Мы ожидаем серьезный рост иностранных инвестиций в российский рынок недвижимости уже в этом году — Тим Миллард

21 февраля 2011, 13:04

По сравнению с другими странами БРИК Россия выглядит для инвесторов более привлекательно, считает генеральный директор Cushman & Wakefield, Россия

Москва по итогам 2010 года заняла третье место в Европе после Лондона и Парижа по объему инвестиций, и такая тенденция будет только усиливаться, считают специалисты. Новая городская администрация столицы улучшит транспортную инфраструктуру, повысит прозрачность процесса распределения земельных участков и снизит административные барьеры для девелоперского бизнеса. Все это положительно отразится на инвестиционном климате крупнейшего города России, считает генеральный директор международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield, Россия Тим Миллард.

О российском рынке инвестиций в коммерческую недвижимость эксперт рассказал в интервью порталу "Интерфакс-Недвижимость".

Как прошел 2010 год в плане инвестиций?

Результаты 2010 года мы оцениваем вполне позитивно. На протяжении всего года активность инвесторов росла, и год завершился несколькими по-настоящему крупными сделками. Объем инвестиций вырос по сравнению с 2009 годом на 57% и составил $3,74 млрд. Российские инвесторы проявили себя с лучшей стороны — объем их инвестиций превысил даже лучшие докризисные показатели. Иностранные инвесторы также активно ищут возможность удачного приобретения на российском рынке.

По вашему мнению, рынок коммерческой недвижимости в России в пост-кризисном состоянии интересен инвесторам?

Рынок коммерческой недвижимости в России, находящийся сейчас в фазе пост-кризисного восстановления, безусловно, интересен, так как предлагает относительно высокую доходность и демонстрирует явную тенденцию к росту спроса на офисные помещения, росту ставок аренды и снижению доли вакантных площадей. Вместе с этим растет инвестиционное предложение качественных объектов, и многие объекты становятся доступными для приобретения. Такая ситуация очень привлекательна для инвесторов.

Какие инвесторы присутствуют сейчас на рынке, кто из новых игроков планирует выходить на него?

Крупнейшим инвестором на рынке в 2010 году стали структуры, аффилированные с акционерами ФК "Открытие". Кроме того, заметными игроками стали негосударственные пенсионные фонды: ГМК "Норильский никель" и ОАО РЖД, некоторые иностранные институциональные инвесторы, а также крупные российские компании, приобретающие объекты недвижимости, как для инвестиционных целей, так и под собственное размещение.

Куда сейчас в основном направлен взгляд инвесторов, каковы объемы капиталов?

Офисный сегмент сохраняет лидирующие позиции в предпочтениях инвесторов. Это наиболее развитый сегмент коммерческой недвижимости, с большим предложением качественных объектов. В 2010 году на офисный сегмент пришлось 87% всего объема инвестиций. Сектор торговой недвижимости (около 6%) не предлагает такого количества инвестиционных возможностей – количество качественных инвестиционно-привлекательных объектов ограничено, да и владельцы не спешат с ними расставаться.

Растет популярность объектов гостиничной недвижимости (4,5% объема инвестиционного рынка России). Потенциально, в свете перспективы проведения Олимпийских игр 2014 и ЧМ по футболу в 2018, зона охвата инвестиционных проектов в этом секторе может быть гораздо шире, но объемы сделок с гостиничными объектами на порядок ниже, чем в офисном и торговом сегментах, так что офисный сектор сохранит привлекательность в глазах инвесторов.

Инвесторы рассматривают регионы или весь поток сосредоточен в столице?

Интерес подавляющей части инвесторов в 2010 году был направлен на московский рынок, как крупнейший по всем показателям. Кроме того, именно в Москве ожидалось самое быстрое восстановление рынка, которое мы уже сейчас наблюдаем. Крупнейшей сделкой в истории российского рынка недвижимости стало приобретение портфеля офисной недвижимости Horus структурами, близкими к крупному акционеру ФК "Открытие", которую Cushman & Wakefield консультировала. В регионах я бы отметил продажу портфеля торговой недвижимости АЛПИ за $117 млн, которая была осуществлена Сбербанком РФ.

На какой срок отдачи инвестиций нужно ориентироваться сейчас инвесторам?

Ставки капитализации, по оценкам компании Cushman & Wakefield, с 2009 года снизились с 13-14% до 9% в офисном сегменте, 10% в сегменте торговой недвижимости и 10,5% в сегменте складской недвижимости. Эти ставки капитализации применяются к качественным объектам с удачным местоположением и рыночными ставками аренды. Тем не менее, премия к развитым рынкам все еще значительна, и мы прогнозируем дальнейшую компрессию ставок по всем основным сегментам рынка.

Какая ситуация на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость в России ожидается в этом году?

По итогам 2010 года Москва заняла третье место в Европе после Лондона и Парижа по объему инвестиций в коммерческую недвижимость. Будучи крупнейшим городом Европы по площади и населению, Москва будет всегда занимать заметное место на глобальном рынке. Мы верим, что новая администрация города Москвы улучшит транспортную инфраструктуру, повысит прозрачность процесса распределения земельных участков и снизит административные барьеры для девелоперского бизнеса. Все это только положительно отразится на инвестиционном климате крупнейшего города страны и повысит его инвестиционную привлекательность.

В каких тенденциях будет развиваться рынок?

Мы считаем, что одной из самых заметных тенденций в 2011 году станет возвращение крупных иностранных инвесторов на российский рынок, который все еще предлагает им привлекательную доходность относительно развитых рынков. Даже по сравнению с другими странами БРИК Россия выглядит более привлекательно: китайский рынок недвижимости значительно перегрет, в Бразилии высоки валютные риски, так как все денежные потоки номинированы в национальной валюте, а в Индии практически нет качественного инвестиционного продукта на рынке коммерческой недвижимости. И хотя в 2010 году активность иностранных инвесторов не вылилась в большое количество транзакций, мы ожидаем серьезный рост доли иностранных инвестиций в российский рынок недвижимости уже в этом году. При этом в 2011 году ставки аренды продолжат умеренный рост, уровень вакантных площадей будет снижаться, а ставки капитализации ожидает дальнейшая компрессия.

В этом году крупнейшие банки заявили о планах распродажи залоговых активов. Как вы видите развитие ситуации на рынке в этой связи?

В период кризиса крупные банки консолидировали только те активы, которые были связаны с проблемной задолженностью. Как показали 2009 и 2010 года, продажа таких активов не привлекла большого количества инвесторов. Поэтому на данный момент, банки активно повышают стоимость этих активов, финансируя достройку объектов, а также контролируя процесс девелопмента и сдачи объектов. В дальнейшем, данные финансовые институты будут выходить из непрофильных активов по приемлемой для них цене.

Сергей Велесевич


Загрузка...

Горячие
темы

Курс валют

USD

64,47

- 0,72

EUR

71,53

- 0,30

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Курс валют

USD

64,47

- 0,72

EUR

71,53

- 0,30

Жилая недвижимость

Цена кв.м. (по IRN)

175,246
($2,578)

Бюджет покупки

(по bnMAP.pro)

13,510,000
$203,894

-1.254%

%
Коммерческая недвижимость

Цена кв.м. (по RRG)

9,068,000
($140,655)


Объекты

238
(295 тыс. кв.м)


Подписка