провести отдых на Лазурном берегу, уже дороговато.
Раз в год я покупаю три-четыре костюма. Несколько раз в год ездим в Венецию, на Сейшелы и т.д. Так было и раньше.
Maybach я не имел. Просто не очень представляю, как в нашей системе можно приехать в департамент (градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы – "ИФ-Недвижимость") на такой машине и просить каких-то заказов, денег на стройку, преференций.
Жена что-то чувствует, задумалась о тратах, но денег меньше у нее не стало. Она видит, что муж больше работает, чаще проводит совещания какие-то… Вещи она покупает разные, ей 21 год, поэтому на ней все сидит одинаково хорошо – и Chanel, и не брендовые вещи.
В месяц трачу 100-150 тыс. руб. Нянечке надо заплатить, домработнице, в "Глобус-Гурмэ" сходил – на 10 тыс. руб. продуктов купил. Вот и все. На что-то еще тратить деньги мне не надо. Все остальное у меня есть.
Беседовал Арсений Меситов
