Глава «РЕНОВА-СтройГруп» знает рецепт панацеи от кризиса для застройщиков
В последние годы «РЕНОВА-СтройГруп (РСГ) стала одной из самых ярких девелоперских компаний на российском рынке недвижимости. Компания реализует ряд масштабных проектов комплексного освоения территорий в Екатеринбурге, Ярославле и Подмосковье. О том, как доступное жилье сделать эталоном современного строительства, о технологиях и тенденциях рынка в интервью «Интерфаксу» рассказал президент Холдинга «РСГ» Вениамин Голубицкий.
- Как вы оцениваете работу РСГ в кризисные годы? Какие меры предпринимало руководство компании?
Главные меры против кризиса были приняты нами задолго до кризиса. Дело в том, что проекты комплексного освоения территорий, на которых специализируется наша компания, это долгосрочные проекты. Например, район «Академический» в Екатеринбурге будет строиться до 2026 года. Это очень большой проект. Всего порядка 9 млн кв. метров жилья и около 4,5 млн кв. метров коммерческой недвижимости. Такого рода проекты заведомо рассчитаны на большой временной промежуток реализации. Поскольку мы люди, рассуждающие трезво, то понимаем, что избежать кризисов, которые циклически обрушиваются на девелоперский бизнес, невозможно. Поэтому уже в самом проекте была заложена возможность попадания в кризисные фазы.
Всей глубины кризиса мы, конечно, не могли оценить, но то, что он неизбежно произойдет, знали. Проект был в этом смысле сейсмоустойчивым. До кризиса мы успели обслужить площадку коммуникациями и в кризис уже могли спокойно вести строительство. Еще один момент, наши проекты из разряда частно-государственного партнерства. Они изначально структурировались таким образом. А когда основным покупателем на рынке стало государство, это только подтвердило важность и устойчивость таких проектов в кризис. Более того, я неоднократно заявлял, что такие проекты являются панацеей от кризиса и рецептом для развития массового жилищного строительства в России.
Сейчас это подтверждается на практике. Например, федеральная целевая программа «Жилище» включает в себя подпрограмму комплексного освоения территорий. Об этом говорили и Президент, и Премьер-министр России. В новом бюджете России это направление выделено отдельной строкой.
- Как идет реализация «Академического»? Параметры проекта прежние?
Параметры не изменились. Должен сказать, что «Академический», на мой взгляд, уже состоявшийся проект. Во-первых, мы вводим порядка 300 тыс. кв. метров жилья в 2010 году, а еще около 130 тыс. кв. метров жилья было введено за год до этого. В 2011 году будем вводить 220-250 тыс. кв. метров жилья. То есть, мы пока вводим площадей даже больше, чем предполагал наш бизнес-план. Естественно, нам в этом помогает то, что массовые закупки жилья осуществляет государство. Мы на это рассчитывали, но не в таких масштабах, потому что тот уровень и класс жилья, который предлагает «Академический», оказался вне конкуренции. В Екатеринбурге мы забрали значительную часть рынка. Если говорить о высотном жилищном строительстве, то это порядка 35%.
- Напомните объем инвестиций в проект? Сколько уже затрачено на возведение района?
В «Академический» сегодня инвестировано порядка 20 млрд рублей. Это не считая инвестиций государства, которые составляют еще 30-40% от названной суммы.
- То есть где-то 6 млрд рублей?
Минимум.
- Сколько всего вложений потребует проект? Цифры не менялись?
Как всегда цифры будут уточняться, как и в любом проекте, но объем инвестиций там в любом случае будет на уровне $30 млрд. Это при том, что мы активно реализуем проекты в Подмосковье.
- А какие проекты у РСГ в Московской области?
Мы строим жилье в Лосинопетровском, в Ивантеевке, в Щелково и Апрелевке. В Москве застраиваем район Раменки. Плюс строим в сопредельных территориях – в Ярославле, например. Объем ввода в Подмосковье в 2010 году – 150 тыс. кв. метров жилья. В 2011 году планируем ввести под 300 тыс. кв. метров жилья.
Надо сказать, что в Подмосковье мы осуществили большую программу, связанную с возвращением жилья обманутым дольщикам. В свое время там работала компания ОАО "Интерурал". Она, находясь в состоянии банкротства, бросила свои стройки, а мы по договоренности с руководством Московской области эти стройки приняли. И, не смотря на кризисные годы, мы оказались единственной компанией, которая возвратила квадратные метры дольщикам. Мы сейчас завершаем эту программу. Во всех тех районах, которые я называл, достроили все дома, связанные с обманутыми дольщиками. Это далось нам большой кровью. В том числе, мы прошли массу судов, так как имели место двойные и тройные продажи, была масса долгов юрлицам, нужно было оценить какие из них реальные, а какие надуманные. Это было непросто, но мы расчистили эти авгиевы конюшни.
- Можете назвать цифры, сколько всего домов вы достроили за недобросовестных строителей? Во что вам это обошлось?
Всего за период июнь 2006 г. - октябрь 2009 г. были достроены и введены в эксплуатацию 6 многоэтажных домов общей площадью около 80 тыс. кв. метров. Затраты компании на защиту прав «обманутых дольщиков» составили порядка 3 млрд. рублей.
- Расскажите что это за история со «Стройклассом» и вашим, так сказать, «банкротством»?
Это история, когда «гора родила мышь». Обычный хозяйственный спор двух субъектов. Причем сумма спора - 9 млн рублей. Мы с вами только что миллиарды долларов перечисляли, а тут вот такая сумма. Этих денег экспозиция на МИПИМе в Каннах не стоит. Но поскольку это хозяйственный спор, мы ждали решения суда. Нас до этого пытались всячески шантажировать, публиковать в прессе всякие заметки, какие мы плохие. Это традиционный способ психологического давления на крупную компанию. Мы решили этому не поддаваться и пройти все судебные инстанции. Прошли. Суд решил, что «Стройклассу» надо выплатить эту сумму. Мы с этим не согласны, но деньги выплатили. Сейчас у нас есть к «Стройклассу» встречные требования на большую сумму. Значит, будем и дальше спокойно судиться и доказывать, что нам должны больше. Если компанию «РЕНОВА-СтройГруп» все на рынке знают, то кто такие «Стройкласс», по-моему, не всем известно. Компания находилась в состоянии банкротства весь прошлый год.
Вот что произошло. У нас в России такая ментальность, что когда люди слышат слово суд, то за ним сразу ищут какое-то преступление.
РСГ это одна из компаний Группы «РЕНОВА-СтройГруп», в которую входят более двадцати компаний. Ну судилась одна из компаний холдинга, и что дальше? Нет, надо обязательно раздуть скандал и постараться укусить слона за одно место. Но мы к этому относимся спокойно. Караван идет. Стройки работают, долгов у нас нет, все нормально.
- Кстати, какова долговая нагрузка РСГ?
Мы вышли из кризиса, осторожно скажу, как мало кто из девелоперов. Не слышали ни о банкротствах, ни о многомиллиардных долгах. Мы сегодня закредитованы в Сбербанке в объеме наших строек. Например, проектное финансирование «Академического» составляет 8,2 млрд рублей. Схема такая: как только сдается дом, Минобороны выкупает у нас свою долю квартир, и мы тут же возвращаем деньги Сбербанку. Это схема с гарантированным погашением.
- У вас есть другие банки-партнеры?
Конечно, есть. Но там долговая нагрузка несравнимо меньше. Проблемы не с банками, как мы видим, а с мелкими строительными организациями.
- Каковы обороты РСГ, ее финансовые показатели?
Прогнозы выручки по 2010 году - около 14 млрд рублей, а инвестрасходы составят порядка 20 млрд рублей.
- Что за проект у РСГ в Ярославле?
Это тоже проект комплексного освоения территории. Мы совместно с местной администрацией будем строить фактически новый город. Понятно, что такие объемы, как в Екатеринбурге, там не нужны. Проект в пять раз меньше, но его качество не уступает екатеринбургскому. Это все те же требования экологичности, современные технологии. Это детсады, школы, спорткомплекс, школа искусств и вся необходимая инфраструктура. Мы создаем городскую среду.
Надо отметить, что руководитель «Реновы» Виктор Вексельберг сегодня занимается проектом Сколково, и это не случайно, потому что Сколково - это некий прообраз города будущего, а «Академический» с учетом всей специфики и инновационности - и есть первые наброски такого города. Мы получили такой опыт, которого в России сегодня ни у одного участника рынка нет. Проект делали западные архитекторы, французы, инженерию разрабатывали англичане и немцы. Мы используем много нового оборудования, технологий.
Сейчас приезжает в рамках задания МВФ и ЕБРР западная команда архитекторов, изучающих археологические проекты Европы. В России они выбрали только один проект – «Академический».
- РСГ собирается участвовать в Сколково? Может быть, в роли подрядчика?
Мы не собираемся пока в этом участвовать. Наш бывший Председатель Совета директоров В. Маслаков является главой проекта, и мы можем делиться своими знаниями, технологиями и всем остальным. Я вхожу в совет по городской среде Сколково. А вопрос работ – это момент конкурсов и тендеров, я не уверен, что мы будем там участвовать. Не надо складывать все яйца в одну корзину. Один вопрос - заниматься консультированием, а другой вопрос – государевы деньги. У нас есть «Академический», Ярославль, большой проект в Щербинке...
Наоборот, мы хотим использовать опыт Сколково у себя в проектах. В «Академическом» мы создали центр энергоэффективности совместно с Siemens и BASF. Все передовые технологии мы будем отрабатывать прямо в стройке. Преимущество в том, что от идеи и технологических решений до их воплощения – один взгляд из окна. Центр располагается прямо на площадке. Поскольку западные партнеры очень серьезно работают, мы уже внедрили их кровельные и теплоизоляционные технологии.
- Какова сейчас рыночная цена кв. метра в «Академическом»?
Государству мы продаем «квадрат» по 33 600 рублей, то, что продается вне опта, это около 48 тыс. рублей за кв. метр.
Такие цены в Екатеринбурге не может позволить себе ни один застройщик, а мы можем. Это эффект большой компании. Думаю, в Щербинке, Ярославле мы тоже продемонстрируем хорошую цену.
Для нас важнее объем, нежели выжимать рубль из каждого кв. метра. Когда девелопер строит один дом, у него связаны с этим домом все надежды. Нам же нужно двигаться вперед, осваивать 1300 га застройки. Поэтому мы работаем с большими объемами для государства, сейчас будем вводить корпоративные программы, считаем это очень важным направлением. В Екатеринбурге огромное количество предприятий, которым нужно расселять сотрудников. Мы готовы давать им скидки.
- Каков размер дисконта для корпоративных клиентов?
10-15% от рыночной цены.
- Какие перспективы вы видите на рынке недвижимости в России? Какие решения по застройке доступным жильем у вас есть?
Рынок оживает. Я глубоко убежден, что существует огромный отложенный спрос и формирующийся спрос. Само качество жилья на вторичном рынке не по каким западным меркам не проходит аттестацию. Когда в Екатеринбурге рынок стоял, в «Академическом» были очереди на жилье. Мы сейчас еще строим, а у нас очереди желающих купить самый неликвидный товар – трехкомнатные квартиры. Виданное ли дело? Весь вопрос в качестве жилья. Когда ты предлагаешь принципиально иное качество, у тебя другой рынок и другой спрос. Мы не просчитывали этот момент и сейчас сильно удивляемся такому превышению показателей продаж и являемся сторонниками качественного строительства.
В России можно строить на уровне западных проектов при цене доступной для значительной части населения.
- В чем ваш секрет? Это эффект большой компании?
Это эффект больших объемов и долгосрочных проектов. У нас высокая оборачиваемость капитала и стабильная моржа внутри экономического цикла любой длины. На это работают новые технологии строительства, инновации, экологичность, своя энергетика и др. Это совокупный эффект.
Вот вам пример, у нас пришли городские специалисты Санэпидемстанции проверять качество воды и сказали, что такой качественной воды в Екатеринбурге просто не может быть, а у нас она есть. У нас есть технологии. У нас вода от источников по своим трубам течет. Конечно, потребитель готов платить за такое качество доступную цену. А когда ему показывают элитное жилье в точечной застройке с мраморным подъездом, он не готов платить за мрамор в три раза дороже.
Мы создали свою управляющую компанию в «Академическом», где в онлайн-режиме контролируется расход тепла, воды и электричества в каждой квартире. Это удобно для людей. С участием всех уровней бюджетов мы строим социальную инфраструктуру (школу, детские сады) не «опосля», а одновременно с жильём.
- Если взять кризис и прошедшие годы вообще, чем вы гордитесь в своей работе больше всего?
На этот вопрос ответить нетрудно. Понимаете, в России всегда самое почетное это когда «входишь в язык». Появляется слово, новая терминология. Черномырдин благодаря своим высказываниям стал бессмертен. Мы не сравниваем себя с громкими именами, но темнее менее, в наш обиход прочно вошло сочетание слов «Комплексное освоение территорий». Оно вошло в лексикон строителей, политиков и всех, кто связан с большой стройкой. Можно просто изобрести словечко, но в нашем случае за всем этим стоит огромный проект по строительству целого города с населением в 300 тыс. человек. Этим нельзя не гордиться.
Как нас только не обзывали! И фантазерами, и людьми, которые хотят всех обмануть, включая государство и дольщиков. На МИПИМе (Международная выставка недвижимости в Каннах – ИФ) к нам подходили иностранцы, слышали цифры, и в глазах у них мы читали: «ну вот опять Россия изобретает что-то грандиозное, а в итоге получится лужа перед избой». Мы доказали, что наши идеи реализуемы и они работают. Получился современный город, собирающий международные призы за экологичность, за качество строительства. Водопроводная вода питьевого качества, дороги, где не будет пробок ближайшие 30 лет и подземные паркинги в домах эконом-класса. Современный лифты OTIS, интеллектуальные видеосистемы безопасности Я такого даже в Европе не видел!
- Что будет с ценами на жилье в ближайшее время?
Цены, конечно, будут расти. Если бы все стройки у нас шли по принципу комплексного освоения территорий, этого бы не было. Но крупных проектов всего восемь-десять на всю страну. Конечно, было бы правильно иметь десятки таких проектов. Должны быть определены точки роста, должны быть компании, которые этим занимаются, масштабно взаимодействуя с государством. Тогда будет развиваться и рынок жилья, и рынок земли. Сегодняшнее положение рынка ничего другого, кроме роста цен за собой не повлечет.
Беседовал Арсений Меситов
