Директор по развитию ГК «Мортон» считает, что залогом успешности новых проектов становится не только соответствие текущим потребностям покупателей, но и ориентация на будущее
Посткризисный рынок недвижимости стал гораздо более гибким и клиентоориентированным. Идя навстречу потребностям покупателей, застройщики стали предлагать в своих домах более широкий набор площадей квартир, предусматривают дополнительные опции, повышающие привлекательность и ликвидность предложения, предлагают новые форматы жилья. Чем оправдан такой подход сегодня, какова его эффективность и будет ли востребован в будущем? На эти вопросы «Интерфаксу» ответил директор по развитию одного из крупнейших девелоперов Подмосковья, группы компаний «Мортон», Владимир Отёкин.
Владимир, модель работы вашей компании оказалась успешной. Как сейчас правильно выстроить отношения застройщик – покупатель?
На сегодняшний день застройщикам необходимо не просто предлагать покупателю то, что он хочет здесь и сейчас, но и думать на перспективу, создавать продукт, актуальный на десятилетия вперед. Самый востребованный сегмент сегодня и на ближайшую перспективу – это доступное жилье эконом класса. Этот сегмент менее всего пострадал в кризис и быстрее всего стал восстанавливаться после его окончания. Но эконом-класс очень разный по сути, по форме и по предлагаемым опциям. И здесь важно выбрать оптимальный путь его развития, просчитывая, что из того, что сегодня предлагает рынок, будет востребовано через три года, через пять, десять лет.
Вы имеете в виду панель или монолит?
Дело здесь даже не в технологии домостроения - панель это должна быть или монолит. Это исключительно вопрос концепции, идеи проекта.
Например, панельный микрорайон в ближайшем Подмосковье сегодня выглядит логичным продолжением города и не вызывает вопросов. Мы активно используем в своих подмосковных проектах комплексной застройки и монолитные дома, разработанные в нашей проектной мастерской, и панель современных, но уже проверенных годами, серий – например, П 44 Т, П 44 К. У этих серий большой срок эксплуатации, хорошие потребительские характеристики и они будут долгое время выглядеть достойно. Важнее то, что в рамках каждого проекта необходимо не просто строить дома, но создавать достойную среду проживания.
Например, в основу масштабного проекта «Солнцево-Парк», который ГК «Мортон» вывела на рынок в 2010 года, мы заложили мощную инфраструктуру, полностью отвечающую современным потребностям покупателей. И это несмотря на общие настроения рынка экономить на всем. Концепция, предусматривающая размещение в жилом микрорайоне широкого набора предприятий как торговой, так и социальной инфраструктуры, получила высокую оценку профессионалов рынка – проект стал победителем RREF Awards 2010 в номинации «Комфортная городская среда».
Это основа комплексной застройки, собственно то, благодаря чему несколько разных домов становятся микрорайоном, единой комфортной средой. И это не должно зависеть ни от времени, ни от сиюминутных настроений рынка. Нужно строить жилье на долгие годы, экономить можно и нужно другими способами.
Например, какими? Стоимость квартир в ваших проектах начинается от 41,3 тыс. руб. за кв. метр. Как компании удается держать такую низкую планку?
«Мортон» - лидер комплексной застройки Подмосковья с портфелем проектов в объеме более 2,5 млн кв. метров жилья. Наша компания осуществляет полный цикл реализации проектов - от разработки идеи и создания архитектурной концепции, до возведения и сдачи с последующей эксплуатацией. Большие объемы жилья, стабильное финансовое положение, многолетний опыт и высокопрофессиональная команда – все это в комплексе дает возможность предлагать оптимальные условия реализации на своих объектах.
Кроме того, мы тщательно работаем с каждым проектом: выбираем поставщиков и подрядчиков, проводим тендеры, ведем жесткую систему внутреннего учета. Это позволяет нам двигаться вперед, гибко реагировать на спрос, быть «в рынке» и предлагать лучшее.
Минимальная цена по нашим текущим проектам действительно составляет от 41,3 тыс. рублей за кв. метр в микрорайоне малоэтажной застройки «Сакраменто», который мы строим в Балашихе. Это единственный в своем роде новаторский проект в столичном регионе, сочетающий лучшие характеристики форматов городского и загородного жилья. Здесь на территории порядка 30 га возводится 114 малоэтажных домов (2-3 этажа) нескольких типов, где представлены 1-2 комнатные квартиры площадью от 32,7 кв. метров.
Если говорить о минимальной стоимости квартиры в целом, то в «Сакраменто» она составляет 1,67 млн рублей за однокомнатную квартиру и от 2,5 млн рублей за двухкомнатную. Максимально комфортную для потребителя стоимость квартир в этом микрорайоне нам удается держать за счет новаторских технологий строительства и внедрения энергоэффективных и ресурсосберегающих решений.
Какие конкретно решения на этом проекте позволили выйти на такую стоимость квадратного метра?
Малоэтажное строительство в принципе дешевле, чем многоэтажное – здесь не нужны высотные башенные краны, инженерное наполнение дома исключает наличие дорогостоящего лифтового оборудования и его обслуживание, мощных насосов для воды и т.д. Ряд домов предполагает наличие локальных тепловых пунктов, проектом также предусмотрена автономная котельная.
Все это позволяет нам достичь хорошей себестоимости строительства при идеальном соотношении цена-качество. Качество домов и качество жизни в районе находится на высоком уровне. Мы, например, в «Сакраменто» запатентовали и внедрили систему двухэтажных домов на восемь квартир, где каждая из квартир имеет обособленный выход на улицу непосредственно на свой приусадебный участок, что при вполне доступной цене делает это предложение уникальным для сегодняшнего рынка.
То есть, сегодня покупателю предлагается не только экономный квадратный метр, но и дополнительные опции к нему – отделка, например, или, земельный участок. Насколько это экономически оправдано?
Такие дополнительные опции не оказывают существенного влияния на экономику проекта, но создают значительную добавленную стоимость объекту и повышают его ликвидность на фоне конкурентов. Так, отделка сегодня востребована покупателями квартир в многоквартирных домах эконом-класса, потому что люди хотят купить квартиру, сразу въехать в нее и начать жить.
Предложение квартир с отделкой, кстати, способно расширить круг покупателей новостроек за счет тех, кто покупает квартиру по альтернативным сделкам. Раньше эти люди рассматривали преимущественно квартиры на вторичном рынке, т.к. не имели возможность ждать окончания длительных сроков ремонта. Земельный участок в пользовании собственника квартиры в малоквартирном доме - это дополнительная опция другого, более высокого порядка. Собственный участок будет востребован всегда, и его наличие с течением времени будет повышать ценность предложения.
Когда весной вы заявили о намерении развивать малоэтажное строительство, многие это восприняли как возможную переориентацию одного из крупнейших игроков подмосковного рынка недвижимости. Насколько сегодня нужно малоэтажное жилье и будет ли оно востребовано позже?
Малоэтажное жилье было и будет востребовано всегда. Но я бы не стал говорить о переориентации в сторону малоэтажки. У каждого формата есть свой покупатель, у которого должен быть выбор, и мы его покупателю предоставляем. В этом году мы вывели на рынок три масштабных проекта комплексной застройки совокупным объемом жилья порядка 900 тыс. кв. метров. Из этого объема доля малоэтажной застройки составляет около 80 тыс. кв. метров, поэтому о переориентации сегодня речи не идет.
Самый новый проект компании, который мы начали реализовывать в ноябре 2010 года, это район «Бутово Парк», где мы строим 340 тыс. кв. метров жилья со всей необходимой инфраструктурой для комфортного проживания и отдыха. Проект предусматривает строительство многоэтажных жилых панельных и монолитных домов переменной этажности (16-25 этажей).
Что касается востребованности малоэтажных проектов в будущем – мы уверены, что наши проекты будут пользоваться спросом. Уже сегодня высокий интерес к «Сакраменто» это подтверждает. Хорошо понимая процессы развития подмосковной застройки, мы в своих будущих проектах стараемся максимально учитывать перспективы соседних территорий. В каждом конкретном случае это дает нам возможность предложить рынку высоколиквидный продукт с оптимальными характеристиками.
